Eine Wohnung in Rumänien kaufen 2026

Ein Ausländer kauft eine Wohnung direkt, ein Haus mit Grundstück über eine Firma. Preise in Bukarest und Cluj, der Ablauf beim Notar, Steuern und warum ein Kauf keinen Aufenthalt bringt.

Ausführlich

Ein Ausländer von außerhalb der Europäischen Union kann in Rumänien eine Wohnung direkt kaufen, ein Haus mit Grundstück oder Land dagegen nur über eine rumänische Firma. Rumänien ist einer der günstigsten Hauptstadtmärkte in der Europäischen Union und seit 2025 vollständig im Schengen-Raum. Ein Kauf bringt keinen Aufenthaltstitel. Suche und Prüfung von Immobilien beschreibt unsere Seite Immobilien in Rumänien; hier die kurze Antwort.

Was eine Wohnung in Rumänien 2026 kostet

Im September 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Bukarest bei etwa 2.200 Euro pro Quadratmeter und in Cluj-Napoca, der teuersten Stadt des Landes, bei etwa 2.900 Euro.

Zum Vergleich: Ein Quadratmeter in Lissabon kostet etwa zweieinhalbmal so viel wie in Bukarest.

Was ein Ausländer kaufen darf

Eine Firma, die ein Haus hält, ist eine gewöhnliche Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit minimalem Stammkapital. Russische Staatsbürger sollten die Sanktionsverordnung 833/2014 der Europäischen Union im Blick behalten: Banken nehmen von ihnen ohne Aufenthalt in der Europäischen Union keine Einlagen über 100.000 Euro an, daher wird der Zahlungsweg im Voraus geplant.

Wie man eine Wohnung in Rumänien kauft: Schritt für Schritt

1. Eine rumänische Steuernummer und ein vereidigter Dolmetscher beim Kauf, wenn der Käufer kein Rumänisch spricht.
2. Grundbuchauszug: Eigentümer, Hypothek, Pfändungen, Streitigkeiten.
3. Den Katasterplan prüfen, die Baugenehmigung und die Abnahmebescheinigung des Gebäudes.
4. Vorvertrag beim Notar und eine Anzahlung, meist 5–10 %.
5. Endgültiger Vertrag beim Notar, Zahlung und Eintragung des Eigentums.

Für den Kauf müssen Sie nicht anreisen: Er kann mit notarieller Vollmacht mit Apostille abgewickelt werden. Umso wichtiger ist dann, dass der Vertreter das Grundbuch vor der Anzahlung prüft. Russische Staatsbürger brauchen für eine Besichtigungsreise ein Schengenvisum, und seit November 2025 ist es meist eines für eine einmalige Einreise, daher passt man Besichtigungen und Kauf am besten in eine Reise.

Was der Kauf kostet: Steuern und Gebühren

Rechenbeispiel. Eine Bestandswohnung in Bukarest für 130.000 Euro, etwa 150.000 $, von einem privaten Verkäufer, ohne Mehrwertsteuer. Der Notar am oberen Ende mit Mehrwertsteuer kostet etwa 1.800 $, die Eintragung etwa 220 $. Insgesamt etwa 152.000 $. Die jährliche Steuer auf ein Wohngebäude beträgt 0,08 % bis 0,2 % des steuerpflichtigen Werts, und Mieteinnahmen werden nach einem Standardabzug mit 10 % besteuert. Mehr auf der Seite Steuern in Rumänien.

Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Rumänien

Nein, Rumänien hat kein Aufenthaltsprogramm für Immobilien. Einen Aufenthalt bekommt man über Arbeit, Geschäft, Studium oder Familienzusammenführung, und die Wohnung erfüllt die Anforderung an eine Adresse. Wer aus der Ferne arbeitet, kann das rumänische Visum für digitale Nomaden nutzen, Nachkommen von Rumänen die Wiederherstellung der Staatsbürgerschaft.

Wie wir helfen

Das Gesetz verbietet nicht, eine Wohnung selbst zu kaufen. Fehler kosten aber mehr als die Steuern: eine Anzahlung ohne Prüfung des Grundbuchs, ein Haus mit Grundstück auf den eigenen Namen statt auf eine Firma, ein Neubau ohne Abnahmebescheinigung, der sich nicht eintragen lässt. Die Fachleute von Murblz prüfen Grundbuch, Genehmigungen und Bauträger, berechnen die Steuern, gründen bei Bedarf eine Firma und begleiten den Kauf beim Notar. Die Kosten der Begleitung berechnet unser Berater im Chat.

Häufige Fragen