Comprar un apartamento en Portugal en 2026
Un extranjero puede comprar sin restricciones, pero desde mayo de 2026 un no residente paga un impuesto del 7,5 % sobre el precio completo, y el apartamento no da la residencia. Precios por región, el proceso de compra y los costos.
En resumen
- Precios: el metro cuadrado mediano cuesta unos US$ 6.000 en Lisboa, unos US$ 3.800 en el Algarve y unos US$ 2.700 de media en el país.
- Impuesto para un no residente: desde el 25 de mayo de 2026, el 7,5 % del precio completo más un 0,8 % de impuesto de timbre.
- Ejemplo: un apartamento de US$ 340.000 cuesta unos US$ 370.000 con impuestos y registro.
- La compra no da residencia desde octubre de 2023: se puede vivir en el país con la visa de rentas pasivas o la de nómada digital.
En detalle
Un extranjero puede comprar un apartamento en Portugal sin restricciones y en las mismas condiciones que un ciudadano portugués. Pero desde el 25 de mayo de 2026 la compra sale bastante más cara: un no residente paga un impuesto de transmisión del 7,5 % sobre el precio completo de la vivienda desde el primer euro. Y desde octubre de 2023 un apartamento ya no da permiso de residencia. La búsqueda y la verificación de inmuebles se describen en nuestra página inmuebles en Portugal; aquí va la respuesta breve: cuánto cuesta, cómo comprar y qué se obtiene.
Cuánto cuesta un apartamento en Portugal en 2026
Según el Instituto Nacional de Estadística de Portugal, en el primer trimestre de 2026 el precio mediano nacional de las viviendas vendidas fue de 2.337 € por metro cuadrado, un 19,8 % más que un año antes. Lisboa sigue siendo la ciudad más cara del país.
| Dónde | Precio mediano por m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Lisboa | unos US$ 6.000 | unos US$ 360.000 |
| Cascais | unos US$ 5.700 | unos US$ 340.000 |
| Algarve | unos US$ 3.800 | unos US$ 230.000 |
| Madeira | unos US$ 3.300 | unos US$ 200.000 |
| Oporto y su área | unos US$ 2.900 | unos US$ 180.000 |
| Media nacional | unos US$ 2.700 | unos US$ 160.000 |
Los extranjeros pagan más de media: en la Gran Lisboa el precio mediano que pagan los compradores con domicilio fiscal en el extranjero es un 60 % más alto que el de los compradores portugueses. La razón está en lo que compran: los extranjeros eligen más a menudo viviendas nuevas en el centro y junto al mar.
Cómo comprar un apartamento en Portugal: paso a paso
- Número de identificación fiscal. Sin él no se firma ningún contrato. Un no residente de fuera de la UE lo obtiene a través de un representante fiscal en Portugal.
- Una cuenta en un banco portugués. El pago se hace por banco y debe dejar rastro. El banco verifica el origen de los fondos, así que la ruta del dinero se planifica antes de elegir el apartamento.
- Verificación del inmueble. Certificado del registro predial, ficha del registro fiscal, licencia de habitabilidad, deudas con la administración del edificio.
- Contrato de promesa y señal. Normalmente el 10-30 % del precio. Si el vendedor se retira, devuelve la señal por duplicado.
- Impuestos antes de la operación. El impuesto de transmisión y el de timbre se pagan antes de firmar la escritura definitiva.
- Escritura y registro. Ante notario o en la ventanilla única del Estado, que registra la propiedad en el acto.
Desde la elección del apartamento hasta la entrega de llaves suelen pasar 1-3 meses. Lo que más tiempo lleva es el número fiscal, la cuenta y la verificación del origen de los fondos por el banco.
Cuánto cuesta la compra: impuestos y tasas
| Gasto | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transmisión para un no residente | 7,5 % del precio |
| Impuesto de timbre | 0,8 % del precio |
| Escritura y registro en la ventanilla única, sin hipoteca | unos US$ 425 |
| Impuesto municipal anual sobre inmuebles | 0,3-0,45 % del valor fiscal |
| Impuesto sobre el alquiler para un no residente | 25 % de los ingresos |
Ejemplo de cálculo. Un apartamento de 300.000 €, unos US$ 340.000. Impuesto de transmisión, unos US$ 26.000; timbre, unos US$ 2.700; registro, unos US$ 425. Los gastos de compra suman unos US$ 30.000, unos US$ 370.000 junto con el precio. No incluye el representante fiscal, la revisión jurídica ni las traducciones.
El tipo del 7,5 % no se aplica a un comprador que haya sido antes residente fiscal en Portugal. En los cónyuges con bienes en común, se aplica solo si ninguno de los dos ha sido nunca residente. Si el valor fiscal de la vivienda supera los 600.000 €, se suma un impuesto anual sobre inmuebles de alto valor.
Comprar un apartamento da la residencia en Portugal
No. Desde el 7 de octubre de 2023 los inmuebles quedaron fuera de la visa dorada, que ahora funciona con fondos de inversión. Se puede vivir en Portugal por otras vías: la visa de rentas pasivas desde US$ 1.100 al mes o la visa de nómada digital. El apartamento ayuda en ese caso, porque cumple el requisito de vivienda, aunque por sí solo no es una vía. Todas las vías están en cómo obtener la residencia en Portugal, y los impuestos del propietario, en la página impuestos en Portugal.
Cómo ayudamos
Comprar un apartamento por cuenta propia es posible. Pero los errores cuestan más que los impuestos: dinero que el banco no acepta, un inmueble sin licencia de habitabilidad, un 7,5 % de impuesto donde se podía evitar legalmente. Los especialistas de Murblz tramitan el número fiscal y la cuenta, verifican el inmueble en los registros, planifican la ruta del dinero y llevan la operación con un socio local con licencia. Nuestro asesor en el chat calculará el costo del acompañamiento.
Inmuebles en Portugal
Búsqueda, verificación en los registros y acompañamiento en la escritura ante notario.
Más información →Cuenta en Portugal
Una cuenta bancaria para pagar el apartamento y acreditar el origen de los fondos.
Más información →Residencia en Portugal
Rentas pasivas, trabajo remoto y fondos en lugar de comprar vivienda.
Más información →Calculamos la compra según su presupuesto. Cuéntenos dónde y para qué necesita el apartamento y de dónde vendrá el dinero. Le mostraremos los impuestos, la ruta del pago y qué preparar de antemano.
Preguntas frecuentes
Puedo comprar una casa en Portugal siendo extranjero?
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