Eine Wohnung in Spanien kaufen 2026: Preise, Steuern, Aufenthalt
Der Quadratmeterpreis ist in einem Jahr um 12,5 % gestiegen, und der Aufenthalt für einen Immobilienkauf wurde schon im April 2025 abgeschafft. Ein Ausländer kann ohne Genehmigungen kaufen, doch die Erwerbsteuer erreicht 10 %.
Kurz gesagt
- Der durchschnittliche Schätzwert von Wohnraum in Spanien liegt bei etwa 2.700 $ pro Quadratmeter, in Madrid bei über 4.500 $.
- Bei Bestandswohnungen beträgt die Erwerbsteuer 6 % in Madrid und 10 % in Katalonien; Neubauten tragen 10 % Mehrwertsteuer.
- Der Aufenthalt für einen Immobilienkauf ist seit dem 3. April 2025 geschlossen.
- Ein Ausländer braucht eine Ausländer-Identifikationsnummer, ein spanisches Bankkonto und einen Kauf vor einem Notar.
- Eine Steuer von bis zu 100 % für Käufer von außerhalb der Europäischen Union wird diskutiert, ist aber nicht beschlossen.
Ausführlich
Ein Ausländer kann in Spanien eine Wohnung ohne Genehmigungen und ohne Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit kaufen, einen Aufenthalt für den Kauf gibt es aber nicht mehr: Das Investorenprogramm wurde am 3. April 2025 geschlossen. Gleichzeitig ist der Quadratmeterpreis in einem Jahr um 12,5 % gestiegen, und die Erwerbsteuer bei Bestandswohnungen erreicht 10 %. Wie wir Immobilien auswählen und prüfen, erklären wir auf der Seite Immobilien in Spanien.
Was eine Wohnung in Spanien 2026 kostet
Nach Angaben des spanischen Wohnungsbauministeriums lag der durchschnittliche Schätzwert von frei finanziertem Wohnraum im zweiten Quartal 2026 bei 2.355 Euro pro Quadratmeter, etwa 2.700 $, ein Rekordhoch. In Madrid kostet ein Quadratmeter über 4.000 Euro, etwa 4.500 $. Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern zum Landesdurchschnittspreis kostet etwa 190.000 $.
Am teuersten sind die Hauptstadt, Barcelona, die Balearen und die Costa del Sol; das Landesinnere und kleine Städte sind günstiger. Leben und Preise nach Städten beschreiben die Stadtführer Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga.
Steuern und Kosten beim Kauf
| Zahlung | Betrag | Wann |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | legt die Region fest: 6 % in Madrid, 10 % in Katalonien | Bestandswohnungen |
| Mehrwertsteuer | 10 % des Preises | Neubauten |
| Stempelsteuer | zum Satz der Region | Neubauten und Hypotheken |
| Notar und Grundbuch | nach staatlichen Tarifen | jeder Kauf |
Rechenbeispiel: Bei einer Bestandswohnung für 190.000 $ in Madrid beträgt die Grunderwerbsteuer etwa 12.000 $. Dollar zum Kurs der Europäischen Zentralbank, aufgerundet.
Seit Januar 2025 diskutiert die Regierung eine Steuer von bis zu 100 % des Preises für Käufer von außerhalb der Europäischen Union, die nicht in Spanien leben. Beschlossen ist sie nicht: 2026 werden Käufe zu den üblichen Sätzen besteuert.
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Spanien
Nein. Das Organgesetz 1/2025 hat den Aufenthalt für einen Immobilienkauf ab 500.000 Euro geschlossen, und neue Anträge werden seit dem 3. April 2025 nicht mehr angenommen. Man zieht aus anderen Gründen um, und eine eigene Wohnung hilft dabei: Sie belegt eine Adresse und senkt die berücksichtigten Ausgaben.
- Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit – passives Einkommen ab 2.700 $ im Monat.
- Visum für digitale Nomaden – Arbeit aus der Ferne und Einkommen ab 3.200 $ im Monat.
- Visum für Gründer – für den Gründer eines innovativen Projekts.
Alle Gründe haben wir im Artikel Wie man einen Aufenthalt in Spanien bekommt verglichen.
Wie man eine Wohnung in Spanien kauft: Schritt für Schritt
- Eine Ausländer-Identifikationsnummer bekommen, die Steuernummer, ausgestellt von der Polizei in Spanien oder einem Konsulat.
- Ein spanisches Bankkonto eröffnen für Zahlungen und Steuern.
- Die Immobilie im Grundbuch prüfen: Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Rückstände bei Grundsteuer und Gebühren der Eigentümergemeinschaft.
- Einen Anzahlungsvertrag mit dem Verkäufer unterzeichnen.
- Den Kauf vor einem Notar abschließen und die Erwerbsteuer zahlen.
- Das Eigentum im Grundbuch eintragen.
Steuern für einen nichtansässigen Eigentümer
Jedes Jahr zahlt der Eigentümer die Grundsteuer der Gemeinde. Wird die Wohnung nicht vermietet, zahlt ein Nichtansässiger Steuer auf ein unterstelltes Einkommen: 24 %, für Bürger der Europäischen Union 19 %, auf 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts. Mieteinnahmen werden zu denselben Sätzen besteuert. Mehr auf der Seite Steuern in Spanien.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Spanien 2026?
Kann ein Ausländer in Spanien eine Wohnung kaufen?
Gibt der Kauf einer Wohnung in Spanien einen Aufenthalt?
Welche Steuer zahlt man beim Wohnungskauf in Spanien?
Welche Steuern zahlt ein nichtansässiger Eigentümer in Spanien?
Hat Spanien eine Steuer von 100 % für ausländische Käufer eingeführt?
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