Инвестиционная недвижимость: Сан-Томе и Принсипи

Обновлено 8 октября 2026

Правило покупки в Сан-Томе и Принсипи в 2026 году: но оформить право могут только постоянные резиденты. Покупка недвижимости (Сан-Томе и Принсипи) на вашей стороне: подбор, проверка титула и сделка под ключ.

Иностранец может купить в Сан-Томе и Принсипи в 2026 году дом, квартиру или гостиницу, но землю под ними, как правило, получает в долгосрочную аренду: земля в стране в основном принадлежит государству. Сделку оформляют у нотариуса и регистрируют в реестре недвижимости, с работ и услуг платят налог на добавленную стоимость 15%, а туристическая компания платит налог на прибыль 25%. Вида на жительство покупка не даёт.

Рынок маленький и в основном связан с туризмом: дома и небольшие гостиницы у океана на острове Сан-Томе и проекты на острове Принсипи, который входит в биосферный заповедник ЮНЕСКО. Добра привязана к евро: 24,5 добры за евро, или около 22 добр за доллар по курсу Европейского центрального банка в 2026 году, $1,1177 за евро.

Кому подходит покупка в Сан-Томе и Принсипи

Объекты здесь покупают под небольшой туристический бизнес - гостевой дом, виллы для сдачи, экологическую гостиницу - и как дом у океана для жизни части года. Для быстрой перепродажи рынок не подходит: покупателей мало, а сделки с землёй требуют времени.

Что можно купить

• Дом или квартира - вместе с правом на землю под ними, которое проверяют отдельно.
• Участок в долгосрочной аренде - для строительства дома или гостиницы, условия задаёт договор аренды.
• Туристический проект - обычно через местную компанию и договор об инвестициях с государством.

Сколько стоит: налоги и обязательные платежи

Одобренным проектам кодекс инвестиций даёт налоговые и таможенные льготы, например на ввоз оборудования и материалов для гостиницы. Точный расчёт налога на передачу и сборов делаем по объекту до задатка.

Как проходит покупка: шаги и сроки

1. Налоговый номер покупателя и счёт в местном банке.
2. Проверка права на землю: кто собственник или арендатор, срок и условия аренды, ограничения охраняемых зон. Проверку закладывают в график сделки заранее: на неё уходит больше всего времени.
3. Проверка постройки в реестре недвижимости и муниципалитете.
4. Договор у нотариуса и оплата через банк с сохранением подтверждений перевода.
5. Регистрация права на постройку и переоформление аренды земли.

Сроки зависят от статуса земли: сделку с домом на оформленном участке закрывают быстрее, чем проект, которому нужен новый договор аренды с государством.

Сдача отдыхающим и управление

Большинство покупателей рассчитывают на доход от туристов. Для сдачи дома или гостиницы нужна туристическая лицензия, а доход облагается налогом: у компании - налогом на прибыль 25%, у частного лица - подоходным налогом. Без местной управляющей компании объект простаивает, поэтому её договор и стоимость учитывают ещё до покупки.

Даёт ли покупка право жить в стране

Сама покупка вид на жительство не даёт. Разрешение на проживание оформляет служба миграции и границ по отдельным основаниям, например по работе или инвестиционному проекту. Своё жильё и действующий бизнес на островах помогают при подаче.

Документы покупателя

• паспорт с переводом данных на португальский при необходимости;
• налоговый номер Сан-Томе и Принсипи;
• подтверждение происхождения средств для банка;
• доверенность с апостилем, если сделку проводит представитель;
• для проекта через компанию - учредительные документы местной компании и договор об инвестициях.

Почему сделки срываются

• Неясный статус земли или несколько претендентов на участок.
• Ограничения охраняемых природных зон, особенно на Принсипи.
• Расчёты наличными без банковского следа - проблемы при продаже и выводе денег.
• Низкая ликвидность: покупателей на такие объекты мало, продажа может занять долгое время.
• Строительство без разрешений муниципалитета.
• Аренда земли дольше 20 лет оформлена без уплаты налога на передачу.

Ограничения для отдельных гражданств

Правила покупки от гражданства не зависят: ограничение одно для всех иностранцев - государственная земля передаётся в аренду, а не в собственность. Частные вложения в стране свободны, а крупные проекты могут получить договор об инвестициях с государством по кодексу инвестиций.

Банк проверяет происхождение денег у всех покупателей, а международные переводы идут через банки-корреспонденты, которые применяют санкционные списки. Поэтому платежи из стран под санкциями могут не пройти: маршрут оплаты согласуем до подписания договора.

Что делаем мы

Проверяем право на землю и постройку, условия аренды и ограничения охраняемых зон, сопровождаем договор у нотариуса и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если объект нужен под туризм, регистрируем компанию, помогаем с инвестиционными льготами и открываем счёт.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы