Инвестиционная недвижимость: Румыния
Недвижимость для инвестиций (Румыния): отбор объектов, юридическая проверка и сопровождение сделки для вас.
Иностранец может купить квартиру в Румынии без ограничений, а дом с землёй гражданину страны вне ЕС оформляют через румынскую компанию; покупатель платит нотариусу около 0,5-1% цены и 0,15% за регистрацию права, а новостройка облагается НДС 21%. Румыния - член ЕС с одним из самых доступных столичных рынков союза, а с 2025 года страна полностью вошла в Шенгенскую зону. Основной спрос сосредоточен в Бухаресте и региональных центрах - Клуж-Напоке, Тимишоаре, Брашове и Яссах, где рынок поддерживают ИТ-сектор и университеты. Сделки проходят у нотариуса, право собственности регистрируется в государственном кадастре и земельной книге.
Кому подходит покупка недвижимости в Румынии
Покупка в Румынии подходит тем, кто ищет недорогой вход на рынок ЕС: квартиру для сдачи в Бухаресте или университетском городе, жильё для переезда или сохранение капитала в евро. Для жизни на море и в горах рынок тоже есть, но ликвидность ниже. Хуже подходит тем, кто рассчитывает получить через покупку вид на жительство: такой программы в Румынии нет.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Что может купить иностранец в Румынии
| Покупатель | Квартира | Дом с участком, земля |
|---|---|---|
| Гражданин ЕС или ЕЭЗ | да | да, на тех же условиях, что и румыны |
| Гражданин страны вне ЕС | да | напрямую нет, обычно через румынскую компанию |
| Румынская компания с иностранными владельцами | да | да |
Компания для владения домом или землёй - обычное общество с ограниченной ответственностью с капиталом от $110 (500 лей). Её регистрацию и учёт мы делаем вместе со сделкой.
Сколько стоит покупка недвижимости в Румынии: налоги и расходы
| Статья | Сколько | Кто платит |
|---|---|---|
| НДС на новостройку от застройщика | 21% с 1 августа 2025 года, льготные 9% остались только для договоров с авансом до этой даты и передачей до 30 сентября 2026 года | покупатель, в составе цены |
| Нотариус | по государственной шкале, обычно около 0,5-1% цены плюс НДС | обычно покупатель |
| Регистрация в земельной книге | 0,15% цены для физического лица, 0,5% для компании, минимум $15 (60 лей) | покупатель |
| Налог с продажи | 3% при владении до 3 лет, 1% после | продавец, удерживает нотариус |
Вторичное жильё у частного лица продаётся без НДС. Если продавец - компания, НДС зависит от того, новое ли здание, поэтому статус объекта мы проверяем до договора.
В Румынии сделку решают земельная книга, НДС и форма владения землёй
Иностранец вне ЕС не может купить землю на себя, новостройка облагается НДС 21%, а задаток без проверки земельной книги - частая причина потерь. Ошибаются в ставке НДС, форме владения домом и акте приёмки здания. Специалисты Murblz проверяют объект и документы, считают налоги, при необходимости регистрируют компанию и сопровождают сделку у нотариуса.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и формы владения; её рассчитает менеджер в чате.
Как проходит покупка недвижимости в Румынии: шаги
- Выписка из земельной книги: собственник, ипотека, аресты, споры.
- Проверка кадастрового плана, разрешения на строительство и акта приёмки здания.
- Предварительный договор у нотариуса и задаток, обычно 5-10%.
- Окончательный договор у нотариуса, оплата и регистрация права.
- Для иностранца - налоговый номер в Румынии и присяжный переводчик на сделке, если покупатель не говорит по-румынски.
Какие документы нужны для покупки в Румынии
- паспорт и румынский налоговый номер покупателя;
- выписка из земельной книги и кадастровый план объекта;
- разрешение на строительство и акт приёмки здания для новостройки;
- документы о происхождении денег для банка и нотариуса;
- учредительные документы румынской компании, если покупает компания;
- присяжный переводчик на сделке, если покупатель не говорит по-румынски.
Налоги владельца недвижимости в Румынии
Налог на жилое здание платят ежегодно, ставку от 0,08% до 0,2% облагаемой стоимости устанавливает муниципалитет. Доход физического лица от аренды облагается налогом 10% после стандартного вычета, а при доходах выше порога добавляется медицинский взнос. Договор аренды регистрируют в налоговой. Если квартира принадлежит компании, доход входит в её налог: 1% с выручки для малой компании или 16% с прибыли.
Почему сделки в Румынии срываются: частые ошибки покупателей
- Задаток без проверки земельной книги: позже выясняется ипотека продавца или спор о наследстве.
- Покупка дома с участком гражданином страны вне ЕС на себя - нотариус не оформит сделку.
- Новостройка без акта приёмки здания: квартиру нельзя зарегистрировать, а банк не даст ипотеку.
- Расчёт НДС по старой ставке 9%, хотя договор подписан после 1 августа 2025 года.
- Договор аренды не зарегистрирован в налоговой, и при проверке начисляют штраф.
Ограничения для отдельных гражданств
Закон Румынии делит покупателей не по паспорту, а по праву на землю: граждане ЕС и Европейской экономической зоны покупают землю как румыны, граждане других стран - только квартиры и здания, а землю под домом оформляют на румынскую компанию. Сельскохозяйственную землю продают по отдельному закону с правом преимущественной покупки для местных владельцев и арендаторов.
Румыния применяет санкции ЕС, поэтому банки и нотариусы проверяют покупателей из России и Беларуси и происхождение их денег особенно строго, а банки ЕС не принимают от них без вида на жительство в ЕС вклады больше $120 000 (100 000 евро). Путь оплаты и форму владения готовим до задатка.
Даёт ли покупка недвижимости в Румынии ВНЖ
Программы ВНЖ за покупку недвижимости в Румынии нет. Резидентство оформляют по другим основаниям: работа, бизнес, учёба, воссоединение семьи, а гражданам ЕС достаточно регистрации. Квартира при этом решает вопрос адреса, который нужен для ВНЖ.
Где покупают недвижимость в Румынии
Бухарест - самый большой и ликвидный рынок Румынии, с арендным спросом от офисных сотрудников и студентов. Клуж-Напока - дорогой и быстро растущий город с ИТ-сектором и университетами. Тимишоара, Брашов и Яссы дешевле, но аренду в них поддерживают университеты и промышленность. Курорты на Чёрном море и в Карпатах подходят для собственного отдыха, а сдавать там жильё круглый год сложнее.
Что делаем мы
Помогаем выбрать город и объект под задачу: аренда, собственное жильё или сохранение капитала. Проверяем земельную книгу, разрешения и застройщика, считаем налоги и расходы, при необходимости регистрируем румынскую компанию для владения землёй, сопровождаем сделку у нотариуса с переводчиком и регистрацию права, помогаем со сдачей в аренду и налогами. Если дом нужно оформить на компанию, регистрируем её вместе со сделкой: подробнее - на странице регистрация компании в Румынии. Вид на жительство - на странице ВНЖ Румынии. Если Румыния вашу задачу не решает, честно говорим об этом и сравниваем с соседними рынками, например с Болгарией и Венгрией.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Румынии?
Какие расходы у покупателя?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Румынии?
Какой налог с аренды?
Сколько длится сделка?
С чего начать покупку недвижимости в Румынии?
Сколько стоит открыть компанию для покупки дома в Румынии?
Присматриваете недвижимость в Румынии?
Подберём квартиры в Бухаресте и других городах Румынии под сдачу в аренду, проверим кадастр и сопроводим сделку у нотариуса. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки