Как оплатить покупку недвижимости за рубежом в 2026 году: задаток, остаток и документы для банка

Покупку квартиры или дома за рубежом в 2026 году оплачивают 2 платежами: задаток при предварительном договоре и остаток в день сделки или по графику застройщика. Деньги уходят банковским переводом продавцу, застройщику или нотариусу по реквизитам из договора, а банк получателя спросит, откуда сумма, поэтому документы готовят до задатка.

Подробнее

Оплата жилья за рубежом - не один перевод, а цепочка платежей: задаток, остаток, налоги и сборы. Ниже - кому платят на каждом этапе, какие бумаги о деньгах просит банк и что сделать до задатка, чтобы дата сделки не сдвинулась.

Задаток и остаток: когда платят за квартиру за рубежом

На вторичном рынке покупатель платит дважды. Задаток вносят при подписании предварительного договора: он закрепляет цену и снимает квартиру с продажи. Остаток переводят в день основного договора у нотариуса или перед регистрацией права, в срок, который записан в предварительном договоре.

В новостройке порядок другой: бронь, первый взнос по договору с застройщиком и платежи по графику стройки до сдачи дома. В Дубае большая часть сделок 2026 года - квартиры в строящихся домах, и застройщики дают рассрочку на время стройки, а иногда и после сдачи.

Размер задатка стороны записывают в предварительном договоре вместе с судьбой денег, если сделка сорвётся. В Испании и Португалии покупатель, который передумал, теряет задаток, а продавец, который передумал, возвращает его в двойном размере. Поэтому задаток отправляют только после проверки квартиры и документов о деньгах.

Кому идут деньги: продавцу, застройщику или нотариусу

Получателя и реквизиты задаёт договор, и платёж уходит строго по нему.

• Продавцу - на его счёт в банке страны, если квартира на вторичном рынке. Имя получателя в платеже совпадает с именем в договоре.
• Застройщику - на счёт проекта по графику. В Дубае оплату ведут через целевой счёт проекта.
• Нотариусу - там, где расчёт по сделке идёт через него. Во Франции с 2015 года сумму больше $3 400 (3 000 евро) по сделке с жильём нотариусу перечисляют только банковским переводом.

Просьба продавца перевести деньги на счёт родственника или компании, которой нет в договоре, ломает след платежа: банк получателя увидит расхождение и задержит зачисление. Реквизиты сверяют голосом с нотариусом или застройщиком, а письмо с новыми реквизитами перед сделкой проверяют звонком: так мошенники подменяют счёт получателя.

Документы о происхождении денег: что проверит банк

Крупный платёж за жильё банк отправителя и банк получателя проверяют по одному вопросу: откуда деньги. Ответ - документ под источник суммы. Что просят банки в 2026 году:

Банк проверяет всю сумму покупки, а не только задаток, поэтому документы собирают сразу на цену квартиры, налоги и сборы. Подробнее о каждой бумаге - в статье подтверждение происхождения средств, а если жильё покупают на деньги от продажи старой квартиры - в статье как перевести деньги от продажи квартиры за границу.

Как успеть к дате сделки: документы до задатка

Дата сделки стоит в предварительном договоре, а платёж и проверка крупной суммы идут по срокам банков, поэтому начинают с бумаг, а не с перевода.

1. До задатка соберите документы о происхождении всей суммы: банк проверит и остаток.
2. Возьмите реквизиты из договора: имя получателя, номер счёта, код банка и назначение платежа с номером договора и адресом квартиры.
3. Предупредите банк получателя о сумме и дате поступления, если у вас там счёт.
4. Отправьте задаток и сохраните подтверждение банка: его спросят при регистрации права и для вида на жительство.
5. Остаток отправляйте за 5-10 рабочих дней до подписания: международный платёж проходит банки по пути, а крупную сумму банк проверяет отдельно.

Срок зачисления держит банк, а свою часть мы называем заранее: маршрут и список документов - до начала, этапы - в чате до зачисления. Менеджер составит список под вашу сделку.

Что уменьшает сумму при обычном банковском переводе

Продавец ждёт точную цену из договора, а при обычном банковском переводе до него доходит меньше. Сумму уменьшают 4 вещи:

• курс банка при обмене вашей валюты в валюту сделки;
• комиссия банка отправителя за международный платёж;
• комиссии банков-корреспондентов, через которые проходит платёж;
• плата банка получателя за входящий перевод.

Если в платеже не указать, что все расходы берёт на себя отправитель, часть комиссий спишут из суммы, и продавец получит меньше цены из договора. Цена каждого этапа зависит от маршрута и суммы, поэтому её считают под вашу сделку.

Посчитать стоимость перевода

Покупаете в Турции, Дубае или Испании? Оплата в 10 странах

У каждой страны своя деталь оплаты, которую решают до задатка:

• Турция: валюту зачисляют на турецкий счёт, банк продаёт её центробанку и выдаёт документ о покупке валюты. Подробно: купить квартиру в Турции и как перевести деньги в Турцию.
• Дубай: застройщики дают рассрочку на время стройки, а оплату ведут через целевой счёт проекта. Подробно: купить квартиру в Дубае и как перевести деньги в ОАЭ.
• Испания: задаток вносят по договору задатка, а порядок оплаты остатка согласуют с банком и нотариусом заранее. Подробно: купить квартиру в Испании и как перевести деньги в Испанию.
• Португалия: по предварительному договору вносят задаток 10-30% цены. Подробно: купить квартиру в Португалии и как перевести деньги в Португалию.
• Франция: задаток 5-10% цены, и 10 дней после предварительного договора покупатель вправе выйти из сделки с возвратом задатка. Подробно: купить квартиру во Франции и как перевести деньги во Францию.
• Кипр: деньги идут с иностранного счёта покупателя на счёт продавца в кипрском банке по графику из договора. Подробно: купить квартиру на Кипре и как перевести деньги на Кипр.
• Греция: постройки на участке проверяет инженер до задатка, иначе пристройку узаконивают за счёт покупателя. Подробно: купить квартиру в Греции и как перевести деньги в Грецию.
• Таиланд: квартиру регистрируют на иностранца по документу банка о том, что деньги пришли из-за рубежа в валюте. Подробно: купить квартиру в Таиланде и как перевести деньги в Таиланд.
• Грузия: оплата переводом через банк подтверждает цену для оценщика и налоговой. Подробно: купить квартиру в Грузии и как перевести деньги в Грузию.
• Армения: без номера общественных услуг покупателя не работают ни нотариус, ни банк, ни регистратор. Подробно: купить квартиру в Армении и как перевести деньги в Армению.

Частые вопросы