Купить квартиру в Италии в 2026: цены, налоги и ВНЖ

Средняя квартира - около $190 000, на юге - около $140 000, а ВНЖ за покупку нет. Цены по городам, налоги при покупке, оплата для граждан России и подводные камни.

Иностранец, в том числе гражданин России, может купить квартиру в Италии в 2026 году: ВНЖ и разрешения для этого не нужны. Средняя квартира, проданная в стране в 2025 году, стоила около $190 000, в Милане - около $500 000, а в городках провинции Палермо - около $95 000. Налог при покупке у частного продавца считают не от цены, а от кадастровой стоимости, и она обычно ниже рыночной.

Главное разочарование тоже стоит знать сразу: вида на жительство за покупку недвижимости в Италии нет. Подробный разбор сделки - на странице недвижимость в Италии, здесь - короткий ответ.

Сколько стоит квартира в Италии в 2026 году

В 2025 году в Италии продали 766 757 квартир и домов, на 6,4% больше, чем годом раньше. Средняя площадь проданного жилья - 107 м². Средняя стоимость сделки по данным налоговой службы Италии:

Недорого и у моря - это юг и острова. Средняя сделка там почти на 30% дешевле, чем в среднем по стране, а в городках провинции Палермо квартиру покупают в среднем за $95 000. Милан на этом фоне - отдельная вселенная: средняя сделка там в пять раз дороже.

Может ли иностранец купить квартиру в Италии

Может. Граждане стран ЕС и Европейской экономической зоны покупают на тех же условиях, что итальянцы. Граждане остальных стран покупают по принципу взаимности: сделка разрешена, если их страна позволяет итальянцам владеть жильём, это проверяют по данным министерства иностранных дел Италии. Проверка не нужна, если у страны покупателя с Италией есть соглашение о защите инвестиций или у покупателя есть вид на жительство в Италии для работы, бизнеса, семьи или учёбы. Для сделки нужен итальянский налоговый код, его бесплатно выдают консульство или налоговая служба.

Приезжать на сделку не обязательно: её подписывают по доверенности, оформленной в консульстве или с апостилем и переводом. Лично обычно приезжают один раз - открыть счёт в банке.

Ограничения для отдельных гражданств

Россия разрешает итальянцам владеть жильём, поэтому гражданин России покупает квартиру по принципу взаимности, без вида на жительство.

Сложнее с деньгами. Санкционные правила ЕС ограничивают банкам приём крупных вкладов от граждан России без ВНЖ в ЕС. По регламенту ЕС 833/2014 банки не принимают от граждан России вклады больше $120 000 (100 000 евро), пока у них нет вида на жительство в Евросоюзе. Поэтому схему оплаты продумывают до задатка, а не в день сделки. Личный счёт - на странице счёт в Италии.

Цена метра в крупных городах

Средняя цена предложения в Милане - около $6 400 за метр, во Флоренции - около $5 400, в Риме - около $4 300. Квартира 70 м² в Риме обходится примерно в $300 000. Цена предложения выше цены сделки: на торг и проверку закладывают время, а не только деньги. Для сравнения: бюджета $95 000, на который в городках провинции Палермо покупают целую квартиру, в Милане хватит меньше чем на 15 м².

Как проходит покупка

• Налоговый код. Без него договор не подписать.
• Проверка квартиры. Право собственности, долги, соответствие кадастру и разрешениям на строительство.
• Предварительный договор. Задаток и сроки фиксируют письменно.
• Договор у нотариуса. Нотариус проверяет объект, удерживает налоги и регистрирует переход права.
• Коммунальные услуги. Переоформление счетов и регистрация в коммуне, если покупатель переезжает.

Сколько стоит оформление: налоги при покупке

У частного продавца покупатель второго жилья платит 9% от кадастровой стоимости, но не меньше $1 200. Плюс два фиксированных налога по $60. Если покупатель переедет и зарегистрирует место жительства в той же коммуне в течение 18 месяцев, ставка снижается до 2%. У застройщика вместо этого платят НДС: 10%, а для первого жилья - 4%.

Итого от $1 300 налогов при покупке у частного продавца. Точная сумма зависит от кадастровой стоимости конкретной квартиры. Сюда не входят цена квартиры, нотариус, комиссия агента, переводы документов и сопровождение Murblz. Стоимость сопровождения рассчитает менеджер в чате.

Налоги владельца и ВНЖ

Владелец второго жилья каждый год платит муниципальный налог на недвижимость: базовая ставка 0,86% от кадастровой базы, коммуна вправе поднять её до 1,06%. Ставки других налогов - на странице налоги в Италии.

Квартира закрывает требование о жилье для визы для проживания без работы, но доход всё равно нужно доказать: около $35 000 в год. Виза инвестора за недвижимость не выдаётся. Все пути - в статье как получить ВНЖ Италии, а для тех, кто переезжает на пенсию, - ВНЖ для пенсионеров в Италии.

Кому подходит покупка квартиры в Италии

• Тем, кто переезжает по визе для проживания без работы: своя квартира закрывает требование о жилье, а доход около $35 000 в год подтверждают отдельно.
• Тем, кто покупает для сдачи: туристический спрос в крупных городах и на побережье высокий, но налог с краткосрочной аренды доходит до 26%.
• Тем, кто хранит капитал в евро: недвижимость еврозоны с понятными налогами и кадастром.
• Не подходит тем, кто ищет вид на жительство за покупку: такого основания в Италии нет, и виза инвестора за недвижимость не выдаётся.

Налоги с аренды и продажи квартиры

Если квартиру покупают для сдачи, налог закладывают в доходность с первого расчёта: при краткосрочной аренде второй квартиры отдать придётся больше четверти дохода.

Подводные камни

• Кадастр не совпадает с планировкой. Нотариус может отказаться заверять сделку, пока несоответствие не исправят.
• Потерянная льгота на первое жильё. Не переехал за 18 месяцев - доплата налога и штраф.
• Ставка на ВНЖ за покупку. Такого основания нет.
• Оплата. Крупный перевод от гражданина России без ВНЖ в ЕС упрётся в санкционные ограничения банков.

Частые вопросы