Купить квартиру в Испании в 2026: цены, налоги и ВНЖ

Метр жилья за год подорожал на 12,5%, а вид на жительство за покупку отменили ещё в апреле 2025 года. Купить квартиру иностранцу можно без разрешений, но налог при покупке доходит до 10%.

Подробнее

Купить квартиру в Испании иностранцу можно без разрешений и ограничений по гражданству, но вида на жительство за покупку больше нет: программу для инвесторов закрыли 3 апреля 2025 года. При этом метр жилья за год подорожал на 12,5%, а налог при покупке на вторичном рынке доходит до 10%. Как мы подбираем и проверяем объекты, рассказано на странице недвижимость в Испании.

Коротко: цифры 2026 года

Покупку квартиры в Испании в 2026 году описывают 6 цифр.

Сколько стоит квартира в Испании в 2026 году

По данным Министерства жилья Испании, во втором квартале 2026 года средняя оценочная стоимость свободного жилья - 2 355 евро за квадратный метр, около $2 700, рекорд за всю историю наблюдений. В Мадриде метр дороже 4 000 евро, около $4 500. Пример расчёта: квартира 70 м² по средней цене по стране стоит около $190 000.

Дороже всего столица, Барселона, Балеарские острова и побережье Коста-дель-Соль, дешевле - внутренние регионы и небольшие города. Цены по регионам во втором квартале 2026 года:

О жизни и ценах по городам - в гидах по Мадриду, Барселоне, Валенсии и Малаге.

Налоги и расходы при покупке

Новостройку от застройщика облагают налогом на добавленную стоимость 10% и гербовым сбором региона, обычно от 0,5% до 1,5%. Нотариус и реестр работают по государственным тарифам. Пример расчёта: на квартиру за $190 000 на вторичном рынке Мадрида налог на передачу имущества - около $12 000. Та же квартира в новостройке обойдётся в $19 000 налога на добавленную стоимость и ещё $950-2 850 гербового сбора, поэтому новое жильё по налогу на покупку почти всегда дороже. Доллары - по курсу Европейского центрального банка, с округлением вверх.

С января 2025 года правительство обсуждает налог до 100% стоимости для покупателей из стран вне Евросоюза, которые не живут в Испании. Закон не принят: в 2026 году покупка облагается по обычным ставкам.

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ Испании

Нет. Органический закон 1/2025 закрыл вид на жительство за покупку жилья от 500 000 евро, новые заявления не принимают с 3 апреля 2025 года. Переезжают по другим основаниям, а своя квартира помогает: подтверждает адрес и снижает расходы, которые учитывают при проверке.

• Вид на жительство без права работы - пассивный доход от $2 700 в месяц.
• Виза цифрового кочевника - удалённая работа и доход от $3 200 в месяц.
• Стартап-виза - для основателя инновационного проекта.

Все основания мы сравнили в статье как получить ВНЖ Испании.

Кому подходит покупка квартиры в Испании

В 2026 году квартира в Испании подходит 3 группам покупателей.

• тем, кто переезжает по виду на жительство без права работы или по визе кочевника: своё жильё подтверждает адрес;
• инвесторам, которые готовы к налогу 24% с аренды для нерезидентов из стран вне Евросоюза и к правилам городов о сдаче туристам;
• тем, кто покупает второй дом у моря и готов каждый год платить налог с условного дохода: его платят, даже если квартира не сдаётся и пустует.

Тем, кто ждёт от покупки вида на жительство, Испания больше не подходит: этот путь закрыт с 2025 года, и обсуждаемый налог для покупателей из стран вне Евросоюза пока остаётся проектом.

Как купить квартиру в Испании: пошагово

1. Получите номер иностранца - налоговый идентификационный номер, его оформляют в полиции в Испании или в консульстве.
2. Откройте счёт в испанском банке для расчётов и уплаты налогов. Ипотеку нерезидентам испанские банки выдают, но требуют подтверждённый доход и крупный первый взнос.
3. Проверьте объект в реестре собственности: владелец, ипотеки, аресты, долги по налогу на недвижимость и взносам товарищества собственников.
4. Подпишите договор задатка с продавцом: обычно 10% цены, при отказе покупатель теряет задаток, продавец возвращает двойную сумму.
5. Заключите сделку у нотариуса и уплатите налог при покупке.
6. Зарегистрируйте право в реестре собственности: это занимает несколько недель.
7. Переоформите коммунальные услуги и налог на недвижимость.

Договор у нотариуса может подписать представитель по доверенности с апостилем и присяжным переводом. Лично обычно приезжают 1 раз - открыть счёт: испанские банки хотят видеть клиента.

Налоги владельца-нерезидента

Каждый год собственник платит муниципальный налог на недвижимость: его начисляют с кадастровой стоимости, а ставку в пределах закона выбирает город. Если квартира не сдаётся, нерезидент платит налог с условного дохода: 24%, для граждан Евросоюза 19%, с суммы 1,1% или 2% кадастровой стоимости. С арендного дохода налог платят по тем же ставкам, причём нерезидент из страны вне Евросоюза платит 24% со всей арендной платы без вычета расходов и подаёт декларацию поквартально. Пример: если кадастровая стоимость квартиры $150 000 и она пустует, условный доход 2% составит $3 000, а налог - около $720 в год; при аренде $1 000 в месяц налог нерезидента - около $2 880 в год. При продаже прибыль нерезидента облагается по ставке 19%, а покупатель удерживает 3% цены в счёт налога; отдельно муниципалитет берёт налог с роста стоимости земли. Подробнее - на странице налоги в Испании.

Документы для покупки

Для сделки в Испании нужны 6 документов и подтверждений.

• паспорт и номер иностранца;
• счёт в испанском банке;
• выписка из реестра собственности по объекту;
• договор задатка;
• подтверждение происхождения денег для банка и нотариуса;
• доверенность с апостилем и присяжным переводом, если подписывает представитель.

Риски при покупке

Чаще всего покупателю в Испании мешают 3 вещи.

• объект без законной лицензии или с пристройками, которых нет в кадастре;
• долги прежнего владельца по налогу на недвижимость и взносам товарищества собственников;
• ограничения городов и регионов на краткосрочную сдачу туристам.

Если квартиру покупают под сдачу туристам, разрешение на такую аренду проверяют в муниципалитете до задатка: многие города перестали выдавать новые лицензии, и без неё квартира сдаётся только на долгий срок.

Ограничения для отдельных гражданств

Испания в 2026 году покупку жилья по гражданству не ограничивает, но для граждан 2 стран, России и Беларуси, без вида на жительство в Евросоюзе банки не принимают вклады больше $120 000 (100 000 евро). Поэтому порядок оплаты согласуют с банком и нотариусом до задатка, с полным пакетом документов о происхождении денег. Отдельное разрешение Министерства обороны иностранцам вне Евросоюза нужно только в зонах, важных для обороны, например в Сеуте и Мелилье.

Что делаем мы

Работаем в 5 шагов: оформляем номер иностранца и счёт, подбираем объект, проверяем его в реестре, кадастре и муниципалитете, сопровождаем задаток и сделку у нотариуса и регистрацию права вместе с партнёрами с местной лицензией. Налоги владения считаем заранее. Если цель - переезд, подбираем основание для вида на жительство: без права работы, визу кочевника, работу или бизнес.

Частые вопросы