Инвестиционная недвижимость: Италия

Обновлено 8 октября 2026

Иностранец может купить в Италии квартиру, дом или коммерческое помещение. Доходность аренды, Рим: около 7,1% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.

Иностранец может купить в Италии квартиру, дом или коммерческое помещение. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что итальянцы, остальные - по принципу взаимности с их страной, а для сделки всем нужен итальянский налоговый код. Главное, что нужно знать заранее: в Италии нет вида на жительство за покупку недвижимости. Квартира помогает получить визу, но сама её не даёт.

Даёт ли недвижимость ВНЖ в Италии

• Виза для проживания без работы. Её дают тем, кто переезжает жить на стабильный доход не от работы по найму. По данным консульства Италии, ориентир по доходу - около 31 000 евро в год, около $34 800, и нужно жильё в Италии. Купленная квартира закрывает требование о жилье, но доход всё равно нужно доказать. Работать по этой визе нельзя.
• Виза инвестора. Её дают за 2 млн евро в государственные облигации Италии, 500 000 евро в акции или облигации итальянских компаний (250 000 евро в инновационные стартапы) или 1 млн евро на проекты общественного значения, по данным программы визы инвестора. Покупка недвижимости в этот список не входит.

Подробнее о маршрутах - на странице ВНЖ Италии.

Сколько стоит оформление покупки

При покупке у частного продавца налог на регистрацию считают не от цены, а от кадастровой стоимости, которая обычно ниже: 2% для первого жилья и 9% для второго. Плюс два фиксированных налога по 50 евро. Льготу на первое жильё нерезидент получает, только если переедет и зарегистрирует место жительства в той же коммуне в течение 18 месяцев, по данным налоговой службы Италии. При покупке у застройщика вместо налога на регистрацию платят НДС - 4% для первого жилья, 10% для остальных. Отдельно - нотариус и при участии агента его комиссия. Ежегодно владелец второго жилья платит муниципальный налог на недвижимость.

Кто может купить без ограничений

Граждане стран ЕС и Европейской экономической зоны покупают на общих условиях. Для граждан других стран действует принцип взаимности: покупка возможна, если их страна разрешает итальянцам владеть недвижимостью, это проверяют по данным министерства иностранных дел Италии. Проверка не нужна, если у страны покупателя с Италией есть соглашение о защите инвестиций или если у покупателя есть вид на жительство в Италии для работы, бизнеса, семьи или учёбы.

Как проходит покупка

1. Налоговый код. Получаем его в налоговой службе или консульстве.
2. Проверка объекта. Право собственности, обременения, соответствие кадастру и разрешениям на строительство.
3. Предварительный договор. Задаток и сроки сделки фиксируют письменно.
4. Договор у нотариуса. Нотариус проверяет объект, удерживает налоги и регистрирует переход права.
5. Коммунальные услуги и налоги. Переоформление счетов и регистрация в коммуне.

Риски

• Расчёт на ВНЖ за покупку - такого основания нет.
• Несоответствие между фактической планировкой и кадастром - нотариус может отказаться заверять сделку.
• Потеря льготы на первое жильё, если не переехать в срок, - доплата налога и штраф.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Италии

Да. Для граждан стран вне Евросоюза Италия применяет принцип взаимности, а российские правила позволяют итальянцам владеть жильём, поэтому гражданин России может купить квартиру или дом на себя без вида на жительство. Нужен итальянский налоговый код, его получают в налоговой службе или консульстве.

Сложности - в оплате. Санкционные правила Евросоюза запрещают банкам принимать от граждан России без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше 100 000 евро, около $113 000, а нотариус записывает в договор способ оплаты и проверяет происхождение денег. Схему платежа поэтому продумывают до задатка.

Цены на квартиры по городам

Цены - средние цены предложения в 2026 году в долларах США по курсу Европейского центрального банка, округлены вверх. В третьем квартале 2026 года цены по стране снизились на 1,1% за квартал, в Милане - на 1,7%, а в Риме выросли на 0,7%. Вне крупных городов и туристических регионов жильё стоит в разы дешевле.

Объявленная цена в Италии обычно выше итоговой: торг в несколько процентов - обычная практика, особенно на вторичном рынке вне крупных городов.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Ежегодный налог. Владелец второго жилья платит муниципальный налог на недвижимость, базовая ставка - 0,86% от расчётной кадастровой стоимости, коммуна может поднять её до 1,06%.
• Долгосрочная аренда. Можно выбрать фиксированный налог 21%, а для договоров по согласованной ставке - 10%.
• Краткосрочная аренда. 21% для первой квартиры и 26% для второй и следующих.
• Продажа. Если объект продан раньше 5 лет после покупки и не был основным жильём, прибыль облагается, можно заплатить фиксированные 26% через нотариуса.

Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Италией, поэтому налог с аренды платят в Италии, а в России зачёт работает не полностью. Налоговый резидент России декларирует доход и уведомляет налоговую о счёте в итальянском банке.

Как купить недвижимость в Италии удалённо

Купчую подписывают у нотариуса, и за покупателя это может сделать представитель по доверенности. Её оформляют в консульстве Италии или у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом на итальянский. Налоговый код можно получить через консульство, а проверку объекта, предварительный договор и регистрацию ведут на месте.

Лично приезжают обычно один раз - чтобы открыть счёт в банке. Если покупка нужна для визы для проживания без работы, жильё должно быть оформлено до подачи документов в консульство.

Для сделки готовят загранпаспорт, документы о происхождении денег - выписки, договоры, декларации о доходах - и, если покупка идёт через компанию, её учредительные документы и сведения о конечных владельцах. Иностранные документы проходят апостиль и перевод на итальянский, поэтому их заказывают заранее, пока идёт проверка объекта.

Что делаем мы

Помогаем выбрать объект под задачу - жильё для переезда по визе без работы, вложение или дом для семьи, - проверяем юридическую чистоту и кадастр, сопровождаем сделку у нотариуса вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужна виза, синхронизируем покупку с подачей документов в консульство.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы