Купить квартиру в Чехии в 2026: цена в Праге, налоги и ВНЖ

Налога на покупку жилья нет с 2020 года, но метр в Праге уже стоит около $7 000. Вида на жительство квартира не даёт, а гражданам России и Беларуси сделка даётся тяжело.

Подробнее

Налога на покупку жилья в Чехии нет с 2020 года, а иностранцу квартиру продают на тех же условиях, что и чеху. Дорого здесь другое: сама квартира. Цены в Праге растут больше чем на 10% в год, и рынок пока не собирается переводить дух. Подробный разбор рынка - на странице инвестиционная недвижимость в Чехии, здесь - короткий ответ.

Коротко: цифры 2026 года

Главные цифры покупки квартиры в Чехии в 2026 году умещаются в 6 строк.

Сколько стоит квартира в Чехии в 2026 году

По данным Чешского статистического управления, в 2024 году квартиры в Праге продавали в среднем по $5 400 за метр, в Брно - по $4 100.

• Старые квартиры по стране за год ко второму кварталу 2026 года подорожали на 14%, в Праге - на 11,9%.
• В 2026 году сделки в Праге проходят в среднем около $7 000 за метр.
• Двухкомнатная квартира 55 метров в Праге - около $390 000.

За пределами Праги цены растут даже быстрее: регионы догоняют столицу.

Кто может купить квартиру в Чехии

Иностранец покупает квартиру без разрешений, как гражданин Чехии; ограничения остались только на 2 вида земли - сельскохозяйственную и лесную. Важнее, какую именно квартиру он покупает:

• Квартира в собственности - полноценное право, его вносят в кадастр.
• Кооперативная квартира - вы покупаете долю в кооперативе, а не стены. Ипотеку на такую квартиру банки почти не дают.

Купить можно и через чешскую компанию: это удобно для нескольких квартир под сдачу, но добавляет бухгалтерию и налоги компании. Для отдельных гражданств есть ограничения, о них - в разделе ниже.

Налоги и расходы при покупке квартиры в Чехии

• Налог на покупку - нет, его отменил закон № 386/2020.
• Пошлина кадастра за внесение права - около $95.
• Деньги до внесения права лежат на депозите нотариуса или банка.

Владелец платит ежегодный налог на недвижимость: для квартир 3,5 кроны за метр, умноженные на коэффициенты города. С аренды - 15% подоходного налога, при этом 30% дохода можно списать как расходы без чеков. Если продадите раньше чем через 10 лет и квартира не была вашим жильём, заплатите 15% с прибыли. Подробнее - на странице налоги в Чехии.

Пример расчёта: двухкомнатная квартира в Праге за $390 000 - налога на покупку 0, пошлина кадастра около $95, остальное - услуги юриста, нотариуса и переводчика. Расчёт под ваш объект сделаем в чате.

Кому подходит покупка квартиры в Чехии

В 2026 году квартира в Чехии подходит 3 группам покупателей.

• инвесторам, которые сдают жильё в Праге и Брно: налог с аренды 15%, а 30% дохода списывают без чеков;
• тем, кто уже живёт в Чехии или другой стране Евросоюза по работе, бизнесу или учёбе и хочет своё жильё вместо аренды;
• тем, кто покупает несколько квартир через чешскую компанию и готов вести её бухгалтерию.

Тем, кто ждёт от покупки вида на жительство, Чехия не подходит: квартира статус не даёт.

Как купить квартиру в Чехии: пошагово

1. Проверка в кадастре: владелец, тип собственности, ипотека, аресты.
2. Предварительный договор и задаток.
3. Договор купли-продажи на чешском языке с заверенными подписями.
4. Оплата на депозит нотариуса или банка.
5. Заявление в кадастр. Право вносят не раньше чем через 20 дней после уведомления прежнего владельца, обычно вся регистрация занимает около месяца.
6. Деньги уходят продавцу после внесения права.

Документы

• паспорт покупателя, для компании - её учредительные документы;
• выписка из кадастра: владелец, тип собственности, обременения;
• предварительный договор и договор купли-продажи на чешском с заверенными подписями;
• договор о депозите и подтверждение происхождения денег для банка;
• доверенность с переводом, если подписывает представитель.

Подписать договор может представитель по доверенности с переводом: это удобно, если вы не в Чехии. Подписи заверяют, а деньги до внесения права лежат на депозите, поэтому покупатель не рискует всей суммой.

Двадцать дней ожидания - не бюрократическая лень, а защита от мошенников: прежний владелец успевает возразить, если сделку провели без него.

Налоги владельца: пример расчёта

Налог на недвижимость в Чехии считают по площади, а не по цене: 3,5 кроны за метр жилья в год, умноженные на коэффициент города, в Праге до 5,0.

• Квартира 55 метров в Праге - до 963 крон в год, около $45.
• Аренда $1 200 в месяц - $14 400 в год; после списания 30% без чеков налог 15% составит около $1 600 в год.
• Продажа раньше 10 лет, если квартира не была вашим жильём, - 15% с прибыли.

Кроны пересчитаны по курсу Чешского национального банка, 21,861 кроны за доллар. Нерезиденту нужно учесть и налоги страны, где он резидент.

Даёт ли квартира ВНЖ в Чехии

Нет, в 2026 году квартира только подтверждает жильё, но основанием для вида на жительство не служит. Основания другие: работа, бизнес, учёба, семья или виза для удалённой работы.

Программа для удалённых специалистов открыта гражданам 13 стран с доходом от $3 400 в месяц (73 823 кроны), решение по визе - до 45 дней. Остальным подходит виза по чешской лицензии предпринимателя с 156 500 кронами на счёте, около $7 200. Своя квартира в обоих случаях закрывает требование о жилье.

Кооперативная квартира или собственность: как отличить

В Чехии продают 2 вида квартир, и в объявлении их не всегда различают. Квартиру в собственности вносят в кадастр на имя владельца, и покупатель получает полноценное право. Кооперативную квартиру в кадастре записывают на кооператив, а покупатель получает членство и долю в нём: продажа идёт по правилам кооператива, а ипотеку на такую квартиру банки почти не дают. Поэтому тип собственности проверяют по выписке из кадастра до задатка, а заодно смотрят решения собрания собственников о будущих ремонтах дома.

Почему срываются сделки

Чаще всего сделку в Чехии срывают 4 причины, и все видны до задатка.

• квартира оказалась кооперативной, а покупатель рассчитывал на собственность;
• в кадастре есть ипотека или арест;
• участок относится к сельскохозяйственной или лесной земле;
• банк не принял деньги без подтверждённого происхождения.

Ограничения для отдельных гражданств

Закон не делит покупателей по гражданству, но для граждан 2 стран, России и Беларуси, без вида на жительство в Евросоюзе сделка даётся тяжело. По санкциям банки не принимают от них вклады больше $120 000 (100 000 евро), а расчёт идёт через депозит. Визу на сделку Чехия им не выдаёт с 2022 года, поэтому договор подписывает представитель по доверенности, а жить в купленной квартире получится только при статусе в другой стране Евросоюза: виды на жительство им не выдают, кроме гуманитарных случаев и членов семей граждан Евросоюза.

Что делаем мы

Работаем в 5 шагов: подбираем объект, проверяем его в кадастре, сопровождаем договор и расчёты через депозит, вносим право собственности и помогаем со сдачей в аренду. Юридическую часть ведут партнёры с местной лицензией, а расчёт налогов на аренду и продажу делаем до покупки, чтобы доходность была видна заранее.

Частые вопросы