Die besten Länder für Miet- und Anlageimmobilien 2026
Eine Wohnung in Astana amortisiert sich durch Miete in 9 Jahren, in Paris dauert es mehr als 35. Wir haben 25 Länder nach Rendite, Steuern, Demografie und Zugang nach Staatsangehörigkeit verglichen: wo sich Miete am schnellsten rechnet, wo der Kauf einen Aufenthalt bringt und warum Dubai 2026 nicht Spitzenreiter bei der Amortisation ist.
Eine Wohnung in Astana amortisiert sich durch Miete in etwa neun Jahren, vor Kosten und Steuern. Ihre Bruttomietrendite, also eine Jahresmiete vor Kosten und Steuern geteilt durch den Kaufpreis, beträgt 10,75 % (Stand 2026). In Dubai dauert dasselbe 14–16 Jahre. In Berlin und Paris dauert es 26–37 Jahre, weil eine Wohnung dort so viel kostet wie 26–37 Jahresmieten.
Der Unterschied liegt nicht nur am Quadratmeterpreis. Kasachstans Bevölkerung soll bis 2050 um 27 % wachsen, das Medianalter liegt bei 30, und Frauen bekommen im Schnitt etwa drei Kinder (Weltbevölkerungsprognose der Vereinten Nationen 2024; Weltbank). Deutschlands Medianalter liegt bei 45, und seine Bevölkerung wächst nicht mehr. Junge Familien sind heute Ihre Mieter und in zehn Jahren, wenn Sie verkaufen wollen, Ihre Käufer.
Das leichte Geld aus steigenden Preisen ist vorbei. Der durchschnittliche jährliche Anstieg der Hauspreise in 55 Ländern verlangsamte sich im ersten Quartal 2026 auf 1,4 %. Jetzt muss die Miete die Arbeit leisten. Wir haben 25 Märkte verglichen und die 10 ausgewählt, in denen sich ein Kauf durch Miete am schnellsten amortisiert und die Nachfrage nach Wohnraum weiter wachsen dürfte.
Wie wir die Länder ausgewählt haben
Wir begannen mit den 25 Ländern, auf die unsere Kunden am häufigsten schauen, von den Vereinigten Arabischen Emiraten und der Türkei bis Paraguay und Kenia. Jedes erhielt nach sechs Kriterien 1 bis 5 Punkte, insgesamt höchstens 30.
- Mietrendite. Bruttorendite für 2025–2026. 9 % und mehr ergeben 5 Punkte, 8–9 % 4, 7–8 % 3, 6–7 % 2, unter 6 % 1.
- Demografie. Bevölkerungsentwicklung bis 2050 im mittleren Szenario der Vereinten Nationen: +25 % oder mehr ergeben 5, +15–25 % 4, +5–15 % 3, 0–5 % 2, Rückgang 1. Daneben zeigen wir die Geburtenrate (wie viele Kinder eine Frau im Leben bekommt) und das Medianalter.
- Wirtschaft. Wirtschaftswachstum 2025 laut Weltbank: 6 % und mehr ergeben 5, 4–6 % 4, 3–4 % 3, 2–3 % 2, unter 2 % 1.
- Steuer auf Mieten. 0–5 % ergeben 5, etwa 10 % 4, 12–15 % oder ein Tarif bis 25 % 3, ein Tarif bis 27–40 % 2, 25–27 % der Bruttomiete für Nichtansässige 1.
- Währung und Liquidität. Eine Dollarbindung und ein tiefer Wiederverkaufsmarkt bringen mehr Punkte, Abwertungen und Verkaufsverbote weniger.
- Zugang nach Staatsangehörigkeit. Ob ein Käufer kaufen, ohne Visum einreisen und über den Kauf einen Aufenthalt erhalten kann; bewertet für Bürger Russlands, für die die meisten Einschränkungen gelten.
Die Preisentwicklung zeigen wir, lassen sie aber aus der Wertung: Die Hälfte der Länder hat keinen vergleichbaren offiziellen Index, und nominales Wachstum in der Türkei oder Ägypten frisst die Inflation.
Die Amortisation zeigen wir auf zwei Arten. Brutto: 100 geteilt durch die Bruttorendite. Netto: nach Kosten und Steuern. Die Kosten, also Leerstand zwischen Mietern, Verwaltung, Reparaturen und Hausgeld, setzen wir im Modell mit 20 % der Miete an, die Steuer mit dem Satz des jeweiligen Landes. Das ist ein Modell: Die tatsächliche Zahl hängt von Viertel, Zustand der Wohnung, Wechselkurs und davon ab, wie schnell Sie einen Mieter finden.
Wir prüfen Ihre Situation kostenlos
Beschreiben Sie Ihr Anliegen im Chat, und wir sagen Ihnen, womit Sie anfangen.
