Купить квартиру в Черногории в 2026: цены, налоги и ВНЖ
Метр в новостройке за год подорожал на 16%, а квартира от $170 000 налоговой стоимости даёт вид на жительство. Налог на переход права - 3-6% по шкале, новостройки у застройщика облагаются НДС 21%.
Коротко
- Метр в новостройке в Черногории - около $2 900, на побережье около $3 200, за год плюс 16%.
- Налог на переход права - 3-6% по шкале, новостройки у застройщика - НДС 21%.
- Жильё от $170 000 налоговой стоимости даёт вид на жительство на год с продлением.
- С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда нужна виза, карта вида на жительство её заменяет.
- Больше 30 дней подряд вне страны - и вид на жительство по жилью может прекратиться.
Подробнее
Квартиру в Черногории иностранец покупает свободно, а жильё от $170 000 (150 000 евро) налоговой стоимости даёт вид на жительство. Метр в новостройке за год подорожал на 16% и на побережье стоит около $3 200. Как мы подбираем и проверяем объекты, рассказано на странице недвижимость в Черногории.
Сколько стоит квартира в Черногории в 2026 году
По данным статистического управления Черногории, во втором квартале 2026 года метр в новостройке в среднем стоил $2 900 (2 557 евро), на 16,2% больше, чем годом раньше, и вдвое больше, чем пять лет назад.
| Регион | Метр в новостройке, второй квартал 2026 года |
|---|---|
| Побережье: Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови | ~$3 200 |
| Подгорица | ~$2 900 |
| Центральный и северный регионы | ~$2 400-2 500 |
Пример расчёта: квартира 55 м² на побережье стоит около $180 000. Рынок небольшой и сезонный: летом аренда дорожает, зимой курортные города пустеют.
Налоги и расходы при покупке
| Цена объекта | Налог на переход права |
|---|---|
| до $170 000 (150 000 евро) | 3% |
| $170 000-560 000 (150 000-500 000 евро) | $5 100 (4 500 евро) плюс 5% с суммы выше 150 000 евро |
| выше $560 000 (500 000 евро) | $25 000 (22 000 евро) плюс 6% с суммы выше 500 000 евро |
Новостройки у застройщика облагаются налогом на добавленную стоимость 21% вместо налога на переход права. Базой служит рыночная стоимость по оценке налогового управления, и она бывает выше цены в договоре. Пример расчёта: на квартиру за $180 000 (160 000 евро) налог - около $5 600 (5 000 евро), если налоговая стоимость не выше цены договора. Подробнее - на странице налоги в Черногории.
Вид на жительство от $170 000 - и налог по оценке, а не по договору
В Черногории покупатели ошибаются там, где рассчитывают на вид на жительство: налоговая стоимость оказывается ниже порога, договор с застройщиком на стадии котлована не даёт права собственности, налог считают по оценке налогового управления, а не по цене в договоре. Мы проверяем выписку из кадастра и застройщика, заранее считаем налог и налоговую стоимость, сопровождаем сделку у нотариуса и подачу на вид на жительство.
Стоимость сопровождения зависит от объекта, города и нужного вида на жительство; её рассчитает менеджер в чате.
ВНЖ Черногории за квартиру
- Порог - жильё от $170 000 (150 000 евро) налоговой стоимости.
- Документ - выписка из кадастра, где вы указаны собственником; договор с застройщиком на стадии котлована не подходит, участок без дома тоже.
- Срок - вид на жительство на год с продлением, постоянное жительство после 5 лет непрерывной жизни.
- Риск - если провести вне страны больше 30 дней подряд, вид на жительство по жилью может прекратиться.
Подробно - на странице ВНЖ Черногории, о визах для россиян - в статье визы в Черногорию для россиян, а для пенсионеров - в статье ВНЖ для пенсионеров в Черногории. Гражданства покупка квартиры не даёт: программу за инвестиции Черногория закрыла в конце 2022 года. Что осталось вместо неё - на странице гражданство Черногории за недвижимость и инвестиции.
Как купить квартиру в Черногории: пошагово
- Выберите город: побережье для отдыха и аренды или Подгорица для жизни круглый год.
- Проверьте выписку из кадастра и застройщика.
- Посчитайте налог и налоговую стоимость заранее, если покупка нужна для вида на жительство.
- Подпишите договор у нотариуса и оплатите налог.
- Зарегистрируйте право в кадастре и подайте на вид на жительство.
Документы покупателя квартиры в Черногории
- Паспорт покупателя.
- Выписка из кадастра на объект: собственник, обременения, статус дома.
- Договор купли-продажи, который заверяет нотариус.
- Подтверждение оплаты через банк и документы о происхождении денег.
- Нотариальная доверенность с апостилем и переводом на черногорский язык, если сделку ведёт представитель.
Через представителя получают выписку из кадастра, оплачивают налог и регистрируют право собственности. Для вида на жительство после сделки нужен личный визит: заявление и биометрию подают в стране.
Налоги владельца квартиры в Черногории: аренда и продажа
| Налог | Размер |
|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость | устанавливает община, обычно 0,25-1% рыночной стоимости |
| Доход от аренды | подоходный налог 15% и надбавка общины 13% от суммы налога, в Подгорице и Цетине - 15% |
| Посуточная сдача туристам | после регистрации в туристической организации общины и с уплатой туристического сбора за гостей |
| Прибыль при продаже | 15% с прироста и та же общинная надбавка |
Частые ошибки покупателей
- Строящаяся квартира под вид на жительство: договор с застройщиком собственностью не считается, статус дают только после записи в кадастре.
- Расчёт по цене договора: налог и порог для вида на жительство считают по налоговой стоимости, а она бывает выше.
- Долгие отъезды: больше 30 дней подряд вне страны, и вид на жительство по жилью может прекратиться.
- Ожидание гражданства за покупку: программу за инвестиции Черногория закрыла в конце 2022 года.
- Оплата со счёта без документов о происхождении денег: банки проверяют их строго.
Ограничения для отдельных гражданств
Квартиры и дома в Черногории иностранцы покупают на своё имя независимо от гражданства. Ограничения касаются в основном сельскохозяйственной земли, лесов и отдельных охраняемых участков: их оформляют через черногорскую компанию.
От гражданства зависит въезд. С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда в Черногорию нужна виза: правительство приняло это решение 23 июля 2026 года, чтобы привести визовые правила к правилам Евросоюза. Карта вида на жительство визу заменяет, поэтому покупку под вид на жительство планируют с учётом нового порядка въезда.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Черногории в 2026 году?
Может ли иностранец купить квартиру в Черногории?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Черногории?
Какой налог при покупке квартиры в Черногории?
Нужна ли россиянам виза в Черногорию?
Можно ли получить ВНЖ за квартиру в строящемся доме?
Можно ли купить квартиру в Черногории удалённо?
Какой налог платят с аренды квартиры в Черногории?
Поможем купить недвижимость в Черногории
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки