Comprar un piso en Bulgaria en 2026: precios, impuestos y residencia
La vivienda en Bulgaria subió un 15,5% en un año, y el metro cuadrado en Sofía cuesta unos US$ 3.100. Un extranjero compra un piso sin permisos, y la residencia llega con una inversión desde US$ 350.000.
En resumen
- La vivienda en Bulgaria subió un 15,5% en un año; el metro cuadrado en Sofía cuesta unos US$ 3.100.
- El impuesto de compra es del 0,1-3%: alrededor del 2,5% en Sofía y hasta el 3% en las zonas turísticas.
- Un extranjero compra un piso directamente, y una casa con terreno, a través de una sociedad búlgara.
- La residencia por la compra de inmuebles exige una inversión desde US$ 350.000, por un año y con renovación.
- En las zonas turísticas sobra oferta: vender después un apartamento es más difícil que comprarlo.
En detalle
Bulgaria es uno de los mercados más asequibles de la UE, pero la ganga se está acabando: la vivienda subió un 15,5% en un año, y las operaciones reales en Sofía rondan los US$ 3.100 por metro cuadrado. Un comprador de fuera de la UE compra un piso sin permisos y el terreno a través de una sociedad búlgara, y una inversión desde US$ 350.000 da permiso de residencia. Cómo seleccionamos y revisamos los inmuebles se explica en la página inmuebles en Bulgaria.
Cuánto cuesta un piso en Bulgaria en 2026
Según el Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria, en el segundo trimestre de 2026 los precios de la vivienda subieron un 15,5% interanual y un 4,5% en el trimestre. En Sofía, los pisos se vendieron a comienzos de 2026 a una media de unos 2.680 euros el metro cuadrado, alrededor de US$ 3.100. Ejemplo de cálculo: un piso de 60 m² en la capital cuesta unos US$ 190.000.
En la costa y en la estación de esquí de Bansko los precios son más bajos que en la vecina Grecia, pero los complejos turísticos son conocidos por el exceso de oferta: vender después un piso así puede ser más difícil que comprarlo. Desde 2025 Bulgaria está plenamente en el espacio Schengen, y el 1 de enero de 2026 adoptó el euro, así que quien tiene euros ya no corre riesgo de cambio. La vida en la capital se describe en la guía de Sofía.
Impuestos y gastos al comprar
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto local de adquisición | 0,1-3% del mayor entre el precio y el valor fiscal: alrededor del 2,5% en Sofía y hasta el 3% en las zonas turísticas |
| Notario | 0,1-1,5% del valor, con un máximo de unos US$ 3.400, más el 20% de IVA |
| Inscripción en el registro | una pequeña tasa de la Agencia del Registro |
| Impuesto anual sobre la propiedad | 0,01-0,45% del valor fiscal |
Ejemplo de cálculo para un piso de US$ 190.000 en Sofía: el impuesto local ronda los US$ 4.600, más la tarifa del notario y la inscripción en el registro. Los dólares van al cambio del Banco Central Europeo, redondeados al alza. El impuesto sobre la renta en Bulgaria es un tipo único del 10%; más información en la página impuestos en Bulgaria.
Hasta un 3% de impuesto en la compra, y la trampa de las zonas turísticas
En Bulgaria el dinero se pierde en lo que un anuncio no muestra: las cuotas de mantenimiento del complejo pendientes pasan al comprador, un edificio sin licencia de primera ocupación, un terreno que un ciudadano de fuera de la UE no puede comprar directamente, un apartamento en una zona turística que después no se vende. Revisamos la propiedad y las deudas, constituimos una sociedad para una casa con terreno, llevamos la operación ante notario y tramitamos la residencia por una inversión desde US$ 350.000.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Qué puede comprar un extranjero
- Un piso: directamente, sin permisos.
- Una casa con terreno: el ciudadano de un país de fuera de la UE compra a través de una sociedad búlgara que es enteramente suya, porque el terreno no se le vende directamente.
- Un apartamento en una zona turística: también directamente, pero con una cuota anual de mantenimiento del complejo.
Comprar un piso da la residencia en Bulgaria
Da la residencia, pero el umbral es alto. La Ley de Extranjería concede la residencia por una inversión en inmuebles búlgaros de al menos 600.000 levas, unos 306.800 euros tras el paso al euro, alrededor de US$ 350.000. El permiso se expide por un año y se renueva mientras se mantiene la propiedad, y tras 5 años puedes solicitar la residencia permanente.
Con un presupuesto menor, la gente se muda por otras vías: una pensión de al menos el salario mínimo, el visado de nómada digital, el trabajo o un negocio. Todas las opciones están en la página residencia en Bulgaria, y la vía de las raíces búlgaras, en la página ciudadanía búlgara por ascendencia.
Cómo comprar un piso en Bulgaria paso a paso
- Elegir la ciudad y el tipo de vivienda: la capital, la costa o la montaña.
- Revisar el inmueble: la propiedad, la licencia de primera ocupación del edificio y las cuotas de mantenimiento del complejo pendientes.
- Abrir una cuenta: desde 2026 todas las operaciones son en euros.
- Firmar un contrato preliminar y pagar una señal.
- Cerrar la operación ante notario y pagar el impuesto local.
- Inscribir la propiedad en el registro.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un piso en Bulgaria en 2026?
Se puede comprar un piso en Bulgaria?
Comprar un piso da la residencia en Bulgaria?
Qué impuesto se paga al comprar un piso en Bulgaria?
Cuál es el impuesto anual sobre la propiedad en Bulgaria?
Vale la pena comprar un apartamento en una zona turística de Bulgaria?
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