Immobilien in Montenegro für Ausländer

Aktualisiert am 08.10.2026

Wohnungen in Budva, Kotor, Tivat und Podgorica: Wir prüfen Kataster und Bauträger, berechnen Steuer und steuerlichen Wert für den Aufenthalt und wickeln den Kauf beim Notar ab, auch per Vollmacht.

Montenegro ist ein Ferienmarkt an der Adria: Budva, Kotor, Tivat mit dem Jachthafen Porto Montenegro und Herceg Novi. Ausländer können Wohnungen und Häuser frei kaufen; Beschränkungen betreffen vor allem landwirtschaftliche Flächen und bestimmte Grundstückskategorien. Das Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition wurde Ende 2022 geschlossen, doch Immobilienbesitz ist weiterhin ein Grund für eine befristete Aufenthaltserlaubnis, und der Status des Landes als Beitrittskandidat der Europäischen Union stützt das langfristige Interesse. Der Markt ist klein und stark saisonal – das sollte man bei der Objektwahl berücksichtigen.

Wir wählen ein Objekt passend zu Ihrem Ziel – eine Wohnung am Meer, ein Zuhause zum Leben oder eine Grundlage für den Aufenthalt –, prüfen Eigentumstitel und Eigentumsgeschichte, begleiten den Kauf und helfen bei der Eigentumsstruktur. Ist das Ziel ein Aufenthalt über eine Immobilie, führen wir Kauf und Einwanderungsverfahren zusammen.

Aufenthalt über eine Wohnung 2026

Seit 2026 erhält ein Eigentümer einen Aufenthalt für eine Wohnung mit einem steuerlichen Wert von mindestens 150.000 €, etwa 170.000 $. Ab 1. November 2026 brauchen russische und belarussische Staatsbürger ein Visum für die Einreise nach Montenegro, und die Aufenthaltskarte ersetzt es. Das Eigentum wird durch einen Auszug aus dem Immobilienkataster nachgewiesen; ein Vertrag mit einem Bauträger in der Phase des Aushubs gilt nicht als Eigentum, und ein Grundstück ohne Haus zählt nicht.

Steuer beim Kauf

Neubauten vom Bauträger tragen statt der Grunderwerbsteuer 21 % Mehrwertsteuer. Grundlage ist der von der Steuerverwaltung geschätzte Marktwert, der über dem Vertragspreis liegen kann.

Was wir tun

• Wir prüfen den Katasterauszug und den Bauträger.
• Wir berechnen die Steuer und den steuerlichen Wert für den Aufenthalt.
• Wir begleiten das Geschäft und den Aufenthaltsantrag.

Was nach Erhalt des Status wichtig ist

• Mehr als 30 Tage am Stück außerhalb Montenegros können den Aufenthalt auf Grundlage einer Wohnung beenden, daher plant man Reisen im Voraus.
• Ein Daueraufenthalt ist nach 5 Jahren ununterbrochenen Lebens im Land möglich.
• Ein Neubau für den Aufenthalt wird erst nach Fertigstellung und Eintragung im Kataster gekauft.

Spielt die Staatsangehörigkeit beim Kauf in Montenegro eine Rolle

Beim Kauf nicht: Ausländer aller Staatsangehörigkeiten kaufen Wohnungen und Häuser auf den eigenen Namen. Die Beschränkungen betreffen vor allem landwirtschaftliche Flächen, Wälder und bestimmte geschützte Grundstücke; solche Flächen kann man über eine montenegrinische Gesellschaft halten. Der Kauf öffnet den Weg zum Aufenthalt, wenn die Immobilie einen steuerlichen Wert von mindestens 150.000 € hat.

Bei der Einreise schon: Deutsche reisen ohne Visum für bis zu 90 Tage ein, russische und belarussische Staatsbürger brauchen ab dem 1. November 2026 ein Visum für die Einreise nach Montenegro: Die Regierung hat dies am 23. Juli 2026 beschlossen, um ihre Visaregeln an die der Europäischen Union anzugleichen. Eine Aufenthaltskarte ersetzt das Visum, daher wird ein Kauf für den Aufenthalt mit Blick auf die neuen Einreiseregeln geplant. Banken prüfen die Herkunft der Mittel genau, und gezahlt wird von einem Konto, dessen Unterlagen vor der Anzahlung bereitliegen.

Wohnungspreise 2026

Nach Angaben des Statistikamts Montenegros kostete ein Quadratmeter im Neubau im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 2.557 Euro, etwa 2.900 $, 16,2 % mehr als ein Jahr zuvor und doppelt so viel wie vor fünf Jahren.

Der Markt ist klein und saisonal: Im Sommer steigen die Mieten, im Winter leeren sich die Badeorte. Mehr in unserem Artikel über den Wohnungskauf in Montenegro.

Steuern für Eigentümer: Vermietung und Verkauf

• Besitz. Die jährliche Grundsteuer legt die Gemeinde fest, meist 0,25–1 % des Marktwerts.
• Miete. Mieteinnahmen werden mit 15 % besteuert, und die Gemeinde erhebt einen Zuschlag von 13 % des Steuerbetrags, in Podgorica und Cetinje 15 %.
• Kurzzeitvermietung. Die Vermietung an Touristen verlangt die Anmeldung bei der kommunalen Tourismusorganisation und die Zahlung der Kurtaxe für die Gäste.
• Verkauf. Veräußerungsgewinne werden mit 15 % besteuert, mit demselben kommunalen Zuschlag.

Zwischen Deutschland und Montenegro gilt das Abkommen gegen Doppelbesteuerung mit dem früheren Jugoslawien vom 26. März 1987 fort; wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, gibt die Miete in der deutschen Steuererklärung an. Russland hat sein Abkommen mit Montenegro 2023 ausgesetzt. Mehr auf unserer Seite zu Steuern in Montenegro.

Wie man in Montenegro eine Immobilie aus der Ferne kauft

In Montenegro beurkundet ein Notar den Kaufvertrag, und ein Vertreter mit notarieller Vollmacht kann ihn unterschreiben. Die Vollmacht wird in einem montenegrinischen Konsulat oder bei einem Notar mit Apostille und Übersetzung ins Montenegrinische erstellt. Über den Vertreter erhalten Sie den Katasterauszug, zahlen die Steuer und tragen das Eigentum ein.

Der Aufenthalt nach dem Kauf verlangt einen persönlichen Besuch: Antrag und biometrische Daten werden im Land abgegeben, und ab dem 1. November 2026 braucht ein russischer Staatsbürger für die Anreise zuerst ein Visum. Die Bedingungen stehen auf unserer Seite zum Aufenthalt in Montenegro, und zum Vergleich Montenegros mit anderen Ländern siehe unsere Übersicht Wo man im Ausland eine Immobilie kauft.

Rechenbeispiel und typische Fehler

Eine Bestandswohnung mit 55 Quadratmetern an der Küste für 180.000 $, etwa 160.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt 4.500 € plus 5 % des Betrags über 150.000 €, also 5.000 €, etwa 5.630 $, sofern der steuerliche Wert nicht über dem Vertragspreis liegt. Hinzu kommen Notar, Katasterauszüge und Übersetzungen der Unterlagen.

• Kauf vom Plan für den Aufenthalt. Ein Vertrag mit dem Bauträger ist kein Eigentum; der Aufenthalt wird erst nach der Eintragung im Kataster erteilt.
• Verlass auf den Vertragspreis. Steuer und Schwelle für den Aufenthalt beruhen auf dem steuerlichen Wert, der höher sein kann.
• Lange Abwesenheit. Mehr als 30 Tage am Stück außerhalb des Landes können den Aufenthalt auf Grundlage einer Immobilie beenden.
• Erwartung der Staatsbürgerschaft für den Kauf. Montenegro hat sein Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition Ende 2022 geschlossen.

Küste oder Podgorica

Die Küste wählt man für Urlaub und saisonale Vermietung: In Budva und Tivat vervielfachen sich die Sommermieten, doch viele Gebäude leeren sich im Winter, und das Jahreseinkommen ist niedriger, als es im August aussieht. Podgorica ist eine Stadt für das ganze Jahr: Schulen, Krankenhäuser, Arbeit und ein Flughafen, mit Wohnungen etwa 10 % günstiger als an der Küste. Beide eignen sich für den Aufenthalt, wenn der steuerliche Wert mindestens 150.000 € beträgt.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen