Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Spanien
Ein Ausländer kann in Spanien frei Immobilien kaufen: Es braucht keine Genehmigungen, und es gibt keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit.
Ein Kauf gibt aber keinen Aufenthalt mehr: Das Investorenprogramm mit der Schwelle von 500.000 € wurde durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft, und seit 3. April 2025 werden keine neuen Anträge angenommen. Eine Wohnung ist jetzt eine Anlage oder ein Ort für Sie selbst, und ein Umzug wird auf anderer Grundlage organisiert.
Welchen Aufenthalt Sie stattdessen erhalten können
- Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit, für Menschen, die von Ersparnissen oder passivem Einkommen leben. Eine eigene Wohnung in Spanien hilft, indem sie eine Adresse nachweist und die erwarteten Kosten senkt.
- Visum für digitale Nomaden, für Fernarbeit für ausländische Arbeitgeber oder Kunden.
- Arbeit, Unternehmen, Studium, Familie: die üblichen Grundlagen.
Bedingungen und Beträge finden Sie auf unseren Seiten was Spaniens Goldenes Visum ersetzt hat und Visum für digitale Nomaden.
Was Sie für den Kauf brauchen
- Ausländer-Identifikationsnummer, die Steuernummer, ausgestellt von der Polizei in Spanien oder bei einem Konsulat.
- Ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und Steuern.
- Prüfung im Grundbuch: Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Rückstände bei Grundsteuer und Gebühren der Eigentümergemeinschaft.
- Eine notarielle Urkunde und Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
Steuern beim Kauf
Die Dollarbeträge beruhen auf dem Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026, 1,12 $ je Euro.
- Bestandswohnungen: Grunderwerbsteuer nach Region, 6 % in Madrid und 10 % in Katalonien, in manchen Regionen für teure Immobilien höher. Bei einer Wohnung für 400.000 €, etwa 448.200 $, in Madrid sind das 24.000 €, etwa 26.900 $.
- Neubau vom Bauträger: 10 % Mehrwertsteuer plus regionale Stempelsteuer, meist 0,5 % bis 1,5 %.
Steuern für nichtansässige Eigentümer
- Jährliche Grundsteuer wird an die Gemeinde gezahlt, zu einem Satz, den die Stadt festlegt.
- Steuer auf fiktives Einkommen. Wird die Wohnung nicht vermietet, zahlt ein Nichtansässiger jährlich Steuer auf ein angenommenes Einkommen von 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn dieser neu festgesetzt wurde, zu 24 %, für Staatsangehörige der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums zu 19 %.
- Vermietung: 24 % der Einnahmen oder 19 % für Staatsangehörige der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums mit abzugsfähigen Ausgaben.
- Verkauf: 19 % Steuer auf den Gewinn. Der Käufer behält von einem nichtansässigen Verkäufer 3 % des Preises ein und führt sie an das Finanzamt ab.
Wie der Kauf abläuft
- Ausländernummer und Konto.
- Auswahl und Prüfung im Grundbuch, Kataster und Rathaus.
- Anzahlungsvertrag. Meist 10 % des Preises; ein Käufer, der zurücktritt, verliert sie, ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt das Doppelte zurück.
- Notarielle Urkunde, Zahlung der Steuern, Eintragung des Eigentums.
- Umschreibung der Versorger und der Grundsteuer.
Risiken
- Eine Immobilie ohne gültige Genehmigung oder mit Anbauten, die im Kataster fehlen.
- Rückstände des Voreigentümers bei Grundsteuer und Gemeinschaftsgebühren.
- Grenzen für kurzfristige Ferienvermietung, die viele Städte und Regionen verschärfen.
Kann ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen
Ja. Spanien schränkt Wohnungskäufe nicht nach Staatsangehörigkeit ein: Eine Wohnung oder ein Haus lässt sich auf eigenen Namen ohne Aufenthaltstitel kaufen. Ausländer von außerhalb der Europäischen Union brauchen nur in Zonen, die für die Landesverteidigung wichtig sind, etwa Ceuta und Melilla, eine gesonderte Genehmigung des Verteidigungsministeriums. Ein Geschäft verlangt eine Steuernummer für Ausländer und ein spanisches Bankkonto: Der Notar akzeptiert nur bargeldlose Zahlung und prüft, woher das Geld stammt.
Für Bürger Russlands beginnen die Schwierigkeiten bei der Bank. Die Sanktionsregeln der Europäischen Union verbieten Banken, von russischen Staatsbürgern ohne Aufenthaltstitel der Europäischen Union Einlagen über 113.000 $ anzunehmen. Deshalb wird der Zahlungsweg vor der Anzahlung ausgearbeitet: über ein Konto bei einer Bank in einem Drittland, in Raten oder nach Erhalt eines Aufenthaltstitels. Spanien schloss sein goldenes Visum für Immobilien am 3. April 2025, die Wohnung selbst gibt also keinen Aufenthalt.
Wohnungspreise nach Region
| Region | Durchschnitt je Quadratmeter | Wohnung mit 70 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Madrid, Region | etwa 4.700 $ | etwa 330.000 $ |
| Balearen | etwa 4.500 $ | etwa 320.000 $ |
| Baskenland | etwa 3.500 $ | etwa 250.000 $ |
| Barcelona und Katalonien | etwa 3.200 $ | etwa 220.000 $ |
| Alles über Spanien | etwa 2.700 $ | etwa 190.000 $ |
Nach dem spanischen Wohnungsministerium stieg der durchschnittliche Schätzwert frei finanzierter Wohnungen im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 12,5 % und erreichte einen Rekord der gesamten Reihe. Am günstigsten sind die Regionen im Landesinneren und Kleinstädte, am teuersten die Hauptstadt, die Inseln und die Küste. Dollarbeträge zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 6. Oktober 2026, aufgerundet. Einen Überblick nach Städten gibt der Artikel Wohnungskauf in Spanien.
Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf
- Jährliche Grundsteuer. Sie wird an die Gemeinde auf den Katasterwert gezahlt; jede Stadt legt den Satz im gesetzlichen Rahmen fest.
- Leere Wohnung. Ein Nichtansässiger zahlt Steuer auf ein fiktives Einkommen: 24 %, oder 19 % für Bürger der Europäischen Union, auf 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts im Jahr.
- Miete. Ein Nichtansässiger von außerhalb der Europäischen Union zahlt 24 % auf die volle Miete ohne Abzug von Kosten, mit vierteljährlicher Erklärung.
- Verkauf. Der Gewinn eines Nichtansässigen wird mit 19 % besteuert, und der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die Steuer ein und führt sie an die Steuerbehörde ab. Die Gemeinde besteuert gesondert den Wertzuwachs des Bodens.
Die Steuer auf Mieten wird in Spanien gezahlt; ob sie im Wohnsitzland angerechnet wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen dieses Landes mit Spanien. Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte dort nach dessen Regeln. Mehr auf der Seite Steuern in Spanien.
Wie man in Spanien aus der Ferne eine Immobilie kauft
In Spanien wird die Kaufurkunde vor einem Notar unterzeichnet, und das kann ein Vertreter mit Vollmacht tun. Die Vollmacht stellt ein spanischer Notar, ein spanisches Konsulat oder ein Notar in Ihrem Wohnsitzland mit Apostille und beeidigter Übersetzung ins Spanische aus. Über den Vertreter erhalten Sie die Steuernummer und prüfen den Auszug aus dem Eigentumsregister und Schulden bei Steuern und Hausgeld.
Persönlich müssen Sie meist einmal kommen, um ein Bankkonto zu eröffnen: Spanische Banken wollen den Kunden sehen. Nach dem Geschäft schickt der Notar die Unterlagen an das Eigentumsregister, und die Eintragung dauert einige Wochen. Spanische Banken geben Nichtansässigen Kredite, verlangen aber ein nachgewiesenes Einkommen und eine hohe Anzahlung. Ist das Ziel, in Spanien zu leben, wird der Aufenthalt gesondert gewählt: Die Optionen vergleicht der Artikel Aufenthaltstitel in Spanien erhalten.
Was wir tun
Wir beschaffen Ausländernummer und Konto, stellen eine Auswahl an Immobilien zusammen, prüfen sie in Grundbuch, Kataster und Rathaus und begleiten Anzahlungsvertrag, notarielle Urkunde und Eintragung des Eigentums mit vor Ort zugelassenen Partnern. Die Steuern für den Besitz berechnen wir vorab. Ist Ihr Ziel ein Umzug, wählen wir den passenden Weg zum Aufenthalt.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Gibt ein Immobilienkauf in Spanien 2026 einen Aufenthalt?
Kann ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Welche Steuer fällt beim Wohnungskauf in Spanien an?
Welche Steuern zahlt ein nichtansässiger Wohnungseigentümer in Spanien?
Hilft eine eigene Wohnung beim Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit?
Kann ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Was kostet eine Wohnung in Spanien 2026?
Welche Steuern zahlt ein nichtansässiger Eigentümer in Spanien?
Kann man in Spanien aus der Ferne eine Immobilie kaufen?
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Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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