الخدمات · العقارات

عقار استثماري في إسبانيا

حُدّث في 13/10/2026

يستطيع الأجنبي شراء عقار في إسبانيا بحرية: لا حاجة إلى أذونات ولا قيود بحسب الجنسية.

لكن الشراء لم يعد يمنح الإقامة: فقد أُلغي برنامج المستثمرين بعتبته البالغة 500,000 يورو بموجب القانون الأساسي 1/2025، ولا تُقبل طلبات جديدة منذ 3 أبريل 2025. فالمسكن اليوم استثمار أو مكان لك، والانتقال يُرتَّب على أسس أخرى.

أي إقامة يمكنك الحصول عليها بدلًا من ذلك

• الإقامة غير الربحية، لمن يعيش على مدخراته أو دخل سلبي. وتملّك مسكن في إسبانيا يساعد بإثبات العنوان وخفض النفقات المتوقعة.
• تأشيرة الرحّالة الرقمي، للعمل عن بُعد لأصحاب عمل أو عملاء أجانب.
• العمل والأعمال والدراسة والعائلة: الأسس المعتادة.

الشروط والمبالغ في صفحتينا عن ما الذي حلّ محل التأشيرة الذهبية الإسبانية وتأشيرة الرحّالة الرقمي.

ما الذي تحتاج إليه للشراء

• رقم هوية الأجنبي، وهو الرقم الضريبي، تصدره الشرطة في إسبانيا أو القنصلية.
• حساب في بنك إسباني للمدفوعات والضرائب.
• فحص السجل العقاري: المالك، والرهون، والحجوزات، ومتأخرات ضريبة العقار ورسوم اتحاد الملاك.
• عقد موثق وتسجيل الملكية في السجل العقاري.

الضرائب عند الشراء

المبالغ بالدولار محسوبة بسعر البنك المركزي الأوروبي في 5 أكتوبر 2026، $1.12 لليورو.

• المساكن المعاد بيعها: ضريبة نقل الملكية تحددها المنطقة، 6% في مدريد و10% في كتالونيا، وأعلى للعقارات الغالية في بعض المناطق. وعلى شقة بـ400,000 يورو، أي نحو $448,200، في مدريد يبلغ ذلك 24,000 يورو، أي نحو $26,900.
• المباني الجديدة من المطوّر: ضريبة القيمة المضافة 10% إضافة إلى رسوم دمغة إقليمية، عادةً من 0.5% إلى 1.5%.

ضرائب المالك غير المقيم

• ضريبة العقار السنوية تُدفع للبلدية، بنسبة تحددها المدينة.
• ضريبة الدخل المفترض. إذا لم يُؤجَّر المسكن، يدفع غير المقيم سنويًا ضريبة على دخل مفترض قدره 2% من القيمة المساحية، أو 1.1% إذا رُوجعت، بنسبة 24%، أو 19% لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية.
• التأجير: 24% من الدخل، أو 19% لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية مع خصم النفقات.
• البيع: ضريبة 19% على الربح. ويقتطع المشتري 3% من السعر من البائع غير المقيم ويدفعها لمصلحة الضرائب.

كيف تجري عملية الشراء

1. رقم الأجنبي والحساب.
2. اختيار العقار والفحص في السجل العقاري والسجل المساحي والبلدية.
3. عقد العربون. عادةً 10% من السعر؛ المشتري الذي ينسحب يخسره، والبائع الذي ينسحب يردّه مضاعفًا.
4. العقد الموثق، ودفع الضرائب، وتسجيل الملكية.
5. نقل اشتراكات الخدمات وضريبة العقار.

المخاطر

• عقار دون ترخيص ساري أو بإضافات غير مقيّدة في السجل المساحي.
• متأخرات المالك السابق من ضريبة العقار ورسوم الاتحاد.
• قيود على التأجير السياحي قصير الأمد، تشددها مدن ومناطق كثيرة.

هل يستطيع المواطن الروسي شراء عقار في إسبانيا

نعم. لا تقيّد إسبانيا شراء المساكن بحسب الجنسية: يمكن شراء شقة أو منزل باسمك دون تصريح إقامة. ويحتاج الأجانب من خارج الاتحاد الأوروبي إلى إذن منفصل من وزارة الدفاع فقط في المناطق المهمة للدفاع الوطني، مثل سبتة ومليلية. وتتطلب الصفقة رقمًا ضريبيًا للأجنبي وحسابًا في بنك إسباني: يقبل كاتب العدل الدفع غير النقدي فقط ويتحقق من مصدر المال.

بالنسبة للروس تبدأ الصعوبات في البنك. فقواعد عقوبات الاتحاد الأوروبي تمنع البنوك من قبول ودائع تزيد على 100,000 يورو، أي نحو $113,000، من المواطنين الروس الذين لا يملكون تصريح إقامة أوروبيًا. لذلك يُرسم مسار الدفع قبل العربون: عبر حساب في بنك في بلد ثالث، أو على دفعات، أو بعد الحصول على الإقامة. وقد أغلقت إسبانيا تأشيرتها الذهبية عبر العقار في 3 أبريل 2025، فالشقة نفسها لا تمنح الإقامة.

أسعار الشقق بحسب المناطق

بحسب وزارة الإسكان الإسبانية، ارتفع متوسط القيمة التقديرية للمساكن في السوق الحرة في الربع الثاني من 2026 بنسبة 12.5% على أساس سنوي، وسجّل رقمًا قياسيًا للسلسلة كلها. والمناطق الداخلية والبلدات الصغيرة هي الأرخص؛ والعاصمة والجزر والساحل هي الأغلى. والمبالغ بالدولار الأمريكي محسوبة بسعر البنك المركزي الأوروبي في 6 أكتوبر 2026 ومقرّبة إلى الأعلى. واستعراض المدن واحدة واحدة في شراء شقة في إسبانيا.

ضرائب المالك: الإيجار والبيع

• ضريبة العقار السنوية. تُدفع للبلدية على القيمة المساحية؛ وتحدد كل مدينة النسبة ضمن النطاق القانوني.
• الشقة الشاغرة. يدفع غير المقيم ضريبة على الدخل المفترض: 24%، أو 19% لمواطني الاتحاد الأوروبي، على 1.1% أو 2% من القيمة المساحية سنويًا.
• الإيجار. يدفع غير المقيم من خارج الاتحاد الأوروبي 24% على كامل الإيجار دون خصم النفقات، ويقدّم الإقرار كل ربع سنة.
• البيع. يخضع ربح غير المقيم لضريبة 19%، ويقتطع المشتري 3% من السعر على حساب الضريبة ويدفعها لمصلحة الضرائب. وتفرض البلدية ضريبة منفصلة على ارتفاع قيمة الأرض.

في 2023 علّقت روسيا المواد الرئيسية من اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع إسبانيا، لذلك تُدفع ضريبة الإيجار في إسبانيا ولا يعمل الاحتساب في روسيا بالكامل. ويصرّح المقيم الضريبي في روسيا عن دخل الإيجار ويبلّغ مصلحة الضرائب عن الحساب البنكي الإسباني. والمزيد في صفحة الضرائب في إسبانيا.

كيف تشتري عقارًا في إسبانيا عن بُعد

في إسبانيا يُوقَّع عقد البيع أمام كاتب العدل، ويمكن لممثل بتوكيل أن يقوم بذلك. ويصدر التوكيل لدى كاتب عدل إسباني، أو في قنصلية إسبانية، أو لدى كاتب عدل في بلد إقامتك مع تصديق أبوستيل وترجمة محلّفة إلى الإسبانية. وعبر الممثل تستخرج الرقم الضريبي وتتحقق من مستخرج السجل العقاري ومن الديون الضريبية ورسوم الاتحاد.

عادةً عليك الحضور شخصيًا مرة واحدة لفتح حساب بنكي: فالبنوك الإسبانية تريد رؤية العميل. وبعد الصفقة يرسل كاتب العدل المستندات إلى السجل العقاري، ويستغرق التسجيل بضعة أسابيع. وتقرض البنوك الإسبانية غير المقيمين، لكنها تشترط دخلًا مثبتًا ودفعة أولى كبيرة. وإذا كان الهدف العيش في إسبانيا، تُختار الإقامة على حدة: والخيارات مقارنة في كيف تحصل على الإقامة في إسبانيا.

ما نقوم به

نستخرج رقم الأجنبي والحساب، ونختار العقار، ونتحقق منه في السجل العقاري والسجل المساحي والبلدية، ونرافق عقد العربون والعقد الموثق وتسجيل الملكية مع شركاء مرخّصين محليًا. ونحسب ضرائب التملّك مسبقًا. وإذا كان هدفك الانتقال، نختار مسار الإقامة المناسب.

ما نقوم به

• اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
• الفحص القانوني للعقار
• مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
• هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
• إدارة العقار وتأجيره

اقرأ أيضًا

تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · كل برامج البلد

الأسئلة الشائعة