Die 10 besten Länder für Mietimmobilien 2026
Dubai belegt Platz eins: 0 % Steuer auf Mieten, tiefe Liquidität und ein für ausländische Käufer offener Markt wiegen einen Krieg in der Nachbarschaft und fallende Preise 2026 auf. Kasachstan folgt auf Platz zwei, obwohl es nach der Mietrechnung führt: die höchste Rendite der Auswahl, eine junge Bevölkerung und 6,5 % Wirtschaftswachstum 2025. Punkte kostet der Zugang: Eine Wohnung lässt sich dort nur mit einem Aufenthaltstitel auf den eigenen Namen eintragen.
| Platz, Markt | Bruttorendite | Amortisation, Jahre: brutto / netto | Preise | Bevölkerung bis 2050, Geburtenrate | Steuer auf Mieten | Für Bürger Russlands | Aufenthalt durch Kauf |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Vereinigte Arabische Emirate (Dubai) | 6,3–7,1 % | 14–16 / 18–20 | -3,1 % im Jahr nach +60 % 2022–2025 | +35 %, 1,2 (Wachstum durch Zuzug) | 0 % | ja, visumfrei | Visum für 10 Jahre ab 550.000 $ |
| 2. Kasachstan (Astana, Almaty) | 9–10,8 % | 9–11 / 13–16 | Bestand landesweit +10,4 % im Jahr in Tenge (Juni 2026) | +27 %, 3,0 | 10 %, 15 % über 8.500 Monatsrecheneinheiten | visumfreie Einreise; Wohnraum auf eigenen Namen nur mit Aufenthaltstitel | nein |
| 3. Georgien (Tiflis, Batumi) | 7,4–8,5 % | 12–14 / 16–18 | Neubau in Tiflis etwa 1.330 $ pro Quadratmeter 2025 | -4 %, 1,8 | 5 % der Bruttomiete | ja, visumfrei | Aufenthaltstitel ab 150.000 $ |
| 4. Panama (Panama-Stadt) | 6,9–7,6 % | 13–15 / 17–19 | keine vergleichbaren Daten | +23 %, 2,1 | Tarif 0–25 % | ja | unbefristeter Aufenthalt ab 300.000 $ (Neubau) oder 500.000 $ (Bestand) |
| 5. Paraguay | 5–10 % | 10–19 / 14–27 | keine vergleichbaren Daten, Angebote in Asunción bei 1.744 $ pro Quadratmeter | +23 %, 2,4 | Einkommensteuer 8–10 % | ja | sofort unbefristeter Aufenthalt ab 200.000 $ |
| 6. Ägypten (Kairo, Hurghada) | 7,6–8,3 % | 12–13 / 19–20 | steigend in Pfund, das Pfund hat seit 2022 etwa 70 % verloren | +37 %, 2,7 | Tarif bis 27,5 % plus Grundsteuer | ja, Visum bei Ankunft | Aufenthalt für 5 Jahre ab 200.000 $, Pass ab 300.000 $ |
| 7. Costa Rica (San José) | 7,6–8,4 % | 12–13 / 18–20 | keine vergleichbaren Daten | +4 %, 1,3 | etwa 12,75 % | ja | Aufenthalt für Investoren ab 150.000 $ |
| 8. Türkei (Istanbul, Antalya) | 7,3–8,7 % | 12–14 / 18–21 | +24,5 % in Lira, -5,8 % nach Inflation | +4 %, 1,5 | Tarif 15–40 % | ja, visumfrei | Aufenthaltstitel ab 200.000 $, Pass ab 400.000 $ |
| 9. Dominikanische Republik (Santo Domingo, Punta Cana) | 8,5–9,1 % | 11–12 / 17–22 | keine vergleichbaren Daten | +13 %, 2,2 | 27 % für Nichtansässige | ja, visumfrei | unbefristeter Aufenthalt für Investoren ab 200.000 $ |
| 10. Brasilien (Recife, São Paulo, Florianópolis) | 5,7–6,1 %, Recife 8,4 % | 16–18 / 25–27 | Mieten +9,2 % im Jahr bei 4,2 % Inflation | +2 %, 1,6 | 15 % für Nichtansässige | ja, visumfrei | Aufenthalt ab 210.000 $ |
Quellen: Bevölkerung und Geburtenrate von den Vereinten Nationen (Weltbevölkerungsprognose 2024) und der Weltbank; Preise von nationalen Statistikämtern und Zentralbanken. Die Monatsrecheneinheit ist eine kasachische Rechengröße im Wert von etwa 10 $ im Jahr 2026, 8.500 Einheiten sind also rund 82.000 $ Einkommen im Jahr. Die Steuer in Paraguay ist die Einkommensteuer für Privatpersonen. Dollarbeträge zu Wechselkursen von 2026.
Wie sich die Punkte zusammensetzen
| Land | Rendite | Demografie | Wirtschaft | Steuer | Währung und Liquidität | Zugang nach Staatsangehörigkeit | Summe von 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vereinigte Arabische Emirate | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| Kasachstan | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| Georgien | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| Panama | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| Paraguay | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| Ägypten | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Costa Rica | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| Türkei | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| Dominikanische Republik | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| Brasilien | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| Mexiko (Platz 11) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
Bei Gleichstand entscheidet die höhere Rendite. Paraguay erhält für die Rendite 1 Punkt: Sie liegt dort bei 5–6 %. Angebote deuten auf 10 %, doch das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse. Kasachstan erhält für den Zugang 2 Punkte: Die Einreise ist visumfrei, Wohnraum lässt sich aber nur mit einem Aufenthaltstitel auf den eigenen Namen eintragen, und der Kauf bringt keinen.
Die 10 Märkte: was man kauft, was es kostet und wo das Risiko liegt
Immobilien in Dubai 2026: 0 % Steuer, aber fallende Preise
In Dubai zahlen Sie überhaupt keine Steuer auf Mieten, und das ist das Hauptargument. Die Bevölkerung des Emirats erreichte 4,58 Millionen (Ende 2025), 7,5 % mehr als ein Jahr zuvor (Statistikbehörde Dubais), und es empfing einen Rekord von 19,6 Millionen Besuchern (Behörde für Wirtschaft und Tourismus Dubais). Die Bruttorendite liegt bei 6,3 %, bei Wohnungen bis 7 %.
2026 veränderte das Bild. Nachdem die Vereinigten Staaten und Israel am 28. Februar 2026 Iran angegriffen hatten, flogen Raketen und Drohnen in Richtung der Emirate, und die Immobiliengeschäfte in den Vereinigten Arabischen Emiraten fielen in den ersten 12 Märztagen um 37 % gegenüber dem Vorjahr. Bis August 2026 lagen die Preise 3,1 % unter dem Vorjahr und 10 % unter dem Februarhoch, Wohnungen waren 5,3 % billiger. Neue Mieten liegen 8 % unter ihrem Höchststand vom Oktober 2025. Bauträger sollen bis Jahresende rund 65.000 Wohnungen übergeben, ein Teil der Fertigstellungen könnte sich auf 2027 verschieben.
Das goldene Visum beginnt bei etwa 550.000 $. Die Schritte: kaufen, beim Grundbuchamt Dubais eintragen und dessen Übertragungsgebühr von 4 % zahlen, dann über das Grundbuchamt beantragen. Das Visum gilt 10 Jahre und ist verlängerbar, die staatlichen Gebühren betragen insgesamt etwa 2.700 $, die Bearbeitung dauert 7–10 Arbeitstage. Auch eine Wohnung mit Hypothek zählt, wenn bereits mindestens 550.000 $ gezahlt sind und die Bank eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Leben und Steuern beschreibt unser Leitfaden Aufenthalt und Steuern in den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Immobilien in Kasachstan: warum Astana sich schneller rechnet als Dubai
Kasachstan ist das einzige Land der Auswahl mit zweistelligen Bruttorenditen: 10,5 % landesweit, 10,75 % in Astana und 9 % in Almaty im Jahr 2026. Der Grund ist einfach. Wohnungen sind günstig, und eine junge, in die Städte ziehende Bevölkerung hält die Mietnachfrage hoch. Die Geburtenrate liegt bei drei Kindern pro Frau, und die Wirtschaft wuchs 2025 um 6,5 %.
Ein Quadratmeter Bestandswohnung in Almaty kostet etwa 1.700 $, die Miete liegt bei etwa 13 $ pro Quadratmeter im Monat (nationales Statistikamt). Eine Wohnung mit 50 Quadratmetern kostet rund 83.000 $.
Entscheidend ist der Status des Käufers. Ein Ausländer kann eine Wohnung nur mit einem Aufenthaltstitel auf den eigenen Namen eintragen lassen: Das Gesetz erlaubt Wohneigentum denjenigen, die dauerhaft im Land leben, und schließt alle aus, die mit Visum, visumfrei oder mit befristetem Aufenthalt dort sind. Ohne Aufenthaltstitel kauft ein Anleger Gewerberäume auf den eigenen Namen oder lässt die Wohnung auf eine Gesellschaft eintragen, eine Struktur, die wir vor jeder Anzahlung prüfen. Das Geschäft selbst ist einfach: Das Geld kommt von einem Konto im Ausland, ein Notar beglaubigt den Vertrag, und die staatliche Bürgerservice-Gesellschaft trägt das Eigentum ein. Mieteinnahmen werden mit 10 % Einkommensteuer besteuert, über 8.500 Monatsrecheneinheiten Jahreseinkommen mit 15 %. Angebote finden Sie auf unserer Seite Anlageimmobilien in Kasachstan.
Risiken. Bestandspreise in Kasachstan stiegen im Jahr bis Juni 2026 um 10,4 % in Tenge, kaum mehr als die Inflation von 10,3 % (nationales Statistikamt): Real sind die Preise flach, der Ertrag muss also aus der Miete kommen. Der Tenge ist frei schwankend: Der Dollar war 2025 im Schnitt 11 % teurer, 2026 legte der Tenge dann zu. Der Kauf bringt keinen Aufenthalt, es ist umgekehrt: zuerst der Aufenthaltstitel, dann die Wohnung. Für Bürger der Staaten der Eurasischen Wirtschaftsunion gibt es keine Ausnahme, sie beantragen den Daueraufenthalt aber ohne besonderes Visum. Um den Status zu behalten, müssen Sie mindestens 183 Tage innerhalb von 12 Monaten im Land leben. Die Bedingungen stehen auf unserer Seite Aufenthaltstitel in Kasachstan.
Immobilien in Georgien: 8,5 % in Tiflis und eine um 50 % höhere Schwelle für den Aufenthalt
Tiflis ist 2026 mit 8,5 % im Jahr die Stadt mit der dritthöchsten Rendite der Region, nach Ankara (9,6 %) und Astana (8,8 %). Eine neue Wohnung mit 50–60 Quadratmetern bringt etwa 10 $ pro Quadratmeter im Monat. Neubauten in Tiflis kosteten 2025 im Schnitt etwa 1.330 $ pro Quadratmeter, der Einstieg beginnt also bei rund 65.000–70.000 $.
Die Steuer ist leicht: 5 % der Bruttomiete, wenn Sie Wohnraum an eine Privatperson zum Wohnen vermieten und sich bei der georgischen Steuerbehörde registrieren. Die Wirtschaft wuchs 2025 um 7,5 %, die Bevölkerung dank Zuzug um 3,2 % (Weltbank). Die Vereinten Nationen erwarten bis 2050 aber einen Rückgang um 4 %, und die Geburtenrate liegt bei 1,8.
Seit 1. März 2026 kostet der Aufenthalt durch Immobilien mehr: Die Schwelle stieg mit Änderungen am Gesetz über die Rechtsstellung von Ausländern von 100.000 $ auf 150.000 $. Mehrere Objekte können zusammengerechnet werden, der Wert wird von einem zugelassenen Gutachter bestätigt, und der Titel wird für ein Jahr erteilt und verlängert. Wer vor dem 1. März gekauft und bezahlt hat, behält die alte Schwelle. Der Mietboom 2022–2023 ist vorbei, die Renditen sind zurück bei ihren historischen 8 %. Details in unserem Leitfaden Aufenthalt und Steuern in Georgien.
Immobilien in Panama: Einnahmen in Dollar und neue Regeln ab September 2026
Panama ist das einzige Land der Top 10, das den Dollar nutzt, eine Abwertung kann die Rendite also nicht auffressen. Sie liegt 2026 bei 7,6 % in Panama-Stadt und 6,9 % landesweit. Die Bevölkerung soll bis 2050 um 23 % wachsen, das Medianalter liegt bei 30, und die Wirtschaft wuchs 2025 um 4,4 %.
Die Regeln für den unbefristeten Aufenthalt qualifizierter Investoren änderten sich am 16. September 2026 mit der Veröffentlichung des Exekutivdekrets Nr. 17 vom 8. September. Eine neue Wohnung vom Bauträger zählt ab 300.000 $. Wurde die Immobilie schon verkauft, bewohnt oder vermietet, liegt die Schwelle bei 500.000 $. Die Investition muss 5 Jahre gehalten und mit eigenem Geld bezahlt werden: Schenkungen und unentgeltliche Überweisungen Dritter zählen nicht.
Die Schritte: Das Ministerium für Handel und Industrie stellt innerhalb von 15 Arbeitstagen eine Investitionsbescheinigung aus, dann entscheidet die nationale Migrationsbehörde innerhalb von 30 Arbeitstagen. Vor dem Dekret eingereichte Anträge folgen den alten Regeln, bestehende Verträge haben sechs Monate für den Antrag. Mieten werden nach dem allgemeinen Tarif besteuert: Einkommen bis 11.000 $ im Jahr ist frei, bis 50.000 $ zahlt 15 %, darüber 25 %. Vergleichen Sie die Optionen in unserem Leitfaden Aufenthalt in Panama durch Investition.
Risiko. Die Schwelle von 300.000 $ gilt jetzt nur für Neubauten, die mehr kosten als Bestandswohnungen. Ist Ihre Wunschwohnung günstiger, brauchen Sie einen anderen Weg.
Immobilien in Paraguay: sofort unbefristeter Aufenthalt in einem der jüngsten Länder der Region
Paraguay wuchs 2025 um 6,6 %, das Medianalter liegt bei 27 und die Geburtenrate bei 2,4 (Weltbank, Vereinte Nationen). Seit 2026 erhalten Sie sofort einen unbefristeten Aufenthalt, ohne befristete Stufe, wenn Sie eine Immobilie ab 200.000 $ kaufen. Das ist das Programm Investorenpass nach Resolution Nr. 283/2026 des Ministeriums für Industrie und Handel, gestartet im April 2026.
Die Besonderheit Paraguays: Die Immobilie darf nicht für Sie oder Ihre Familie sein, nur zur Vermietung oder Wertsteigerung. Die Bescheinigung für ausländische Investoren wird innerhalb von 5 Arbeitstagen nach vollständiger Akte ausgestellt. Im ersten Halbjahr 2026 wurden 140 Bescheinigungen für alle Investitionsarten ausgestellt, 15 davon für Immobilien. Mieten unterliegen der Einkommensteuer für Privatpersonen mit 8–10 % des Nettoeinkommens, und Wohnungsvermietung trägt eine ermäßigte Mehrwertsteuer von 5 %.
Der ehrliche Teil: Es gibt keine Transaktionsstatistik. In Angeboten kostet ein Quadratmeter einer Wohnung in Asunción 1.744 $, die mittlere Miete liegt bei 900 $ im Monat, was eine Bruttorendite von 10 % ergibt. Doch das sind Angebotspreise, die tatsächliche Rendite liegt eher bei 5–6 %. Der Markt ist klein, und ein Verkauf dauert länger als in Dubai oder Istanbul. Mehr zum Status auf unserer Seite Aufenthalt in Paraguay.
Immobilien in Ägypten: das jüngste Land der Top 10 und die schwächste Währung
Ägyptens Medianalter liegt bei 24,5, und die Bevölkerung soll bis 2050 um 37 % auf 162 Millionen wachsen (Vereinte Nationen). 2025 kamen fast 19 Millionen Touristen, 21 % mehr als ein Jahr zuvor (Ministerium für Tourismus und Altertümer). Die Bruttorendite liegt landesweit bei 7,6 % und in Kairo bei 8,3 %.
All das in Pfund. Seit Anfang 2022 hat das Pfund gegenüber dem Dollar etwa 70 % verloren, von etwa 15,7 auf 50–52 pro Dollar. Seit März 2024 müssen Käufe in Devisen per Bank aus dem Ausland bezahlt werden, und die Bankbescheinigung sollten Sie aufbewahren: Mit ihr können Sie Verkaufs- und Mieterlöse später ausführen.
Ein Aufenthalt für 5 Jahre kommt mit einer Immobilie ab 200.000 $; Varianten für 1 und 3 Jahre verlangen eine Immobilie oder eine Einlage bei einer ägyptischen Bank von 50.000 $ und 100.000 $. Die Staatsbürgerschaft verlangt eine Immobilie ab 300.000 $, beschrieben auf unserer Seite Staatsbürgerschaft Ägyptens durch Investition. Steuer: Möblierte Vermietung zahlt Einkommensteuer nach einem Tarif bis 27,5 %, plus Grundsteuer von 10 % des jährlichen Mietwerts über einem Freibetrag.
Risiken. Nach Gesetz 230 von 1996 darf ein Ausländer eine eingetragene Immobilie 5 Jahre lang nicht verkaufen. In Scharm el-Scheich, Dahab und im übrigen Sinai können Ausländer nur ein Nutzungsrecht halten, kein Eigentum. Hurghada und Kairo liegen außerhalb dieser Einschränkung.
Immobilien in Costa Rica: hohe Renditen, niedrige Geburtenrate
Costa Rica bietet 2026 eine durchschnittliche Bruttorendite von 7,6 % und 8,35 % in San José, die Wirtschaft wuchs 2025 um 4,6 %. Die Schwachstelle ist die Demografie: Die Geburtenrate liegt bei 1,3, einer der niedrigsten in Lateinamerika, und die Bevölkerung wächst bis 2050 nur um 4 %. Die Nachfrage stützt sich auf Zuzügler und Touristen, nicht auf wachsende einheimische Haushalte.
Der Aufenthalt für Investoren verlangt 150.000 $ oder mehr, Immobilien eingeschlossen, nach Gesetz 9996 zur Anwerbung von Investoren, Rentiers und Rentnern. Mieten werden mit 15 % auf 85 % des Einkommens besteuert, etwa 12,75 % der Miete. Die Bedingungen stehen auf unserer Seite Aufenthalt in Costa Rica.
Immobilien in der Türkei: viel gekauft, aber in Dollar wächst fast nichts
Ausländer kauften 2025 in der Türkei 21.534 Wohnungen, angeführt von Bürgern Russlands mit 3.649 Käufen (türkisches Statistikamt). Zum Vergleich: 2022 kauften Ausländer 67.490 Wohnungen. Die Bruttorendite liegt landesweit bei 7,3 % und in Istanbul bei 7–9 %.
Die Preise steigen nur auf dem Papier. Der Index der türkischen Zentralbank zeigte im Jahr bis Juni 2026 +24,5 %, nach Inflation -5,8 %. Die Lira schwächt sich weiter ab, auf etwa 49 pro Dollar 2026. Mieten werden nach einem progressiven Tarif von 15–40 % besteuert. Die ersten 1.200 $ Wohnungsmiete im Jahr sind frei, und 15 % der Einnahmen können ohne Belege als Kosten abgezogen werden.
Der Aufenthalt durch Immobilien kostet seit 16. Oktober 2023 in jeder Stadt 200.000 $, mit einem Haken: Die Immobilie muss eine Wohnimmobilie sein, und die Migrationsbehörde erwartet, dass Sie darin wohnen. Vermietung ist nicht ausdrücklich verboten, doch findet eine Kontrolle Mieter vor, kann der Titel widerrufen werden. Die Staatsbürgerschaft beginnt bei 400.000 $, siehe unsere Seite türkische Staatsbürgerschaft durch Investition. Die Gebühr für die Eigentumsübertragung beträgt 4 % des erklärten Preises, gesetzlich je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen.
Immobilien in der Dominikanischen Republik: Rekordtourismus und 9 % in Santo Domingo
Die Dominikanische Republik empfing 2025 einen Rekord von 11,6 Millionen Besuchern, Kreuzfahrtpassagiere eingeschlossen (Tourismusministerium). Die Bruttorendite liegt 2026 im Schnitt bei 8,5 % und in Santo Domingo bei 9,1 %, Wohnungen mit zwei Schlafzimmern kommen nahe an 10 %. Das Medianalter liegt bei 28.
Die Nachteile sind Steuer und Wachstum. Zahlungen an Nichtansässige unterliegen 27 % Quellensteuer. Seit 2026 behalten Unternehmen, die von ansässigen Privatpersonen mieten, nach Gesetz 30-26 15 % der Miete als abgeltende Steuer ein. Die Wirtschaft wuchs 2025 nur um 2,1 %. Der unbefristete Aufenthalt für Investoren verlangt 200.000 $: Die Investition wird zuerst bei der staatlichen Agentur für Export und Investitionen eingetragen, dann geht der Antrag an die Generaldirektion für Migration. Die Kaufsteuer beträgt 3 % des höheren Werts aus Vertragspreis und amtlicher Bewertung.
Immobilien in Brasilien: Mieten steigen doppelt so schnell wie die Inflation
Brasilien schließt die Top 10 dank seines Mietmarkts ab. Die Mieten stiegen in den 12 Monaten bis August 2026 um 9,2 % bei 4,2 % Inflation. Die durchschnittliche Bruttorendite liegt bei 6,1 %, in Recife bei 8,4 % und in Cuiabá bei 8,3 %.
Der Aufenthalt durch Immobilien wird nach Resolution Nr. 36 von 2018 des nationalen Einwanderungsrats gewährt: ab 210.000 $ oder 150.000 $ im Norden und Nordosten. Das Geld muss aus dem Ausland kommen, der Titel wird für 4 Jahre erteilt. Nichtansässige zahlen 15 % auf Mieten (25 %, wenn sie in einem Land der brasilianischen Liste der Steueroasen leben). Details auf unserer Seite Aufenthalt in Brasilien durch Immobilien.
Risiko. Der Real schwankt stark, die Bevölkerung wächst kaum, und die Geburtenrate liegt bei 1,6. Brasilien ist eine Wette auf steigende Mieten in bestimmten Städten, nicht auf Demografie.
Wie lange eine Wohnung im Ausland zur Amortisation braucht: ein Rechenbeispiel
Wir haben drei bei ausländischen Käufern beliebte Märkte durch ein Modell geschickt: Unterhalt und Leerstand mit 20 % der Miete, Steuer zum Satz des jeweiligen Landes, Wechselkurse 2026. Das ist eine Beispielrechnung, keine Prognose: Die Preise sind Durchschnittswerte, eine bestimmte Wohnung kann mehr oder weniger Miete bringen.
| Punkt | Almaty | Tiflis | Dubai |
|---|---|---|---|
| Objekt | Bestand, 50 Quadratmeter, etwa 1.700 $ pro Quadratmeter | Neubau, 50 Quadratmeter, 1.330 $ pro Quadratmeter | Wohnung für 410.000 $ |
| Preis | etwa 83.000 $ | 66.500 $ | etwa 410.000 $ |
| Kaufnebenkosten im Beispiel | 2 % | 2 % | 6 %: 4 % Gebühr des Grundbuchamts, Makler und Eintragung |
| Gesamtinvestition | 85.000 $ | 67.830 $ | 440.000 $ |
| Jahresmiete | 7.700 $ (13 $ pro Quadratmeter im Monat) | 6.000 $ (10 $ pro Quadratmeter im Monat) | 26.000 $ (6,31 % Rendite) |
| Abzüglich 20 % Kosten | 1.500 $ | 1.200 $ | 5.200 $ |
| Abzüglich Steuer | 10 %: 800 $ | 5 %: 300 $ | 0 |
| Jährliches Nettoeinkommen | 5.400 $ | 4.500 $ | 21.000 $ |
| Amortisation | 15,6 Jahre | 15,1 Jahre | 21 Jahre |
Das Ergebnis wird Dubai-Fans nicht gefallen: Ohne Steuer und mit hervorragender Liquidität braucht eine Wohnung dort trotzdem länger, um sich durch Miete zu amortisieren, als in Almaty oder Tiflis. Dubai gewinnt bei anderem: Werterhalt in Dollar durch die Bindung des Dirham, ein tiefer Wiederverkaufsmarkt und das goldene Visum. In Almaty würde ein Fall des Tenge um 30 % die Amortisation in Dollar auf etwa 22 Jahre strecken, ein gleich großer Anstieg würde sie verkürzen.
Warum Europa, Thailand und Bali die Top 10 verpasst haben
Teure Märkte verlieren aus einem einfachen Grund: Eine Wohnung kostet 20–40 Jahresmieten, und die Bevölkerung altert. Asiatische Ferienorte sind bei Touristen beliebt, doch Wohnungen sind im Verhältnis zur Miete teuer und die Rechte von Ausländern beschnitten.
| Land | Bruttorendite | Amortisation brutto, Jahre | Warum es die Top 10 verpasst hat |
|---|---|---|---|
| Mexiko (Platz 11) | 6,1 % landesweit, 7–7,7 % in Mexiko-Stadt | 13–16 | Nichtansässige zahlen 25 % der Bruttomiete (Artikel 158 des Einkommensteuergesetzes), Wirtschaftswachstum 0,6 % 2025 |
| Portugal | 4,8–5,8 % in Lissabon und Porto | 17–21 | seit 2023 bringt ein Wohnungskauf kein goldenes Visum mehr, Medianalter 47 |
| Griechenland | 3,7–3,8 % in Athen | 26–27 | Goldenes Visum ab 460.000–910.000 $ und für Bürger Russlands verschlossen, Bevölkerung -11 % bis 2050 |
| Zypern | 6,1–6,2 % in Limassol | 16 | Sanktionen der Europäischen Union: Banken dürfen von russischen Staatsangehörigen ohne Aufenthalt in der Europäischen Union keine Einlagen über 120.000 $ annehmen; Geburtenrate 1,4 |
| Montenegro, Serbien | 3,6–5,1 % | 20–28 | Bevölkerung -16 % und -17 % bis 2050 |
| Thailand | 2,6–5,1 % in Bangkok und Pattaya | 20–38 | Ausländer dürfen höchstens 49 % der Wohnfläche eines Gebäudes besitzen, die Bevölkerung schrumpft, Medianalter 40 |
| Indonesien (Bali) | 4,7–4,9 % landesweit | 20–21 | Ausländer erhalten Land und Villen nur als Nutzungsrecht oder Pacht |
| Vietnam, Philippinen | 2,4–3,9 % in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Manila | 26–42 | in Vietnam gehört eine Wohnung für 50 Jahre, auf den Philippinen dürfen Ausländer bis 40 % der Einheiten eines Gebäudes halten |
| Kenia | 6–7,4 % in Nairobi | 14–17 | Bevölkerung +45 % bis 2050, aber Ausländer können Land nur bis 99 Jahre pachten (Artikel 65 der Verfassung) |
Wenn Sie Europa wegen des Status statt der Rendite wollen, lesen Sie unsere Leitfäden zu Goldene Visa in Europa 2026 und zum Aufenthalt in Griechenland durch Immobilien.
Wir schicken Ihnen die Dokumentenliste
Hinterlassen Sie im Chat Ihren Kontakt, und wir schicken Ihnen eine Liste für Ihre Situation.
Die Fallstricke: Währung, Liquidität, Steuern und Banken
Die Währung zählt mehr als die Rendite. Das ägyptische Pfund hat seit 2022 gegenüber dem Dollar etwa 70 % verloren, die türkische Lira schwächt sich weiter ab, und 8 % Rendite in Landeswährung können in Dollar leicht null werden. Am geringsten ist das Risiko in Panama, das den Dollar nutzt, und in den Vereinigten Arabischen Emiraten, wo der Dirham bei 3,6725 gebunden ist. Der Tenge bewegt sich in beide Richtungen.
Liquidität. Kaufen geht überall schnell, verkaufen ist etwas anderes. In Ägypten darf ein Ausländer 5 Jahre lang nicht verkaufen, und in Paraguay ist der Markt klein und ohne Transaktionsstatistik. Im August 2026 entfielen in Dubai 72,5 % der Wohnungsverkäufe auf Käufe vom Plan: Übergaben verschieben sich, und Einnahmen beginnen erst mit dem Schlüssel.
Verwaltung. Eine Hausverwaltung nimmt einen Anteil der Miete, zusätzlich zu Leerstand, Reparaturen und Hausgeld. Unser Modell setzt für alles 20 % der Miete an; Kurzzeitvermietung kostet meist mehr. Prüfen Sie auch, ob Ihr Status Vermietung erlaubt: In der Türkei erwartet die Migrationsbehörde, dass Sie in der Wohnung für den Aufenthalt wohnen, in Paraguay muss sie vermietet oder zur Wertsteigerung gehalten werden.
Steuer im Heimatland. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleibt, gibt ausländische Mieteinkünfte in der deutschen Steuererklärung an. Welches Land die Miete besteuert und ob Deutschland sie freistellt oder die ausländische Steuer anrechnet, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen; mit den Vereinigten Arabischen Emiraten hat Deutschland seit 2022 keines mehr.
Sanktionen und Banken. Bank und Notar fragen jeden Käufer, woher das Geld stammt: Kontoauszüge, Verträge, Steuererklärungen. Wie man diese Akte aufbaut, erklärt unser Leitfaden zum Nachweis der Herkunft der Mittel. In der Europäischen Union dürfen russische Staatsangehörige ohne Aufenthalt in der Europäischen Union bei einer Bank keine Einlagen über 120.000 $ halten (Verordnung 833/2014), was Käufe in Zypern und Griechenland zusätzlich erschwert.
Immobilien für Ausländer nach Ländern
Eigene Länderratgeber: was ein Ausländer kaufen kann und welche Beschränkungen für Staatsangehörigkeiten gelten, Preise nach Städten, Kosten, Steuern für Eigentümer, Aufenthalt durch Kauf und Geschäfte aus der Ferne.
- Immobilien in der Türkei für Ausländer
- Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten für Ausländer
- Immobilien in Thailand für Ausländer
- Immobilien in Montenegro für Ausländer
- Immobilien in Georgien für Ausländer
- Immobilien auf Zypern für Ausländer
- Immobilien in Spanien für Ausländer
- Immobilien in Portugal für Ausländer
- Immobilien in Griechenland für Ausländer
- Immobilien in Bulgarien für Ausländer
- Immobilien in Indonesien für Ausländer
- Immobilien in Mexiko für Ausländer
- Immobilien in Panama für Ausländer
- Immobilien in Costa Rica für Ausländer
- Immobilien in Argentinien für Ausländer
- Immobilien in Paraguay für Ausländer
- Immobilien in Uruguay für Ausländer
- Immobilien in Italien für Ausländer
- Immobilien in Deutschland für Ausländer
- Immobilien in Armenien für Ausländer
- Immobilien in Kasachstan für Ausländer
- Immobilien in Malaysia für Ausländer
- Immobilien auf den Philippinen für Ausländer
- Immobilien in Brasilien für Ausländer
- Immobilien in Vietnam für Ausländer
- Immobilien in Ungarn für Ausländer
- Immobilien in Lettland für Ausländer
Wie wir beim Immobilienkauf im Ausland helfen
Wir finden eine Immobilie, die zu Ihrem Ziel passt, ob Einkommen, Status oder beides, prüfen das Geschäft und richten die Steuerseite so ein, dass Ihre Miete nicht doppelt besteuert wird. Die rechtliche Arbeit in jedem Land übernehmen die Spezialisten von Murblz gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
Anlageimmobilien
Mietimmobilien in den 10 besten Märkten, mit Prüfung von Bauträger, Verkäufer und Unterlagen.
Mehr erfahren →Aufenthalt durch Immobilien
Wo ein Kauf einen Aufenthaltstitel, einen unbefristeten Aufenthalt oder einen Pass bringt, mit Schwellen und Fristen.
Mehr erfahren →Steuer auf Mieteinnahmen
Steuer im Land der Immobilie und in Ihrem Wohnsitzland, Anrechnungen und Erklärungen.
Mehr erfahren →Eigentumsstruktur
Kauf auf eigenen Namen, über eine Firma oder eine Stiftung: was für Vermietung, Verkauf und Erbe am besten funktioniert.
Mehr erfahren →Bankkonto im Ausland
Eine Bank für die Kaufzahlung und den Mieteingang, und Vorbereitung auf ihre Prüfungen.
Mehr erfahren →Rechtliche Begleitung
Prüfung von Immobilie und Verkäufer, Begleitung des Geschäfts und Eintragung des Eigentums.
Mehr erfahren →Wir prüfen Ihren Fall kostenlos. Sagen Sie uns, wie viel Sie investieren wollen, in welcher Währung, ob Sie einen Aufenthalt brauchen und wo Sie steuerlich ansässig sind. Wir sagen Ihnen, welche 2–3 der zehn Märkte zu Ihnen passen, wie viel Ihnen nach Steuern wirklich bleibt und wo sich ein Kauf nicht rechnet.
Häufige Fragen
Welche Länder eignen sich 2026 am besten für Anlageimmobilien?
Welche Länder eignen sich am besten für Mietimmobilien?
Ist der Kauf einer Immobilie im Ausland eine gute Investition?
Welche Länder gewähren beim Immobilienkauf einen Aufenthalt?
Wo kaufen Ausländer 2026 am einfachsten Immobilien?
Wo kauft man im Ausland am günstigsten?
Welche Steuer zahlen Sie auf Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland?
Ist eine Immobilie in Dubai 2026 eine gute Investition?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir prüfen Ihre Unterlagen, wählen ein Programm für Ihre Situation und nennen ehrliche Fristen und Kosten. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
Der Murblz-Berater antwortet sofort im Chat auf dieser Seite. Schildern Sie Ihre Situation, wir klären sie gemeinsam.
Kostenlose BeratungOder schreiben Sie uns auf Telegram →