Купить квартиру в Израиле в 2026: цены, налоги и правила

Средняя квартира в Израиле стоит $800 000, в Беэр-Шеве - $410 000, в Тель-Авиве - $1 500 000. Нерезиденту на государственной земле нужен допуск Земельного управления, налог 8% с первого шекеля и половина цены своими деньгами: банк кредитует не больше 50%.

Подробнее

Иностранец может купить квартиру в Израиле, но почти всегда с разрешением Земельного управления, с налогом на покупку 8% с первого шекеля и ипотекой не больше 50% цены. Средняя квартира во втором квартале 2026 года стоила $800 000 (2,435 млн шекелей), в Тель-Авиве - $1 500 000, в Беэр-Шеве - $410 000. Вида на жительство или гражданства покупка не даёт. Подбор и проверку объекта под ключ мы описали на странице недвижимость в Израиле.

Суммы - по курсу Банка Израиля на 7 октября 2026 года, 3,074 шекеля за доллар, округлены вверх. Цены - по данным Центрального статистического бюро за апрель-июнь 2026 года, они предварительные.

Цены на квартиры в Израиле по городам: от Беэр-Шевы до Тель-Авива

Дороже всего квартиры в Тель-Авиве - в среднем $1 500 000, дешевле всего среди крупных городов - в Беэр-Шеве, $410 000, а по стране средняя сделка стоит $800 000.

Средний чек вырос за год на 7,9%, но индекс цен с поправкой на качество за июнь-июль 2026 года, наоборот, снизился на 1,2%: дорожает не одна и та же квартира, а растёт доля дорогих сделок. По индексу цены стоят или слегка снижаются с осени 2025 года, новостройки за год подешевели на 0,8%. Следующий выпуск индекса выйдет 15 октября 2026 года.

Где купить квартиру в Израиле недорого

Самые дешёвые квартиры - в Северном и Южном округах: в среднем $500 000 и $540 000, в 2,2-2,4 раза дешевле Тель-Авивского округа с его $1 200 000.

• Беэр-Шева: квартира на 2,5-3 комнаты - $280 000, на 3,5-4 комнаты - $420 000.
• Хайфа: 2,5-3 комнаты - $430 000, при этом за год средняя цена в городе выросла на 6,1%.
• Северный округ: 2,5-3 комнаты - $340 000.

С 2017 года быстрее всех дорожали именно Северный и Хайфский округа, а Тель-Авивский - медленнее остальных. Дешёвая квартира на периферии часто стоит на государственной земле, поэтому для иностранца проверка прав в Земельном управлении здесь так же обязательна, как в центре. Сколько стоит жизнь в разных городах, мы разобрали в статье стоимость жизни в Израиле.

Разрешение Земельного управления: главное отличие покупки для иностранца

93% территории Израиля - государственные земли, и передать права на квартиру на такой земле иностранцу можно только с разрешением по закону о землях Израиля: с ним сделку регистрируют в реестре, без него её признают ничтожной.

• Кто иностранец. Тот, кто не гражданин и не резидент Израиля и не имеет права на репатриацию по Закону о возвращении, а также компания под его контролем. Еврею и члену его семьи по Закону о возвращении разрешение не нужно.
• Одна квартира - упрощённый порядок: решает директор Земельного управления, если у покупателя нет другой жилой единицы.
• Вторая квартира, земля или компания - решение председателя Совета земель после консультаций с министрами обороны и иностранных дел.
• Документы: заявление, письменное заявление иностранца о цели покупки и о связи с Израилем, копии паспортов и заверение адвоката.

Права на государственную землю - это долгосрочная аренда на 49 или 98 лет, а частная земля под это правило не попадает. Срок рассмотрения процедура не называет, поэтому заявление готовят сразу после договора.

Налог на покупку в 2026 году: 8% для иностранца и льгота репатрианта

Нерезидент платит 8% с первого шекеля до $2 000 000 (6 055 070 шекелей) и 10% выше, а льготная шкала для единственной квартиры доступна только жителям Израиля.

Пороги заморожены с 16 января 2025 года до 15 января 2028 года, а временная ставка 8% для нерезидентов и вторых квартир действует до 31 декабря 2026 года; продление на 2027 год официально не объявлено, поэтому ставку проверяют на дату сделки. Кто в течение 2 лет после покупки впервые становится жителем Израиля, может пересчитать налог по шкале единственной квартиры и вернуть разницу. Если вы планируете репатриацию, посчитаем в чате, когда выгоднее подписывать договор.

Декларацию подают в течение 30 дней после подписания, налог платят в течение 60 дней. За просрочку декларации штраф - $110 (310 шекелей) за каждые две недели.

Ипотека для нерезидента: не больше половины цены

По директиве 329 Банка Израиля иностранцу дают кредит не больше 50% стоимости квартиры: для него любая покупка считается инвестиционной.

• Жителю банк даёт до 75% на единственную квартиру и до 70% на квартиру взамен проданной.
• Платёж по кредиту - не больше 50% дохода, срок - не больше 30 лет, плавающая часть - не больше двух третей кредита.
• Учётная ставка Банка Израиля с 3 сентября 2026 года - 3,25%, базовая ставка банков - 4,75%.
• Гражданин Израиля, который живёт за рубежом, для директивы формально не иностранец, но банк смотрит на его доход и страну проживания.

Половину цены и все расходы покупатель-иностранец оплачивает своими деньгами, и банк заранее проверяет их происхождение.

Как проходит сделка: реестр, адвокат, предупредительная запись

Сделку в Израиле ведёт адвокат: он проверяет права, готовит договор, подаёт декларации в налоговую онлайн и регистрирует переход права.

1. Выписка из реестра - собственник, ипотеки, аресты: онлайн $10 (18 шекелей), заверенная - $30 (88 шекелей). Если права в реестре не записаны, их подтверждают в Земельном управлении или в компании застройщика.
2. Предупредительная запись в пользу покупателя сразу после подписания защищает от двойной продажи и ареста, сбор - $65 (188 шекелей).
3. Налоги: декларация за 30 дней, оплата за 60 дней, справка муниципалитета об отсутствии долгов.
4. Регистрация продажи в реестре - $15 (44 шекеля), для иностранца - вместе с разрешением Земельного управления.

В новостройке застройщик не вправе взять больше 7% цены, пока не дал гарантию: банковскую, страховой полис или предупредительную запись. При банковском сопровождении проекта каждый платёж вносят только через книжку квитанций.

Расходы покупателя и пример расчёта

Главный расход иностранца - налог на покупку 8%, а вместе с адвокатом и посредником расходы доходят до 12% цены.

Пример. Квартира за 2,4 млн шекелей, $790 000. Налог 8% - $63 000, адвокат по верхней границе с НДС - $14 000, посредник с НДС - $19 000. Расходы - $95 000 (291 120 шекелей), вместе с ценой - $880 000. Наличными между частными лицами можно заплатить не больше $4 900 (15 000 шекелей), а способы оплаты покупатель указывает в декларации.

Аренда и продажа: налоги владельца

Доход от аренды жилья в Израиле облагают по одному из трёх режимов, а при продаже платят до 25% с реальной прибыли.

• Освобождение для жителей Израиля: налога нет, если аренда всех жилых квартир владельца не больше $1 900 (5 654 шекеля) в месяц.
• 10% с валовой суммы без вычета расходов и без потолка дохода.
• Обычный режим - по шкале с вычетом расходов и амортизации.
• Продажа: иностранец, купивший квартиру за валюту, может считать прибыль в этой валюте. Освобождение для единственной квартиры ему дают, только если у него нет жилья в стране проживания и это подтвердила её налоговая; потолок освобождения - $1 700 000.

Муниципальный налог платят за квадратный метр по ставке своего города. Подробно о налогах - на странице налоги в Израиле.

Как получить статус в Израиле, если вы купили квартиру

Квартира и статус в Израиле оформляются отдельно: для покупки статус не нужен, а вид на жительство и гражданство дают по другим основаниям, без программ за недвижимость.

Основной путь к паспорту - репатриация по Закону о возвращении: её право есть у евреев, их детей, внуков и супругов. Репатриант получает и льготу по налогу на покупку. Подробно - на странице репатриация в Израиль и в статье сколько стоит гражданство Израиля.

Покупатели из разных стран: что учесть

Особых правил покупки жилья по гражданству в Израиле нет: всем иностранцам нужны разрешение Земельного управления, налог 8% и ипотека до 50%.

Израиль собственных мер против России не вводил, а израильские банки проверяют каждого клиента по международным спискам. Поэтому деньги на покупку переводят со своего счёта в банке, с которым работает израильский банк, вместе с документами о происхождении. Если у покупателя есть право на репатриацию, разрешение Земельного управления ему не нужно.

Кто покупает квартиры в Израиле из-за рубежа

В первом квартале 2026 года иностранные резиденты купили 487 квартир, на 18% больше, чем годом раньше, это 2% рынка.

Почти половина покупок - у жителей США, затем Франции и Великобритании, вместе это 87%. Американцы чаще покупают в Иерусалиме, Нетании и Бейт-Шемеше, французы - в Нетании, Иерусалиме, Тель-Авиве и Бат-Яме. За январь-май 2026 года иностранцы купили 699 квартир.

Что мы проверяем до задатка

Дороже налогов обходятся ошибки, которые видны только до подписания: долги и обременения в реестре, квартира на государственной земле без плана получить разрешение, покупка по ставке нерезидента там, где репатриант мог получить льготу, деньги, которые банк не примет без документов. Специалисты Murblz подбирают квартиру под задачу, проверяют права на землю и застройщика, готовят заявление в Земельное управление, считают налог и расходы и ведут сделку вместе с адвокатом с местной лицензией.

Частые вопросы