Comprar casa en España en 2026: precios, impuestos y residencia
El precio del metro cuadrado subió un 12,5 % en un año, y la residencia por compra de vivienda terminó en abril de 2025. Un extranjero compra sin permisos, y el impuesto de compra llega al 10 %.
En resumen
- El valor medio de tasación de la vivienda en España es de unos US$ 2.700 por metro cuadrado, y de más de US$ 4.500 en Madrid.
- En la vivienda de segunda mano el impuesto de compra es del 6 % en Madrid y del 10 % en Cataluña; la obra nueva lleva un IVA del 10 %.
- La residencia por compra de vivienda cerró el 3 de abril de 2025.
- Un extranjero necesita un número de identidad de extranjero, una cuenta en un banco español y la firma ante notario.
- Se debate un impuesto de hasta el 100 % para compradores de fuera de la UE, pero no se ha aprobado.
En detalle
Un extranjero puede comprar un piso en España sin permisos y sin requisitos por nacionalidad, y la residencia se obtiene hoy por otras vías: el programa para inversores cerró el 3 de abril de 2025. Mientras tanto, el precio del metro cuadrado subió un 12,5 % en un año, y el impuesto de compra en la vivienda de segunda mano llega al 10 %. Cómo elegimos y revisamos los inmuebles se explica en la página inmuebles en España.
Cuánto cuesta un piso en España en 2026
Según el Ministerio de Vivienda de España, en el segundo trimestre de 2026 el valor medio de tasación de la vivienda libre fue de 2.355 euros por metro cuadrado, unos US$ 2.700, un máximo histórico. En Madrid el metro cuadrado supera los 4.000 euros, unos US$ 4.500. Ejemplo de cálculo: un piso de 70 m² al precio medio nacional cuesta unos US$ 190.000.
Lo más caro es la capital, Barcelona, las Islas Baleares y la Costa del Sol; las regiones del interior y las ciudades pequeñas son más baratas. La vida y los precios por ciudad están en las guías de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
Impuestos y gastos de la compra
| Pago | Importe | Cuándo |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | lo fija la comunidad: 6 % en Madrid, 10 % en Cataluña | vivienda de segunda mano |
| Impuesto sobre el valor añadido | 10 % del precio | obra nueva |
| Actos jurídicos documentados | al tipo de la comunidad | obra nueva e hipotecas |
| Notaría y registro de la propiedad | según aranceles oficiales | cualquier compra |
Ejemplo de cálculo: en un piso de segunda mano de US$ 190.000 en Madrid, el impuesto de transmisiones patrimoniales es de unos US$ 12.000. Los dólares están al tipo del Banco Central Europeo, redondeados al alza.
Desde enero de 2025 el Gobierno debate un impuesto de hasta el 100 % del precio para compradores de fuera de la UE que no viven en España. No se ha aprobado: en 2026 las compras tributan a los tipos habituales.
Comprar un piso da la residencia en España
No. La Ley Orgánica 1/2025 cerró la residencia por compra de vivienda desde 500.000 euros, y desde el 3 de abril de 2025 no se admiten nuevas solicitudes. La mudanza se hace por otras vías, y tener un piso ayuda: acredita un domicilio y reduce los gastos que se tienen en cuenta.
- Residencia no lucrativa: ingresos pasivos desde US$ 2.700 al mes.
- Visado de nómada digital: trabajo en remoto e ingresos desde US$ 3.200 al mes.
- Visado para emprendedores: para el fundador de un proyecto innovador.
Comparamos todas las vías en cómo obtener la residencia en España.
Cómo comprar un piso en España: paso a paso
- Obtener el número de identidad de extranjero, el número de identificación fiscal, que expide la policía en España o un consulado.
- Abrir una cuenta en un banco español para pagos e impuestos.
- Revisar el inmueble en el registro de la propiedad: titular, hipotecas, embargos, deudas del impuesto sobre bienes inmuebles y cuotas de la comunidad de propietarios.
- Firmar un contrato de arras con el vendedor.
- Firmar la compraventa ante notario y pagar el impuesto de compra.
- Inscribir la propiedad en el registro de la propiedad.
Impuestos del propietario no residente
Cada año el propietario paga el impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Si el piso no se alquila, un no residente paga el impuesto sobre una renta imputada: 24 %, o 19 % para ciudadanos de la UE, sobre el 1,1 % o el 2 % del valor catastral. Los ingresos por alquiler tributan a los mismos tipos. Más en la página impuestos en España.
Preguntas frecuentes
Cómo comprar vivienda en España si eres extranjero?
Se puede comprar un piso en España para obtener la residencia?
Puede un no residente comprar un piso en España?
Qué impuestos se pagan al comprar un piso en España?
Se puede comprar casa en España sin NIE?
Cuánto cuesta un piso en España en 2026?
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