Недвижимость в Словакии

Обновлено 7 октября 2026

Квартиры и дома в стране еврозоны. Проверяем объект в кадастре, ведём сделку и честно говорим о виде на жительство.

Словакия - страна Евросоюза и еврозоны с недорогой по европейским меркам недвижимостью, особенно за пределами Братиславы. Иностранцы покупают в Словакии квартиры и дома, а право собственности возникает с внесением в кадастр недвижимости. Но покупка недвижимости не даёт вида на жительство: временное проживание в Словакии всегда связано с конкретной целью, и владение жильём такой целью не является.

Ниже - что может купить иностранец, как связаны недвижимость и вид на жительство, как проходит сделка и почему сделки срываются.

Что может купить иностранец

• Квартиры, дома и коммерческие помещения иностранцы покупают по договору купли-продажи с внесением в кадастр.
• Ограничения по закону. Отдельные виды имущества могут принадлежать только государству или лицам с местом нахождения в Словакии: например, недвижимость на территории военных округов и государственные земли с 3-5 степенью охраны природы.
• Сельскохозяйственная земля регулируется отдельным законом с условиями для покупателей, поэтому участок с такой землёй проверяем особенно тщательно.

Недвижимость и вид на жительство

Временный вид на жительство в Словакии выдают для определённой цели: предпринимательство, работа, учёба, воссоединение семьи и другие, перечисленные в законе о пребывании иностранцев. Для предпринимательства временное проживание можно получить на срок до 3 лет. Собственная квартира при этом полезна: она подтверждает жильё, которое требуется для любого вида на жительство, - вместе с выпиской из кадастра о праве собственности. Но сама покупка основанием не служит, поэтому недвижимость планируем вместе с реальной целью проживания.

Как проходит покупка

1. Задача. Определяем цель: жильё под переезд, сдача в аренду или коммерческий объект.
2. Подбор. Подбираем объекты в Братиславе, Кошице или других городах.
3. Проверка в кадастре. Проверяем собственника, обременения, залоги и ограничения по использованию.
4. Договор. Готовим договор купли-продажи, подписи заверяют, расчёты идут через банк или депозит нотариуса.
5. Кадастр. Подаём заявление о внесении права собственности в кадастр недвижимости: собственником вы становитесь с внесения записи.
6. Владение. Помогаем сдавать объект, платить местный налог на недвижимость и налог с аренды.

Покупка через компанию и документы

Купить объект можно и через словацкую компанию: она владеет недвижимостью как юридическое лицо. Это удобно для коммерческих объектов и сдачи в аренду, но добавляет бухгалтерию и налоги компании. Для сделки понадобятся паспорт, сведения о семейном положении, если покупку делят супруги, подтверждение происхождения денег для банка и доверенность, если вы подписываете не лично.

Налоги

Владелец платит местный налог на недвижимость, ставки устанавливает муниципалитет. Доход от сдачи в аренду облагается подоходным налогом в Словакии, а нерезиденту нужно учесть и налоги своей страны. Точный расчёт под объект и способ владения делаем до сделки.

Почему сделки срываются

• покупатель рассчитывал на вид на жительство за покупку, а такого основания нет;
• на объекте есть залог или другие обременения в кадастре;
• участок относится к сельскохозяйственной земле с ограничениями для покупателя;
• банк не принимает деньги без подтверждённого происхождения.

Сколько стоит оформление и продажа

Налога на передачу недвижимости в Словакии нет. Покупатель платит сбор за внесение права собственности в кадастр - около $75 (66 евро), при электронной подаче - около $40, а за ускоренное рассмотрение за 15 дней - около $300. Отдельно оплачивают услуги юриста и заверение подписей. Если объект новый и его продаёт застройщик, налог на добавленную стоимость обычно уже включён в цену.

При продаже доход частного лица освобождён от налога, если с покупки прошло больше 5 лет. Если продать раньше, прибыль облагается подоходным налогом. Поэтому срок владения учитываем ещё при покупке, особенно если объект берут под перепродажу.

Кому подходит недвижимость в Словакии

• тем, кто переезжает в Словакию по работе, бизнесу или учёбе и хочет своё жильё;
• инвесторам, которым нужна недвижимость в еврозоне дешевле, чем в соседних Австрии и Чехии;
• тем, кто сдаёт квартиры в Братиславе студентам и сотрудникам компаний.

Не подходит тем, кто ищет вид на жительство за покупку: такого основания в Словакии нет.

Сколько стоит жильё

В Братиславе в начале 2026 года квадратный метр в новостройке стоил в среднем около $6 100, а средняя новая квартира - около $440 000 с налогом на добавленную стоимость. На вторичном рынке столицы метр стоит в среднем около $4 800. В Кошице, Жилине и других городах цены заметно ниже, поэтому доходность аренды там бывает выше. Цены пересчитаны в доллары по курсу Европейского центрального банка в 2026 году и округлены вверх.

Сроки сделки по шагам

Ограничения для отдельных гражданств

Закон Словакии не запрещает иностранцам покупать квартиры и дома, ограничения касаются только отдельных видов земли. Но Словакия применяет санкции Евросоюза: банки ЕС не принимают вклады от граждан и жителей России и Беларуси без вида на жительство в ЕС, если сумма вкладов в одном банке больше $120 000 (100 000 евро). Поэтому расчёты по сделке, особенно через словацкий банк, планируем заранее и подтверждаем происхождение денег.

Документы покупателя

• паспорт покупателя, а при покупке на компанию - выписка из её реестра и документы о полномочиях директора;
• договор купли-продажи на словацком языке, подпись продавца на нём заверяют у нотариуса или в местной администрации;
• предложение о внесении записи в кадастр, к которому прикладывают договор;
• доверенность с заверенной подписью и переводом, если покупатель не приезжает сам;
• договор залога и решение банка, если покупка идёт в ипотеку.

Документы из другой страны обычно нужны с апостилем и официальным переводом на словацкий язык.

Как выбрать город

• Братислава - столица, самый большой рынок аренды и самые высокие цены; до Вены около 60 километров.
• Кошице - второй город страны с университетами и ИТ-компаниями, цены заметно ниже столичных.
• Жилина, Нитра, Трнава - промышленные центры с автозаводами, спрос на аренду от сотрудников предприятий.

Сдача в аренду

Владелец-иностранец может сдавать квартиру в Словакии. Договор аренды заключают письменно, доход декларируют в словацкой налоговой, а резидент другой страны учитывает ещё и налоги своей страны по соглашению об избежании двойного налогообложения. Управление квартирой на расстоянии обычно поручают местной компании.

Что делаем мы

Подбираем объект, проверяем его в кадастре, готовим договор и сопровождаем расчёты и внесение права, помогаем со сдачей в аренду. Если покупка - часть переезда, параллельно выстраиваем путь к виду на жительство по реальной цели, например через собственный бизнес в Словакии. Стоимость рассчитает менеджер в чате.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт

Частые вопросы