Купить квартиру в Португалии в 2026: цены, налоги и ВНЖ
Иностранцу покупать можно без ограничений, но с мая 2026 года нерезидент платит налог 7,5% с полной цены, а ВНЖ квартира не даёт. Цены по регионам, порядок сделки и расходы.
Коротко
- Цены: медианный метр в Лиссабоне около $6 000, на Алгарве около $3 800, в среднем по стране около $2 700.
- Налог для нерезидента: с 25 мая 2026 года 7,5% с полной цены жилья плюс гербовый сбор 0,8%.
- Пример: квартира за $340 000 обходится вместе с налогами и регистрацией примерно в $370 000.
- ВНЖ за покупку не дают с октября 2023 года: жить в стране можно по визе пассивного дохода или кочевника.
Подробнее
Купить квартиру в Португалии иностранцу можно без ограничений и на тех же правах, что и португальцу. Но с 25 мая 2026 года покупка стала заметно дороже: нерезидент платит налог на передачу 7,5% с полной цены жилья с первого евро. Вид на жительство квартира при этом не даёт уже с октября 2023 года. Подбор и проверку объекта под ключ мы описали на странице недвижимость в Португалии, а здесь - короткий ответ: сколько стоит, как купить и что это даёт.
Сколько стоит квартира в Португалии в 2026 году
По данным Национального института статистики Португалии, в первом квартале 2026 года медианная цена проданного жилья по стране составила 2 337 евро за метр, на 19,8% больше, чем годом раньше. Лиссабон остаётся самым дорогим городом страны.
| Где | Медианная цена метра | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Лиссабон | ~$6 000 | ~$360 000 |
| Кашкайш | ~$5 700 | ~$340 000 |
| Алгарве | ~$3 800 | ~$230 000 |
| Мадейра | ~$3 300 | ~$200 000 |
| Порту и пригороды | ~$2 900 | ~$180 000 |
| В среднем по стране | ~$2 700 | ~$160 000 |
Иностранцы в среднем платят больше местных: в Большом Лиссабоне медианная цена сделок покупателей с налоговым адресом за границей примерно на 60% выше, чем у португальцев. Виноват не обман, а выбор: иностранцы чаще покупают новое жильё в центре и у моря.
Как купить квартиру в Португалии: пошагово
- Налоговый номер. Без него не подписать ни один договор. Нерезиденту из страны вне ЕС его оформляют через налогового представителя в Португалии.
- Счёт в португальском банке. Оплата сделки должна пройти через банк и оставить след. Гражданам России без вида на жительство в ЕС банки по санкционному регламенту ЕС 833/2014 не принимают вклады больше 100 000 евро, поэтому маршрут денег планируют до выбора квартиры.
- Проверка объекта. Выписка из реестра недвижимости, кадастровая запись, разрешение на использование жилья, долги перед управляющей компанией дома.
- Предварительный договор и задаток. Обычно 10-30% цены. Если сделку срывает продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
- Налоги до сделки. Налог на передачу и гербовый сбор платят до подписания основного договора.
- Основной договор и регистрация. У нотариуса или в государственной службе одного окна, которая сразу регистрирует право собственности.
От выбора квартиры до ключей обычно проходит 1-3 месяца. Дольше всего занимают налоговый номер, счёт и проверка источника денег в банке.
Сколько стоит оформление: налоги и расходы
| Расход | Сколько |
|---|---|
| Налог на передачу для нерезидента | 7,5% цены жилья |
| Гербовый сбор | 0,8% цены |
| Сделка и регистрация в службе одного окна без ипотеки | ~$425 |
| Ежегодный муниципальный налог на недвижимость | 0,3-0,45% кадастровой стоимости |
| Налог на аренду для нерезидента | 25% дохода |
Пример расчёта. Квартира за 300 000 евро, около $340 000. Налог на передачу - около $26 000, гербовый сбор - около $2 700, регистрация - около $425. Итого расходы на покупку - около $30 000, вместе с ценой - около $370 000. Сюда не входят налоговый представитель, юридическая проверка и переводы.
Ставку 7,5% не платит покупатель, который раньше уже был налоговым резидентом Португалии. Для супругов с общим имуществом она применяется, только если ни один из них резидентом не был. Если жильё дороже 600 000 евро по кадастру, добавляется ежегодный налог на дорогое жильё.
Налог 7,5% можно законно не платить, а банк может не принять деньги
Дороже налогов обходятся ошибки: оплата, которую банк не примет по санкционному регламенту, квартира без разрешения на использование, налог 7,5% там, где покупатель раньше был резидентом и мог платить по обычной шкале. Мы оформляем налоговый номер и счёт, проверяем объект по реестру недвижимости и кадастру, планируем маршрут денег и ведём сделку у нотариуса с партнёром с местной лицензией. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс.
Стоимость сопровождения зависит от цены объекта и маршрута оплаты, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Португалии
Нет. С 7 октября 2023 года недвижимость исключена из золотой визы, сейчас она работает через инвестиционные фонды. Жить в Португалии можно по другим основаниям: визе для пассивного дохода от $1 100 в месяц или визе цифрового кочевника. Квартира в этом случае помогает - закрывает требование о жилье, - но основанием сама по себе не служит. Все способы разобраны в статье как получить ВНЖ Португалии, налоги владельца - на странице налоги в Португалии.
Чем поможем
Дороже налогов обходятся ошибки: деньги, которые банк не примет, объект без разрешения на использование, налог по ставке 7,5% там, где её можно было законно избежать. Специалисты Murblz оформляют налоговый номер и счёт, проверяют объект по реестрам, планируют маршрут денег и ведут сделку с партнёром с местной лицензией. Стоимость сопровождения рассчитает менеджер в чате.
Недвижимость в Португалии
Подбор, проверка по реестрам и сопровождение сделки у нотариуса.
Подробнее →Счёт в Португалии
Банковский счёт для оплаты квартиры и подтверждение источника денег.
Подробнее →ВНЖ Португалии
Пассивный доход, удалённая работа и фонды вместо покупки жилья.
Подробнее →Посчитаем покупку под ваш бюджет. Расскажите, где и для чего нужна квартира и откуда пойдут деньги. Покажем налоги, маршрут оплаты и что подготовить заранее.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Португалии?
Сколько стоит квартира в Португалии в 2026 году?
Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Португалии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Португалии?
Поможем купить недвижимость в Португалии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиПрограммы