Купить квартиру в Румынии в 2026: цены, налоги и правила
Квартиру иностранец покупает напрямую, дом с землёй - через компанию. Цены в Бухаресте и Клуже, порядок сделки у нотариуса, налоги и почему ВНЖ покупка не даёт.
Коротко
- Цены: метр в Бухаресте около $2 500, в Клуж-Напоке около $3 300, в Тимишоаре около $2 300.
- Квартиру иностранец покупает напрямую, дом с участком и землю - только через румынскую компанию.
- Расходы: нотариус 0,5-1% плюс НДС и регистрация 0,15%; на новостройки - НДС 21%.
- ВНЖ за покупку не дают: резидентство - по работе, бизнесу, учёбе или визе кочевника.
Подробнее
Купить квартиру в Румынии иностранец из страны вне ЕС может напрямую, а дом с участком и землю - только через румынскую компанию. Румыния - один из самых доступных столичных рынков Евросоюза, а с 2025 года она полностью в Шенгене. Вида на жительство покупка не даёт. Подбор и проверку объекта под ключ мы описали на странице недвижимость в Румынии, а здесь - короткий ответ.
Сколько стоит квартира в Румынии в 2026 году
В сентябре 2026 года средняя цена предложения квартир составляла около $2 500 (2 200 евро) за метр в Бухаресте и около $3 300 (2 900 евро) в Клуж-Напоке - самом дорогом городе страны.
| Город | Цена метра | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Клуж-Напока | ~$3 300 | ~$200 000 |
| Бухарест | ~$2 500 | ~$150 000 |
| Тимишоара | ~$2 300 | ~$140 000 |
Для сравнения: в Лиссабоне метр стоит примерно в два с половиной раза дороже, чем в Бухаресте.
Что может купить иностранец
| Покупатель | Квартира | Дом с участком, земля |
|---|---|---|
| Гражданин ЕС | да | да, как румыны |
| Гражданин страны вне ЕС | да | напрямую нет, через румынскую компанию |
| Румынская компания с иностранными владельцами | да | да |
Компания для владения домом - обычное общество с ограниченной ответственностью с минимальным уставным капиталом.
Как купить квартиру в Румынии: пошагово
- Налоговый номер в Румынии и присяжный переводчик на сделке, если покупатель не говорит по-румынски.
- Выписка из земельной книги: собственник, ипотека, аресты, споры.
- Проверка кадастрового плана, разрешения на строительство и акта приёмки здания.
- Предварительный договор у нотариуса и задаток, обычно 5-10%.
- Окончательный договор у нотариуса, оплата и регистрация права.
Приезжать на сделку не обязательно: покупку можно оформить по нотариальной доверенности с апостилем. Но тогда тем важнее, чтобы представитель проверил земельную книгу до задатка.
Сколько стоит оформление: налоги и расходы
| Расход | Сколько | Кто платит |
|---|---|---|
| НДС на новостройку от застройщика | 21% с 1 августа 2025 года | покупатель, в составе цены |
| Нотариус | обычно 0,5-1% цены плюс НДС | обычно покупатель |
| Регистрация в земельной книге | 0,15% цены для физического лица, 0,5% для компании | покупатель |
| Налог с продажи | 3% при владении до 3 лет, 1% после | продавец |
Пример расчёта. Вторичная квартира в Бухаресте за $150 000 (130 000 евро) у частного лица, без НДС. Нотариус по верхней границе с НДС - около $1 800, регистрация - около $220: всего около $2 100 сверх цены. Ежегодный налог на жилое здание - от 0,08% до 0,2% облагаемой стоимости, доход от аренды облагается налогом 10% после стандартного вычета. Подробнее - на странице налоги в Румынии.
Нотариус и регистрация - около 1,5%, дороже обходится непроверенная земельная книга
Купить квартиру в Румынии самостоятельно закон не запрещает. Но дороже налогов обходятся ошибки: задаток без проверки земельной книги, после которого всплывает ипотека продавца, дом с участком на себя вместо компании, новостройка без акта приёмки, которую нельзя зарегистрировать, и НДС по старой ставке. Мы проверяем земельную книгу, разрешения и застройщика, считаем налоги, при необходимости регистрируем румынскую компанию и ведём сделку у нотариуса, в том числе по доверенности. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и того, нужна ли компания; её рассчитает менеджер в чате.
Документы покупателя квартиры в Румынии
- Паспорт и румынский налоговый номер покупателя.
- Выписка из земельной книги и кадастровый план объекта.
- Разрешение на строительство и акт приёмки здания для новостройки.
- Документы о происхождении денег для банка и нотариуса.
- Учредительные документы румынской компании, если покупает компания.
Налоги владельца квартиры в Румынии
Налог на жилое здание платят ежегодно, ставку от 0,08% до 0,2% облагаемой стоимости устанавливает муниципалитет. Доход физического лица от аренды облагается налогом 10% после стандартного вычета, а при доходах выше порога добавляется медицинский взнос; договор аренды регистрируют в налоговой. Если квартира принадлежит компании, доход входит в её налог: 1% с выручки для малой компании или 16% с прибыли.
Ограничения для отдельных гражданств
Закон Румынии делит покупателей не по паспорту, а по праву на землю: граждане ЕС и Европейской экономической зоны покупают землю как румыны, граждане других стран - только квартиры и здания, а землю под домом оформляют на румынскую компанию.
Румыния применяет санкции ЕС: банки не принимают от граждан России и Беларуси без вида на жительство в ЕС вклады больше $120 000 (100 000 евро), поэтому маршрут оплаты планируют заранее.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Румынии
Нет, программы вида на жительство за недвижимость в Румынии нет. Резидентство оформляют по работе, бизнесу, учёбе или воссоединению семьи, а квартира закрывает требование об адресе. Удалённым работникам подходит виза цифрового кочевника Румынии, потомкам румын - восстановление гражданства.
Чем поможем
Купить квартиру самостоятельно закон не запрещает. Но дороже налогов обходятся ошибки: задаток без проверки земельной книги, дом с участком на себя вместо компании, новостройка без акта приёмки, которую нельзя зарегистрировать. Специалисты Murblz проверяют земельную книгу, разрешения и застройщика, считают налоги, при необходимости регистрируют компанию и ведут сделку у нотариуса. Стоимость сопровождения рассчитает менеджер в чате.
Недвижимость в Румынии
Проверка земельной книги, застройщика и сделка у нотариуса.
Подробнее →Компания в Румынии
Общество для владения домом с участком и землёй.
Подробнее →Гражданство Румынии
Восстановление гражданства для потомков румын.
Подробнее →Проверим квартиру до задатка. Расскажите, в каком городе и для чего нужна квартира и откуда пойдут деньги. Покажем налоги, порядок сделки и нужна ли компания.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Румынии?
Сколько стоит квартира в Бухаресте в 2026 году?
Какие налоги при покупке квартиры в Румынии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Румынии?
Сколько стоит оформление покупки квартиры в Румынии?
Нужно ли приезжать в Румынию на сделку?
Какие налоги платит владелец квартиры в Румынии?
Поможем купить недвижимость в Румынии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки