Инвестиционная недвижимость: Шотландия

Обновлено 8 октября 2026

Иностранец может купить недвижимость в Шотландии в 2026 году без ограничений по гражданству и месту жительства. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ.

Иностранец может купить недвижимость в Шотландии в 2026 году без ограничений по гражданству и месту жительства. Главный расход - налог на покупку жилья: от 0% до 12% по частям цены плюс надбавка 8% со всей цены, если у покупателя уже есть жильё в любой стране или покупает компания. От принятого предложения до ключей проходит 6-10 недель, вида на жительство покупка не даёт.

Шотландия - часть Великобритании со своей правовой системой и своими правилами сделок с жильём. Средняя цена жилья в июле 2026 года - около $260 000 (196 000 фунтов), заметно ниже, чем в Англии.

Кому подходит покупка в Шотландии

• Инвесторам в аренду: квартиры в Эдинбурге и Глазго снимают студенты университетов и специалисты.
• Семьям, которые переезжают в Великобританию по рабочей или учебной визе и покупают дом в пригороде для себя.
• Тем, кто сохраняет капитал в фунтах и выбирает рынок с ценой входа ниже лондонской.
• Покупателям поместий и домов в Хайленде для отдыха и сдачи гостям.

Сколько стоит: налог на покупку жилья и надбавка в 2026-2027 годах

Ставки на 2026-2027 годы правительство Шотландии сохранило без изменений, надбавка 8% действует для сделок с 5 декабря 2024 года и применяется к покупкам от $53 000 (40 000 фунтов). Отдельной надбавки для нерезидентов, как в Англии, в Шотландии нет, но у большинства иностранных покупателей уже есть жильё дома, поэтому надбавку 8% закладываем в расчёт сразу.

Пример: квартира за $400 000 (300 000 фунтов). Налог по частям цены - $6 100 (4 600 фунтов), надбавка - $32 000 (24 000 фунтов), всего около $38 000 (28 600 фунтов). Сверх этого покупатель оплачивает услуги шотландского юриста и сбор Земельного реестра Шотландии, который считают по шкале от цены.

Суммы в долларах - по курсу Банка Англии в 2026 году, 1,3220 доллара за фунт, округлены вверх.

Как проходит покупка: шаги и сроки

1. Продавец обязан подготовить домовой отчёт: оценку состояния и стоимости, энергетический сертификат и анкету о доме. Покупатель видит его до предложения.
2. Предложение подаёт шотландский юрист покупателя, часто в закрытый срок, когда продавец сравнивает все предложения разом.
3. Юристы сторон обмениваются официальными письмами, и после их согласования сделка становится обязательной: отказаться без потерь уже нельзя.
4. Проверка права собственности, ипотеки и обременений в Земельном реестре Шотландии.
5. Оплата через юриста, уплата налога на покупку и регистрация права в реестре.

Обычно от принятого предложения до получения ключей проходит 6-10 недель. Подписывать бумаги лично покупателю не обязательно: письма от его имени подписывает юрист, поэтому сделку можно провести, не приезжая в страну.

Документы покупателя

• Паспорт и подтверждение адреса: юрист обязан проверить личность клиента до начала работы.
• Документы о происхождении денег: выписки по счетам, договор продажи прежнего имущества, справки о доходах.
• Сведения о жилье, которым вы уже владеете в любой стране: от них зависит надбавка 8%.
• Для ипотеки - предварительное решение банка до подачи предложения.
• Для покупки через компанию - учредительные документы, сведения о бенефициарах и номер в реестре иностранных организаций.

Покупка через компанию или иностранную структуру

• Иностранная компания, которая владеет землёй или жильём в Великобритании, обязана зарегистрироваться в реестре иностранных организаций и раскрыть бенефициаров, иначе право не зарегистрируют.
• В Шотландии с 2022 года действует отдельный реестр лиц, контролирующих землю через трасты, товарищества и иностранные структуры.
• Компания при покупке жилья платит надбавку 8%. Шотландское товарищество с собственной правосубъектностью тоже может владеть недвижимостью, но требования прозрачности к таким структурам постоянно ужесточаются, поэтому используем его только когда это оправдано.

Сдача в аренду: регистрация и лицензии

• Арендодатель обязан зарегистрироваться в местном совете до сдачи жилья.
• Долгосрочная аренда заключается на неопределённый срок: жилец может съехать с уведомлением, а выселить его можно только по основаниям из закона.
• Для краткосрочной посуточной сдачи с 1 октября 2023 года нужна лицензия совета, а в Эдинбурге для сдачи целой квартиры посуточно часто нужно ещё и разрешение на смену назначения.
• Местный налог на второе жильё с апреля 2024 года советы могут поднимать до двойного размера.
• Доход от аренды облагается британским налогом на доходы, иностранец-арендодатель сдаёт декларацию в Великобритании.

Недвижимость и вид на жительство

Покупка жилья в Шотландии не даёт вида на жительство: инвесторскую визу Великобритании закрыли в феврале 2022 года. Жить в стране можно по рабочей, учебной или семейной визе, и владение жильём на решение по визе не влияет. Без такой визы владелец приезжает как гость на срок до 6 месяцев за поездку.

Частые ошибки покупателей

• Предложение без готового финансирования: после обмена официальными письмами отказ от сделки стоит дорого, поэтому проверку и деньги готовим до подачи.
• Расчёт без надбавки 8%, хотя у покупателя уже есть жильё в другой стране.
• Квартира под посуточную сдачу в Эдинбурге без проверки, дадут ли лицензию и разрешение на смену назначения.
• Покупка через иностранную компанию без регистрации в реестре иностранных организаций.
• Ожидание английских правил аренды: в Шотландии они строже, и это влияет на доходность.

Ограничения для отдельных гражданств

Купить жильё в Шотландии может покупатель с любым гражданством, разрешений для иностранцев нет. Юрист обязан проверить личность покупателя и происхождение денег и сверить его с санкционным списком Великобритании: лицу из списка сделку не проведут.

С 16 декабря 2022 года британским фирмам запрещено оказывать услуги трастов тем, кто живёт в России, и российским компаниям, поэтому владение через траст для них закрыто. Гражданам стран, которым для въезда нужна виза, покупка её не заменяет: на просмотры приезжают по гостевой визе, а саму сделку юрист может провести без вашего приезда.

Что делаем мы

Специалисты Murblz подбирают объект и стратегию, работают с партнёрами-юристами с шотландской лицензией по проверке права и подаче предложения, считают налог на покупку с надбавкой, выбирают структуру владения - лично, через компанию или товарищество, если это оправдано, сопровождают регистрацию и помогают с регистрацией арендодателя и лицензией на посуточную сдачу. Смету фиксируем письменно.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании

Частые вопросы