الخدمات · العقارات

عقار للسكن والاستثمار: إيطاليا

حُدّث في 19/10/2026

يستطيع الأجنبي شراء شقة أو منزل أو محل تجاري في إيطاليا.

شقق للبيع بالصور والأسعار: عقار استثماري في إيطاليا: ماذا تشتري وكم يكلف ←

يستطيع الأجنبي شراء شقة أو منزل أو محل تجاري في إيطاليا. يشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي بالشروط نفسها التي يشتري بها الإيطاليون، والآخرون على أساس المعاملة بالمثل مع بلدهم، ويحتاج الجميع إلى رمز ضريبي إيطالي للصفقة. والأهم معرفته مسبقًا: لا توجد في إيطاليا إقامة مقابل شراء عقار. الشقة تساعدك في الحصول على تأشيرة لكنها لا تمنحها بذاتها.

هل يمنح العقار الإقامة في إيطاليا

• تأشيرة الإقامة الاختيارية. تُمنح لمن ينتقل للعيش بدخل ثابت لا يأتي من العمل. وفق القنصلية الإيطالية، مرجع الدخل نحو €31,000 سنويًا، أي نحو $34,800، وتحتاج إلى مسكن في إيطاليا. الشقة المشتراة تستوفي شرط السكن، لكن يجب إثبات الدخل أيضًا. هذه التأشيرة لا تسمح بالعمل.
• تأشيرة المستثمر. تُمنح مقابل €2 مليون في سندات الحكومة الإيطالية، أو €500,000 في أسهم أو سندات شركات إيطالية (€250,000 في الشركات الناشئة المبتكرة)، أو €1 مليون لمشاريع ذات نفع عام، وفق برنامج تأشيرة المستثمر. العقار ليس ضمن القائمة.

المزيد عن الطرق في صفحتنا الإقامة في إيطاليا.

ما تكلفة إتمام الشراء

عند الشراء من بائع فرد تُحسب ضريبة التسجيل على القيمة المساحية، وهي عادة أقل من السعر، لا على السعر: 2% للمسكن الأول و9% للثاني. وتُضاف ضريبتان ثابتتان بقيمة €50 لكل منهما. يحصل غير المقيم على إعفاء المسكن الأول فقط إذا انتقل وسجّل إقامته في البلدية نفسها خلال 18 شهرًا، وفق مصلحة الضرائب الإيطالية. وعند الشراء من مطوّر تحل ضريبة القيمة المضافة محل ضريبة التسجيل: 4% للمسكن الأول و10% في غير ذلك. أتعاب الكاتب العدل، وعمولة الوسيط إن وُجد، منفصلة. ويدفع مالك المسكن الثاني ضريبة العقار البلدية كل عام.

من يستطيع الشراء بحرية

يشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية بالشروط العامة. وعلى مواطني الدول الأخرى يُطبَّق مبدأ المعاملة بالمثل: الشراء ممكن إذا كان بلدهم يسمح للإيطاليين بتملك العقارات، ويُتحقق من ذلك في سجلات وزارة الخارجية الإيطالية. ولا حاجة إلى التحقق إذا كان لبلد المشتري معاهدة لحماية الاستثمار مع إيطاليا، أو كان المشتري يحمل إقامة إيطالية للعمل أو الأعمال أو الأسرة أو الدراسة.

كيف يتم الشراء

1. الرمز الضريبي. نستخرجه من مصلحة الضرائب أو القنصلية.
2. فحص العقار. الملكية، والأعباء، والتطابق مع السجل المساحي وتراخيص البناء.
3. العقد الابتدائي. يُثبَّت العربون وتوقيت الصفقة كتابيًا.
4. سند الكاتب العدل. يتحقق الكاتب العدل من العقار، ويستقطع الضرائب، ويسجّل نقل الملكية.
5. المرافق والضرائب. نقل حسابات المرافق والتسجيل لدى البلدية.

المخاطر

• الاعتماد على الإقامة مقابل الشراء: هذا الطريق غير موجود.
• عدم تطابق التصميم الفعلي مع السجل المساحي: قد يرفض الكاتب العدل تحرير السند.
• فقدان إعفاء المسكن الأول لعدم الانتقال في الوقت المحدد: ضريبة إضافية وغرامة.

هل يستطيع الأجانب شراء عقار في إيطاليا

نعم. على مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي تطبّق إيطاليا مبدأ المعاملة بالمثل، والقواعد الروسية تسمح للإيطاليين بتملك المساكن، لذا يستطيع المواطن الروسي شراء شقة أو منزل باسمه دون إقامة. يلزم رمز ضريبي إيطالي يُستخرج من مصلحة الضرائب أو القنصلية.

الصعوبة في الدفع. تحظر قواعد عقوبات الاتحاد الأوروبي على البنوك قبول ودائع تزيد عن $120,000 (€100,000) من المواطنين الروس دون إقامة في الاتحاد الأوروبي، ويسجّل الكاتب العدل طريقة الدفع في السند ويتحقق من مصدر الأموال. لذا يُخطَّط مسار الدفع قبل العربون.

أسعار الشقق حسب المدينة

الأسعار هي متوسط الأسعار المطلوبة في 2026 بالدولار الأمريكي وفق سعر البنك المركزي الأوروبي، مقرّبة صعودًا. في الربع الثالث من 2026 انخفضت الأسعار على مستوى البلاد 1.1% على أساس ربعي، وفي ميلانو 1.7%، بينما ارتفعت في روما 0.7%. وخارج المدن الكبرى والمناطق السياحية تكلف المساكن أقل بعدة أضعاف.

السعر المطلوب في إيطاليا عادة أعلى من السعر النهائي: التفاوض على خصم بضعة بالمئة ممارسة شائعة، خاصة في السوق الثانوية خارج المدن الكبرى.

ضرائب المالك: الإيجار والبيع

• الضريبة السنوية. يدفع مالك المسكن الثاني ضريبة العقار البلدية بنسبة أساسية 0.86% من القيمة المساحية المعاد تقييمها؛ ويمكن للبلدية رفعها إلى 1.06%.
• الإيجار طويل الأمد. يمكن اختيار ضريبة ثابتة 21%، أو 10% لعقود الإيجار المتفق عليها.
• الإيجار قصير الأمد. 21% للشقة الأولى و26% للثانية وما بعدها.
• البيع. إذا بيع العقار خلال 5 سنوات من الشراء ولم يكن المسكن الرئيسي، يُفرض على الربح ضريبة؛ ويمكن دفع 26% ثابتة عبر الكاتب العدل.

في 2023 علّقت روسيا المواد الأساسية من اتفاقية الازدواج الضريبي مع إيطاليا، لذا تُدفع ضريبة الإيجار في إيطاليا ولا يعمل الخصم في روسيا إلا جزئيًا. ويصرّح المقيم الضريبي في روسيا بالدخل ويُخطر مصلحة الضرائب بالحساب في البنك الإيطالي.

كيف تشتري عقارًا في إيطاليا عن بُعد

يُوقَّع السند أمام كاتب عدل، ويمكن لممثل بتوكيل أن يوقّعه عن المشتري. يُحرَّر التوكيل في قنصلية إيطالية أو أمام كاتب عدل في بلد إقامتك مع أبوستيل وترجمة إلى الإيطالية. يمكن استخراج الرمز الضريبي عبر القنصلية، بينما يتم فحص العقار والاتفاق الابتدائي والتسجيل محليًا.

يحضر المشترون عادة مرة واحدة بأنفسهم - لفتح حساب مصرفي. وإذا كان الشراء لازمًا لتأشيرة الإقامة الاختيارية، يجب تأمين المسكن قبل تقديم الوثائق إلى القنصلية.

للصفقة تجهّز جواز سفر دوليًا، ووثائق مصدر الأموال - كشوف حسابات وعقود وإقرارات دخل - وإذا كان الشراء عبر شركة، وثائقها التأسيسية وبيانات المستفيد الحقيقي. الوثائق الأجنبية تحتاج إلى أبوستيل وترجمة إلى الإيطالية، لذا تُطلب مسبقًا أثناء فحص العقار.

ما الذي نقوم به

نساعدك في اختيار عقار يناسب غرضك، سواء كان مسكنًا للانتقال بتأشيرة الإقامة الاختيارية، أو استثمارًا، أو منزلًا عائليًا، ونتحقق من الملكية والسجل المساحي، ونرافق الصفقة لدى الكاتب العدل مع شركاء محليين مرخّصين. وإذا كانت التأشيرة مطلوبة، ننسّق الشراء مع الطلب القنصلي.

ما نقوم به

• اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
• الفحص القانوني للعقار
• مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
• هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
• إدارة العقار وتأجيره

اقرأ أيضًا

تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · ضرائب البلد · كل برامج البلد

الأسئلة الشائعة