Купить квартиру в Болгарии в 2026: цены, налоги и ВНЖ

За год жильё в Болгарии подорожало на 15,5%, а в Софии метр стоит около $3 000. Квартиру иностранцу продают без разрешений, вид на жительство - за вложение от $350 000.

Подробнее

Болгария - один из самых доступных рынков Евросоюза, но дешевизна тает: за год жильё подорожало на 15,5%, а в Софии реальные сделки идут примерно по $3 000 за метр. Иностранец из страны вне Евросоюза покупает квартиру без разрешений, землю - через болгарскую компанию, а вложение от $350 000 даёт вид на жительство. Как мы подбираем и проверяем объекты, рассказано на странице недвижимость в Болгарии.

Сколько стоит квартира в Болгарии в 2026 году

По данным Национального статистического института Болгарии, во втором квартале 2026 года жильё подорожало на 15,5% за год и на 4,5% за квартал. В Софии в начале 2026 года квартиры продавались в среднем около $3 000 (2 680 евро) за метр. Пример расчёта: квартира 60 м² в столице стоит около $180 000 (160 800 евро).

На море и в горнолыжном Банско цены ниже, чем в соседней Греции, но курортные комплексы известны избытком предложения: продать такую квартиру потом бывает сложнее, чем купить. С 2025 года Болгария полностью в Шенгене, а с 1 января 2026 года перешла на евро, поэтому валютного риска для держателей евро больше нет. О жизни в столице - в гиде по Софии.

Налоги и расходы при покупке

Пример расчёта для квартиры за $180 000 в Софии: местный налог - около $4 500, плюс тариф нотариуса и запись в реестр. Доллары - по курсу Европейского центрального банка, с округлением вверх. Подоходный налог в Болгарии - плоские 10%, подробнее - на странице налоги в Болгарии.

Что может купить иностранец

• Квартиру - напрямую, без разрешений.
• Дом с участком - гражданин страны вне Евросоюза покупает через болгарскую компанию, которой владеет полностью: землю напрямую ему не продают.
• Курортный апартамент - тоже напрямую, но с ежегодным сбором за обслуживание комплекса.

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Болгарии

Да, но порог высокий. Закон об иностранцах даёт вид на жительство за вложение в болгарскую недвижимость не меньше $350 000 (около 306 800 евро, прежние 600 000 левов). Разрешение выдают на год и продлевают, пока объект в собственности, а через 5 лет можно подать на постоянное проживание.

Если бюджет меньше, переезжают по другим основаниям: пенсия не ниже минимальной зарплаты, виза цифрового кочевника, работа или бизнес. Все варианты - на странице ВНЖ Болгарии, а путь по болгарским корням - на странице гражданство Болгарии по происхождению.

Как купить квартиру в Болгарии: пошагово

1. Выберите город и тип жилья: столица, море или горы.
2. Проверьте объект: право собственности, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, долги по сборам за обслуживание комплекса.
3. Откройте счёт: с 2026 года все сделки идут в евро.
4. Подпишите предварительный договор и внесите задаток.
5. Заключите сделку у нотариуса и уплатите местный налог.
6. Зарегистрируйте право в реестре.

Документы покупателя квартиры в Болгарии

• Паспорт покупателя; для дома с участком - документы болгарской компании, на которую оформляют землю.
• Документы на объект: право собственности продавца, налоговая оценка, справка об отсутствии обременений и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Счёт в евро для расчётов и документы о происхождении денег для банка.
• Предварительный договор с условиями о задатке и сроке сделки.
• Нотариальная доверенность с апостилем и переводом, если сделку ведёт представитель.

Частые ошибки покупателей

• Курортный апартамент как вложение без оценки того, как быстро его можно продать.
• Не учтён ежегодный сбор за обслуживание комплекса и долги по нему у прежнего владельца.
• Местный налог посчитан по цене договора, хотя его берут с большей из двух сумм - цены или налоговой оценки.
• Дом с землёй оформляют на человека из страны вне Евросоюза, хотя закон требует болгарскую компанию.
• Расчёт на вид на жительство при вложении меньше $350 000.

Ограничения для отдельных гражданств

Квартиру в Болгарии покупает напрямую иностранец с любым гражданством. Различие касается земли: граждане стран Евросоюза покупают дом с участком на своё имя, а гражданам остальных стран землю оформляют через болгарскую компанию, которой они владеют полностью.

По санкциям Евросоюза банки не принимают от граждан России и Беларуси без вида на жительство в союзе вклады больше $120 000 (100 000 евро), поэтому схему оплаты продумывают до предварительного договора. Гражданам стран, которым нужна шенгенская виза, её получают до поездки на осмотр, а сделку у нотариуса может провести представитель по доверенности.

Частые вопросы