Comprar un apartamento en Rumanía en 2026
Un extranjero compra un apartamento directamente, y una casa con terreno, a través de una sociedad. Precios en Bucarest y Cluj, el proceso notarial, los impuestos y por qué la compra no da residencia.
En resumen
- Precios: unos US$ 2.500 por metro cuadrado en Bucarest, unos US$ 3.300 en Cluj-Napoca, unos US$ 2.300 en Timișoara.
- Un extranjero compra un apartamento directamente; una casa con parcela o un terreno, solo a través de una sociedad rumana.
- Gastos: notario del 0,5-1% más IVA e inscripción del 0,15%; IVA del 21% en obra nueva.
- La compra no da residencia: la residencia llega por trabajo, negocio, estudios o un visado de nómada digital.
En detalle
Un extranjero de fuera de la UE puede comprar un apartamento en Rumanía directamente, y una casa con parcela o un terreno, solo a través de una sociedad rumana. Rumanía es uno de los mercados de capital más asequibles de la UE, y desde 2025 está plenamente en Schengen. La compra no da permiso de residencia. La búsqueda y la revisión de inmuebles se describen en nuestra página inmuebles en Rumanía; aquí va la respuesta breve.
Cuánto cuesta un apartamento en Rumanía en 2026
En septiembre de 2026 el precio medio de oferta de los apartamentos era de unos US$ 2.500 (2.200 €) por metro cuadrado en Bucarest y de unos US$ 3.300 (2.900 €) en Cluj-Napoca, la ciudad más cara del país.
| Ciudad | Precio por m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Cluj-Napoca | unos US$ 3.300 | unos US$ 200.000 |
| Bucarest | unos US$ 2.500 | unos US$ 150.000 |
| Timișoara | unos US$ 2.300 | unos US$ 140.000 |
Como comparación, el metro cuadrado en Lisboa cuesta unas dos veces y media más que en Bucarest.
Qué puede comprar un extranjero
| Comprador | Apartamento | Casa con parcela, terreno |
|---|---|---|
| Ciudadano de la UE | sí | sí, como los rumanos |
| Ciudadano de fuera de la UE | sí | no directamente, a través de una sociedad rumana |
| Sociedad rumana con propietarios extranjeros | sí | sí |
La sociedad para tener una casa es una sociedad de responsabilidad limitada corriente con un capital social mínimo. Los ciudadanos rusos deben tener en cuenta el Reglamento de sanciones de la UE 833/2014: los bancos no les aceptan depósitos de más de US$ 113.000 (100.000 €) sin residencia en la UE, así que la vía de pago se planifica de antemano.
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Cómo comprar un apartamento en Rumanía paso a paso
- Un número fiscal rumano y un intérprete jurado en la operación si el comprador no habla rumano.
- Extracto del registro de la propiedad: propietario, hipoteca, embargos, litigios.
- Revisar el plano catastral, la licencia de obra y el acta de recepción del edificio.
- Contrato preliminar ante notario y una señal, normalmente del 5-10%.
- Contrato definitivo ante notario, pago e inscripción de la propiedad.
No hace falta viajar para la operación: la compra puede hacerse con un poder notarial apostillado. Pero entonces importa aún más que el representante revise el registro de la propiedad antes de la señal. Los ciudadanos rusos necesitan un visado Schengen para el viaje de visitas, y desde noviembre de 2025 suele ser de una sola entrada, así que lo mejor es encajar las visitas y la operación en un solo viaje.
Cuánto cuesta la compra: impuestos y tasas
| Gasto | Importe | Quién paga |
|---|---|---|
| IVA en obra nueva de promotor | el 21% desde el 1 de agosto de 2025 | el comprador, incluido en el precio |
| Notario | normalmente el 0,5-1% del precio más IVA | normalmente el comprador |
| Inscripción en el registro de la propiedad | el 0,15% del precio para una persona física, el 0,5% para una sociedad | el comprador |
| Impuesto sobre la venta | el 3% si se tuvo menos de 3 años, el 1% después | el vendedor |
Cálculo de ejemplo. Un apartamento de segunda mano en Bucarest por US$ 150.000 (130.000 €) de un vendedor particular, sin IVA. El notario en el tramo alto con IVA cuesta unos US$ 1.800, la inscripción unos US$ 220. En total, unos US$ 152.000. El impuesto anual sobre un edificio residencial va del 0,08% al 0,2% del valor imponible, y los ingresos por alquiler tributan al 10% después de una deducción estándar. Más en la página impuestos en Rumanía.
Notario e inscripción cuestan cerca del 1,5%; un registro sin revisar cuesta más
Los errores cuestan más que los impuestos: una señal sin revisar el registro de la propiedad, tras la cual aparece la hipoteca del vendedor, una casa con parcela a tu nombre en lugar de a nombre de una sociedad, una obra nueva sin acta de recepción que no se puede inscribir y un IVA al tipo antiguo. Revisamos el registro de la propiedad, las licencias y al promotor, calculamos los impuestos, registramos una sociedad rumana si hace falta y llevamos la operación ante notario, también con poder. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Por qué comprar un apartamento no da la residencia en Rumanía
Rumanía no tiene un programa de residencia por inmuebles. La residencia se obtiene por trabajo, negocio, estudios o reagrupación familiar, y el apartamento cubre el requisito de domicilio. Los trabajadores remotos pueden usar el visado de nómada digital de Rumanía, y los descendientes de rumanos, la recuperación de la nacionalidad.
Cómo te ayudamos
Los errores cuestan más que los impuestos: una señal sin revisar el registro de la propiedad, una casa con parcela a tu nombre en lugar de a nombre de una sociedad, una obra nueva sin acta de recepción que no se puede inscribir. Los especialistas de Murblz revisan el registro de la propiedad, las licencias y al promotor, calculan los impuestos, registran una sociedad si hace falta y llevan la operación ante notario. Nuestro gestor en el chat calculará el costo del acompañamiento.
Inmuebles en Rumanía
Revisión del registro de la propiedad y del promotor, y la operación ante notario.
Más información →Sociedad en Rumanía
Una sociedad para tener una casa con parcela y terreno.
Más información →Nacionalidad rumana
Recuperación de la nacionalidad para descendientes de rumanos.
Más información →Revisaremos el apartamento antes de la señal. Cuéntanos la ciudad, para qué es el apartamento y de dónde vendrá el dinero. Te mostraremos los impuestos, el procedimiento de la operación y si hace falta una sociedad.
Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un apartamento en Rumanía?
Cuánto cuesta un apartamento en Bucarest en 2026?
Qué impuestos se aplican al comprar un apartamento en Rumanía?
Comprar un apartamento da residencia en Rumanía?
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