Инвестиционная недвижимость: Испания

Обновлено 6 октября 2026

Иностранец может свободно купить недвижимость в Испании: разрешений не нужно, ограничений по гражданству нет.

Но вид на жительство за покупку больше не дают: инвесторскую программу с порогом €500 000 закрыл органический закон 1/2025, новые заявления не принимают с 3 апреля 2025 года. Покупка жилья теперь - это вложение или дом для себя, а переезд оформляют по другим основаниям.

Какой вид на жительство можно получить вместо покупки

• Вид на жительство без права работы - для тех, кто живёт на сбережения или пассивный доход. Своё жильё в Испании помогает: подтверждает адрес и снижает требования к расходам.
• Виза цифрового кочевника - для удалённой работы на иностранных работодателей или клиентов.
• Работа, бизнес, учёба, семья - стандартные основания.

Условия и суммы - на страницах чем заменить золотую визу Испании и виза цифрового кочевника.

Что нужно для покупки

• Номер иностранца - налоговый идентификационный номер, его оформляют в полиции в Испании или в консульстве.
• Счёт в испанском банке для расчётов и уплаты налогов.
• Проверка в реестре собственности - владелец, ипотеки, аресты, долги по налогу на недвижимость и взносам товарищества собственников.
• Сделка у нотариуса и регистрация права в реестре собственности.

Налоги при покупке

Суммы в долларах по курсу Европейского центрального банка на 5 октября 2026 года, $1,12 за евро.

• Вторичное жильё - налог на передачу имущества, ставку устанавливает регион: 6% в Мадриде, 10% в Каталонии, на дорогие объекты в части регионов выше. На квартиру за €400 000, около $448 200, в Мадриде это €24 000, около $26 900.
• Новостройка от застройщика - налог на добавленную стоимость 10% плюс гербовый сбор региона, обычно от 0,5% до 1,5%.

Налоги владельца-нерезидента

• Ежегодный налог на недвижимость платят муниципалитету, ставка зависит от города.
• Налог на условный доход. Если жильё не сдаётся, нерезидент ежегодно платит налог с условного дохода: 2% кадастровой стоимости, или 1,1%, если её пересмотрели, по ставке 24%, для граждан ЕС и Европейской экономической зоны - 19%.
• Сдача в аренду - 24% с дохода, для граждан ЕС и Европейской экономической зоны 19% с правом на вычет расходов.
• Продажа - налог 19% с прибыли. Покупатель удерживает 3% цены у продавца-нерезидента и перечисляет их в налоговую.

Как проходит покупка

1. Номер иностранца и счёт.
2. Подбор и проверка объекта в реестре собственности, кадастре и муниципалитете.
3. Задаточный договор. Обычно 10% цены, при отказе покупатель теряет задаток, продавец возвращает двойную сумму.
4. Сделка у нотариуса, оплата налогов, регистрация права.
5. Переоформление коммунальных услуг и налога на недвижимость.

Риски

• Объект без законной лицензии или с пристройками, которых нет в кадастре.
• Долги предыдущего владельца по налогу на недвижимость и взносам товарищества.
• Ограничения на краткосрочную сдачу туристам: многие города и регионы их ужесточают.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Испании

Да. Испания не ограничивает покупку жилья по гражданству: квартиру или дом можно оформить на себя без вида на жительство. Отдельное разрешение Министерства обороны иностранцам вне Евросоюза нужно только в зонах, важных для обороны страны, например в Сеуте и Мелилье. Для сделки нужны налоговый номер иностранца и счёт в испанском банке: нотариус принимает оплату только безналично и проверяет, откуда пришли деньги.

Сложности у россиян начинаются в банке. Санкционные правила Евросоюза запрещают банкам принимать от граждан России без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше 100 000 евро, около $113 000. Поэтому схему оплаты продумывают до задатка: через счёт в банке третьей страны, частями или после получения статуса. Золотую визу за покупку Испания закрыла 3 апреля 2025 года, так что сама квартира вид на жительство не даёт.

Цены на квартиры по регионам

По данным Министерства жилья Испании, во втором квартале 2026 года средняя оценочная стоимость свободного жилья выросла за год на 12,5% и обновила рекорд за всю историю наблюдений. Дешевле всего - внутренние регионы и небольшие города, дороже - столица, острова и побережье. Суммы в долларах США по курсу Европейского центрального банка на 6 октября 2026 года, округлены вверх. Разбор по городам - в статье купить квартиру в Испании.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Ежегодный налог на недвижимость. Платят муниципалитету с кадастровой стоимости, ставку в пределах закона выбирает город.
• Квартира пустует. Нерезидент платит налог с условного дохода: 24%, для граждан Евросоюза 19%, с 1,1% или 2% кадастровой стоимости в год.
• Аренда. Нерезидент из страны вне Евросоюза платит 24% со всей арендной платы без вычета расходов, декларацию подают поквартально.
• Продажа. Прибыль нерезидента облагается по ставке 19%, а покупатель удерживает 3% цены в счёт налога и перечисляет их налоговой. Отдельно муниципалитет берёт налог с роста стоимости земли.

Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Испанией, поэтому налог с аренды платят в Испании, а в России зачёт работает не полностью. Налоговый резидент России декларирует доход от аренды и уведомляет налоговую о счёте в испанском банке. Подробнее - на странице налоги в Испании.

Как купить недвижимость в Испании удалённо

Договор купли-продажи в Испании подписывают у нотариуса, и сделать это может представитель по доверенности. Доверенность оформляют у испанского нотариуса, в консульстве Испании или у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом присяжного переводчика на испанский. Через представителя получают налоговый номер, проверяют выписку из реестра собственности и долги по налогам и сборам дома.

Лично обычно приходится приехать один раз - открыть счёт: испанские банки хотят видеть клиента. После сделки нотариус передаёт документы в реестр собственности, регистрация занимает несколько недель. Ипотеку нерезидентам испанские банки выдают, но требуют подтверждённый доход и крупный первый взнос. Если цель - жить в Испании, вид на жительство подбирают отдельно: варианты сравнены в статье как получить ВНЖ Испании.

Что делаем мы

Оформляем номер иностранца и счёт, подбираем объект, проверяем его в реестре, кадастре и муниципалитете, сопровождаем задаточный договор, сделку у нотариуса и регистрацию права вместе с партнёрами с местной лицензией. Считаем налоги владения заранее. Если цель - переезд, подбираем основание для вида на жительство.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы