Immobili per vivere e investire: Spagna

Aggiornato il 14 novembre 2026

Uno straniero può comprare liberamente immobili in Spagna: non servono autorizzazioni e non ci sono limiti per nazionalità.

Un acquisto però non dà più la residenza: il programma per investitori con la soglia di 560.000 $ (500.000 €) è stato abolito dalla legge organica 1/2025, e dal 3 aprile 2025 non si accettano nuove domande. Un appartamento oggi è un investimento o un luogo per sé, e un trasferimento si organizza su un'altra base.

Quale residenza si può ottenere invece

• Residenza senza attività lavorativa, per chi vive di risparmi o di redditi passivi. Una casa di proprietà in Spagna aiuta, perché dimostra un indirizzo e riduce le spese considerate.
• Visto per nomadi digitali, per chi lavora a distanza per datori di lavoro o clienti esteri.
• Lavoro, impresa, studio, famiglia: le basi ordinarie.

Requisiti e importi sono nelle nostre pagine che cosa ha sostituito il golden visa spagnolo e visto per nomadi digitali.

Che cosa serve per l'acquisto

• Numero d'identificazione per stranieri (NIE), il codice fiscale, rilasciato dalla polizia in Spagna o da un consolato.
• Un conto in una banca spagnola per pagamenti e imposte.
• Verifica nel registro immobiliare: proprietario, ipoteche, pignoramenti, arretrati dell'imposta sugli immobili e delle spese condominiali.
• Un atto notarile e l'iscrizione della proprietà nel registro immobiliare.

Imposte all'acquisto

Gli importi in dollari si basano sul cambio ufficiale per il 2026, 1,1177 dollari per euro, arrotondati per eccesso.

• Usato: imposta sui trasferimenti patrimoniali secondo la regione, 6 % a Madrid e 10 % in Catalogna, in alcune regioni più alta per gli immobili di pregio. Per un appartamento da 450.000 $ (400.000 €) a Madrid sono 27.000 $ (24.000 €).
• Nuovo dal costruttore: IVA del 10 % più l'imposta di bollo regionale, di solito dallo 0,5 % all'1,5 %.

Imposte per i proprietari non residenti

• Imposta annuale sugli immobili, pagata al comune con l'aliquota fissata dalla città sul valore catastale.
• Imposta sul reddito figurativo. Se l'appartamento non è affittato, un non residente paga ogni anno l'imposta su un reddito presunto del 2 % del valore catastale, o dell'1,1 % se questo è stato rivisto, al 24 %, o al 19 % per i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo.
• Affitto: 24 % degli incassi, oppure 19 % con spese deducibili per i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo, con dichiarazione trimestrale.
• Vendita: 19 % di imposta sulla plusvalenza. L'acquirente trattiene il 3 % del prezzo a un venditore non residente e lo versa al fisco. Il comune tassa a parte l'incremento di valore del terreno.

L'imposta sull'affitto si paga in Spagna; il credito nel Paese di residenza lo regola la convenzione contro le doppie imposizioni. Chi è residente fiscale in Italia dichiara i redditi dell'immobile anche in Italia, insieme all'immobile estero nel quadro RW, e paga l'IVIE. Approfondimenti nella pagina tasse in Spagna.

Come si svolge l'acquisto

1. NIE e conto.
2. Selezione e verifica nel registro immobiliare, al catasto e in comune.
3. Contratto di caparra. Di solito il 10 % del prezzo; l'acquirente che si ritira la perde, il venditore che si ritira restituisce il doppio.
4. Atto notarile, pagamento delle imposte, iscrizione della proprietà.
5. Voltura delle utenze e dell'imposta sugli immobili.

Rischi

• Un immobile senza licenza valida o con ampliamenti assenti al catasto.
• Arretrati del precedente proprietario per imposta sugli immobili e spese condominiali.
• Limiti all'affitto breve per le vacanze, che molte città e regioni stanno inasprendo.

Gli stranieri possono comprare immobili in Spagna

La Spagna non limita l'acquisto di case per nazionalità: un appartamento o una casa si compra a proprio nome senza permesso di soggiorno. Solo i cittadini di Paesi extra UE hanno bisogno di un'autorizzazione separata del ministero della Difesa nelle zone importanti per la difesa nazionale, come Ceuta e Melilla. Un acquisto richiede un codice fiscale per stranieri e un conto in una banca spagnola: il notaio accetta solo pagamenti tracciabili e verifica da dove proviene il denaro.

Per i cittadini di alcuni Paesi sotto sanzioni le difficoltà iniziano in banca. Le norme sanzionatorie dell'Unione europea vietano alle banche di accettare da questi cittadini, se privi di un permesso di soggiorno nell'Unione europea, depositi superiori a 120.000 $ (100.000 €). Per questo il percorso del pagamento si definisce prima della caparra: tramite un conto in una banca di un Paese terzo, a rate oppure dopo aver ottenuto la residenza.

Prezzi delle case per regione

Secondo i dati ufficiali, nel secondo trimestre 2026 il valore medio di stima delle abitazioni a prezzo libero è cresciuto del 12,5 % su base annua, raggiungendo il record dell'intera serie. Le regioni dell'interno e le piccole città costano meno, la capitale, le isole e la costa di più. Una panoramica per città è nell'articolo comprare casa in Spagna.

Come si compra un immobile in Spagna a distanza

In Spagna l'atto di compravendita si firma davanti a un notaio, e può farlo un rappresentante con procura. La procura la rilascia un notaio spagnolo, un consolato spagnolo o un notaio nel Paese di residenza con apostille e traduzione giurata in spagnolo. Tramite il rappresentante si ottiene il codice fiscale e si verificano la visura del registro immobiliare e i debiti per imposte e spese condominiali.

Di persona di solito si va una volta, per aprire un conto in banca: le banche spagnole vogliono vedere il cliente. Dopo l'atto il notaio invia i documenti al registro immobiliare, e l'iscrizione richiede alcune settimane. Le banche spagnole fanno mutui ai non residenti, ma chiedono un reddito dimostrato e un anticipo alto. Le vie per vivere in Spagna le confronta l'articolo ottenere la residenza in Spagna.

Che cosa facciamo

Otteniamo NIE e conto, prepariamo una selezione di immobili, li verifichiamo nel registro immobiliare, al catasto e in comune e seguiamo contratto di caparra, atto notarile e iscrizione della proprietà con partner abilitati sul posto. Le imposte sul possesso le calcoliamo in anticipo. Se l'obiettivo è trasferirsi, scegliamo la via di residenza più adatta.

Che cosa comprende il lavoro

• Selezione di immobili per il suo obiettivo d'investimento
• Verifica legale dell'immobile
• Assistenza all'acquisto dall'inizio alla fine
• Struttura di proprietà (società, trust)
• Gestione e affitto dell'immobile

Vedi anche

Costituzione di società · Conto aziendale · Conto personale · Tutti i programmi del Paese

Domande frequenti