Недвижимость в Черногории для иностранцев
Квартиры в Будве, Которе, Тивате и Подгорице: проверяем кадастр и застройщика, считаем налог и налоговую стоимость для ВНЖ и ведём сделку у нотариуса, в том числе по доверенности.
Черногория - курортный рынок Адриатики: Будва, Котор, Тиват с мариной Порто Монтенегро, Херцег-Нови. Иностранцы могут свободно покупать квартиры и дома; ограничения касаются в основном сельскохозяйственной земли и отдельных категорий участков. Программа гражданства Черногории за инвестиции закрыта с конца 2022 года, но владение недвижимостью по-прежнему дает основание для оформления временного ВНЖ, а статус кандидата на вступление в ЕС поддерживает долгосрочный интерес к стране. Рынок небольшой и во многом сезонный - это важно учитывать при выборе объекта.
Мы подбираем объект под вашу задачу - квартира у моря, дом для жизни или основание для ВНЖ, проверяем юридическую чистоту и историю прав на объект, сопровождаем сделку и помогаем структурировать владение. Если цель - ВНЖ через недвижимость, ведем покупку и иммиграционный процесс в связке.
Вид на жительство за жильё в 2026 году
С 2026 года вид на жительство собственнику дают за жильё от €150 000 налоговой стоимости, около $170 000. С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда в Черногорию нужна виза, и карта вида на жительство заменяет её. Право собственности подтверждает выписка из кадастра недвижимости; договор с застройщиком на стадии котлована собственностью не считается, а участок без дома для вида на жительство не подходит.
Налог при покупке
| Цена объекта | Налог на переход права |
|---|---|
| до €150 000 | 3% |
| €150 000-500 000 | €4 500 плюс 5% с суммы выше €150 000 |
| выше €500 000 | €22 000 плюс 6% с суммы выше €500 000 |
Новостройки у застройщика облагаются НДС 21% вместо налога на переход права. Базой служит рыночная стоимость по оценке налогового управления, и она бывает выше цены в договоре.
Что делаем мы
- Проверяем выписку из кадастра и застройщика.
- Считаем налог и налоговую стоимость для вида на жительство.
- Сопровождаем сделку и подачу на вид на жительство.
Что важно после получения статуса
- Если провести вне Черногории больше 30 дней подряд, вид на жительство по жилью может прекратиться, поэтому поездки планируют заранее.
- Постоянное жительство можно получить после 5 лет непрерывной жизни в стране.
- Новостройку для вида на жительство покупают только после ввода в эксплуатацию и записи в кадастре.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Черногории
Да, квартиры и дома иностранцы, включая граждан России, покупают на своё имя. Ограничения касаются в основном сельскохозяйственной земли, лесов и отдельных охраняемых участков; землю под ними можно получить через черногорскую компанию. Покупка открывает путь к виду на жительство, если жильё стоит от €150 000 налоговой стоимости.
С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда в Черногорию нужна виза: правительство приняло решение 23 июля 2026 года, чтобы привести визовые правила к правилам Евросоюза. Карта вида на жительство визу заменяет, поэтому покупку под вид на жительство планируют с учётом нового порядка въезда. Банки строго проверяют происхождение денег, и оплату ведут со счёта, документы по которому готовы до задатка.
Цены на квартиры в 2026 году
По данным статистического управления Черногории, во втором квартале 2026 года метр в новостройке в среднем стоил 2 557 евро, около $2 900, на 16,2% больше, чем годом раньше, и вдвое больше, чем пять лет назад.
| Регион | Метр в новостройке | Квартира 55 м² |
|---|---|---|
| Побережье: Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови | ~$3 200 | ~$176 000 |
| Подгорица | ~$2 900 | ~$160 000 |
| Центральный и северный регионы | ~$2 400-2 500 | ~$132 000-138 000 |
Рынок небольшой и сезонный: летом аренда дорожает, зимой курортные города пустеют. Подробный разбор - в статье купить квартиру в Черногории.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Владение. Ежегодный налог на недвижимость устанавливает община, обычно 0,25-1% рыночной стоимости.
- Аренда. Доход от сдачи облагается подоходным налогом 15%, сверху община берёт надбавку 13% от суммы налога, в Подгорице и Цетине - 15%.
- Посуточная сдача. Туристам сдают после регистрации в туристической организации общины и с уплатой туристического сбора за гостей.
- Продажа. Прирост капитала облагается по 15% с той же общинной надбавкой.
Соглашение об избежании двойного налогообложения с Черногорией Россия в 2023 году приостановила, поэтому налоговому резиденту России аренду придётся показать и в российской декларации без зачёта. Подробнее - на странице налоги в Черногории.
Как купить недвижимость в Черногории удалённо
Договор купли-продажи в Черногории заверяет нотариус, и подписать его может представитель по нотариальной доверенности. Доверенность оформляют в консульстве Черногории или у нотариуса с апостилем и переводом на черногорский язык. Через представителя получают выписку из кадастра, оплачивают налог и регистрируют право собственности.
Для вида на жительство после сделки нужен личный визит: заявление и биометрию подают в стране, а с 1 ноября 2026 года гражданину России для этого сначала нужна виза. Условия - на странице ВНЖ Черногории, сравнить Черногорию с другими странами можно в обзоре где купить недвижимость за границей.
Пример расчёта и частые ошибки
Квартира 55 м² на побережье за $180 000, около €160 000, на вторичном рынке. Налог на переход права - €4 500 плюс 5% с суммы выше €150 000, итого €5 000, около $5 630, если налоговая стоимость не выше цены договора. Сверху - нотариус, выписки из кадастра и перевод документов.
- Купить строящуюся квартиру под вид на жительство. Договор с застройщиком собственностью не считается, вид на жительство дают только после записи в кадастре.
- Ориентироваться на цену договора. Налог и порог для вида на жительство считают по налоговой стоимости, а она бывает выше.
- Уезжать надолго. Если провести вне страны больше 30 дней подряд, вид на жительство по жилью может прекратиться.
- Рассчитывать на гражданство за покупку. Программу гражданства за инвестиции Черногория закрыла в конце 2022 года.
Побережье или Подгорица
Побережье выбирают для отдыха и сезонной сдачи: в Будве и Тивате летом аренда дорожает в разы, но зимой многие дома пустеют, и годовой доход ниже, чем кажется в августе. Подгорица - город для жизни круглый год: школы, больницы, работа и аэропорт, а жильё на 10% дешевле побережья. Для вида на жительство подходят оба варианта, если налоговая стоимость от €150 000.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Черногории?
Дает ли покупка недвижимости ВНЖ Черногории?
С чего начать?
Сколько должно стоить жильё для ВНЖ Черногории в 2026 году?
Какой налог при покупке квартиры в Черногории?
Нужна ли россиянам виза в Черногорию?
Через сколько можно получить ПМЖ Черногории?
Что будет, если надолго уехать из Черногории?
Подходит ли участок без дома для ВНЖ Черногории?
Можно ли получить ВНЖ за квартиру в строящемся доме?
Чем подтверждается собственность для ВНЖ Черногории?
Нужна ли виза россиянам, у которых есть ВНЖ Черногории?
Сколько стоит квартира в Черногории в 2026 году?
Какие налоги платит владелец квартиры в Черногории?
Можно ли купить квартиру в Черногории удалённо?
Инвестируете в недвижимость Черногории?
Подберём квартиры на побережье Черногории под сдачу туристам, проверим кадастр и застройщика и сопроводим сделку. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки