Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Italien
Ein Ausländer kann in Italien eine Wohnung, ein Haus oder Gewerberäume kaufen.
Bürger der Europäischen Union kaufen zu denselben Bedingungen wie Italiener, andere auf Grundlage der Gegenseitigkeit mit ihrem Land, und alle brauchen für den Kauf einen italienischen Steuercode. Das Wichtigste vorab: Italien hat keine Aufenthaltserlaubnis für einen Immobilienkauf. Eine Wohnung hilft beim Visum, gibt aber für sich allein keines.
Gibt eine Immobilie einen Aufenthalt in Italien
- Visum für Wahlwohnsitz. Es wird Menschen erteilt, die mit einem stabilen Einkommen, das nicht aus Arbeit stammt, zum Leben umziehen. Nach Angaben des italienischen Konsulats liegt der Einkommensrichtwert bei etwa 31.000 € im Jahr, etwa 34.800 $, und Sie brauchen Wohnraum in Italien. Eine gekaufte Wohnung erfüllt die Anforderung an den Wohnraum, das Einkommen muss aber trotzdem nachgewiesen werden. Dieses Visum erlaubt keine Arbeit.
- Investorenvisum. Es wird erteilt für 2 Millionen € in italienischen Staatsanleihen, 500.000 € in Aktien oder Anleihen italienischer Gesellschaften (250.000 € in innovativen jungen Unternehmen) oder 1 Million € für Projekte von öffentlichem Interesse, so das Programm für Investorenvisa. Immobilien stehen nicht auf der Liste.
Mehr zu den Wegen auf unserer Seite Aufenthaltserlaubnis in Italien.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Was der Abschluss des Kaufs kostet
Beim Kauf von einem privaten Verkäufer wird die Registersteuer nicht auf den Preis, sondern auf den Katasterwert berechnet, der meist niedriger ist: 2 % für eine Erstwohnung und 9 % für eine Zweitwohnung. Dazu kommen zwei feste Steuern von je 50 €. Ein Nichtansässiger erhält die Vergünstigung für die Erstwohnung nur, wenn er binnen 18 Monaten umzieht und seinen Wohnsitz in derselben Gemeinde anmeldet, so die italienische Steuerbehörde. Beim Kauf vom Bauträger ersetzt die Mehrwertsteuer die Registersteuer: 4 % für eine Erstwohnung und sonst 10 %. Notar und gegebenenfalls Maklerprovision kommen hinzu. Der Eigentümer einer Zweitwohnung zahlt jedes Jahr die Gemeindegrundsteuer.
Wer ohne Beschränkungen kaufen kann
Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums kaufen zu allgemeinen Bedingungen. Für Bürger anderer Staaten gilt der Grundsatz der Gegenseitigkeit: Ein Kauf ist möglich, wenn ihr Land Italienern Immobilieneigentum erlaubt, was anhand der Unterlagen des italienischen Außenministeriums geprüft wird. Keine Prüfung ist nötig, wenn das Land des Käufers ein Investitionsschutzabkommen mit Italien hat oder der Käufer eine italienische Aufenthaltserlaubnis für Arbeit, Unternehmen, Familie oder Studium besitzt.
Wie der Kauf abläuft
- Steuercode. Wir beschaffen ihn bei der Steuerbehörde oder einem Konsulat.
- Prüfung der Immobilie. Eigentumstitel, Belastungen, Übereinstimmung mit Kataster und Baugenehmigungen.
- Vorvertrag. Anzahlung und Zeitplan des Kaufs werden schriftlich festgelegt.
- Notarielle Urkunde. Der Notar prüft die Immobilie, behält die Steuern ein und trägt den Eigentumsübergang ein.
- Versorger und Steuern. Umschreibung der Versorgerkonten und Anmeldung bei der Gemeinde.
Risiken
- Auf einen Aufenthalt durch den Kauf zu setzen: Einen solchen Weg gibt es nicht.
- Eine Abweichung zwischen tatsächlichem Grundriss und Kataster: Der Notar kann die Beurkundung verweigern.
- Verlust der Vergünstigung für die Erstwohnung, weil der Umzug nicht rechtzeitig erfolgt: Nachsteuer und Strafe.
Kann ein Ausländer in Italien eine Immobilie kaufen
Ja. Für Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union gilt in Italien das Prinzip der Gegenseitigkeit: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus auf eigenen Namen und ohne Aufenthaltstitel, wenn Italiener in ihrem Land Wohneigentum erwerben dürfen; für russische Staatsbürger ist das der Fall. Nötig ist eine italienische Steuernummer; man erhält sie bei der Steuerbehörde oder in einem Konsulat.
Die Schwierigkeit für Bürger Russlands ist die Zahlung. Die Sanktionsregeln der Europäischen Union verbieten Banken, von russischen Staatsbürgern ohne Aufenthaltstitel der Europäischen Union Einlagen über 113.000 $ anzunehmen, und der Notar hält die Zahlungsart in der Urkunde fest und prüft die Herkunft der Mittel. Deshalb wird der Zahlungsweg vor der Anzahlung geplant.
Wohnungspreise nach Städten
| Stadt | Angebotspreis je Quadratmeter | Wohnung mit 70 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Mailand | etwa 6.400 $ | etwa 450.000 $ |
| Florenz | etwa 5.400 $ | etwa 380.000 $ |
| Rom | etwa 4.300 $ | etwa 300.000 $ |
Die Preise sind durchschnittliche Angebotspreise 2026 in Dollar zum Kurs der Europäischen Zentralbank, aufgerundet. Im dritten Quartal 2026 fielen die Preise landesweit um 1,1 % gegenüber dem Vorquartal, in Mailand um 1,7 %, in Rom stiegen sie um 0,7 %. Außerhalb der großen Städte und Tourismusregionen kosten Wohnungen ein Mehrfaches weniger.
Der Angebotspreis liegt in Italien meist über dem endgültigen: Ein paar Prozent herunterzuhandeln ist üblich, besonders auf dem Zweitmarkt außerhalb der großen Städte.
Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf
- Jährliche Steuer. Der Eigentümer einer Zweitwohnung zahlt kommunale Grundsteuer zum Grundsatz von 0,86 % des aufgewerteten Katasterwerts; die Gemeinde kann ihn auf 1,06 % anheben.
- Langfristige Vermietung. Wählbar ist eine Pauschalsteuer von 21 % oder 10 % bei Verträgen mit vereinbarter Miete.
- Kurzzeitvermietung. 21 % für die erste Wohnung und 26 % für die zweite und jede weitere.
- Verkauf. Wird die Immobilie binnen 5 Jahren nach dem Kauf verkauft und war sie nicht der Hauptwohnsitz, wird der Gewinn besteuert; über den Notar lässt sich eine Pauschale von 26 % zahlen.
Die Steuer auf Mieten wird in Italien gezahlt; ob sie im Wohnsitzland angerechnet wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen dieses Landes mit Italien. Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte dort nach dessen Regeln.
Wie man in Italien aus der Ferne eine Immobilie kauft
Die Urkunde wird vor einem Notar unterzeichnet, und das kann ein Bevollmächtigter für den Käufer tun. Die Vollmacht wird in einem italienischen Konsulat oder vor einem Notar in Ihrem Wohnsitzland mit Apostille und italienischer Übersetzung ausgestellt. Die Steuernummer lässt sich über ein Konsulat beschaffen, Prüfung der Immobilie, Vorvertrag und Eintragung laufen vor Ort.
Käufer kommen meist einmal persönlich – um ein Bankkonto zu eröffnen. Wird der Kauf für das Visum für Wahlwohnsitz gebraucht, muss die Wohnung gesichert sein, bevor die Unterlagen beim Konsulat eingereicht werden.
Für das Geschäft bereiten Sie einen Reisepass, Unterlagen zur Herkunft der Mittel – Auszüge, Verträge, Einkommenserklärungen – und beim Kauf über eine Gesellschaft deren Gründungsunterlagen und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten vor. Ausländische Unterlagen brauchen eine Apostille und eine italienische Übersetzung, daher werden sie vorab bestellt, während die Immobilie geprüft wird.
Was wir tun
Wir helfen, eine Immobilie für Ihren Zweck zu wählen, ob ein Zuhause für den Umzug mit einem Visum für Wahlwohnsitz, eine Anlage oder ein Familienhaus, prüfen Eigentumstitel und Kataster und begleiten den notariellen Kauf mit vor Ort zugelassenen Partnern. Wird ein Visum gebraucht, stimmen wir den Kauf mit dem Antrag beim Konsulat ab.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ich durch einen Immobilienkauf einen Aufenthalt in Italien erhalten?
Können Ausländer in Italien Immobilien kaufen?
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Italien an?
Kann ein Nichtansässiger in Italien die Vergünstigung für die Erstwohnung erhalten?
Wo fange ich beim Immobilienkauf in Italien an?
Kann ein Ausländer in Italien eine Immobilie kaufen?
Was kostet eine Wohnung in Italien 2026?
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinkünfte in Italien?
Kann man in Italien aus der Ferne eine Immobilie kaufen?
Braucht man einen Aufenthaltstitel, um in Italien eine Wohnung zu kaufen?
Wie hoch ist die jährliche Steuer auf eine Wohnung in Italien?
Wird der Verkauf einer Wohnung in Italien besteuert?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
Der Murblz-Berater antwortet sofort im Chat auf dieser Seite. Schildern Sie Ihre Situation, wir klären sie gemeinsam.
Kostenlose BeratungOder schreiben Sie uns auf Telegram →