Купить квартиру в Боснии в 2026: цены, налоги и ВНЖ

Новостройка в Боснии и Герцеговине стоит в среднем около $2 200 за метр и за год подорожала на 20%. В Республике Сербской налога на передачу нет, в Федерации он доходит до 5%, а для вида на жительство одной квартиры мало.

Подробнее

Босния и Герцеговина - один из самых доступных рынков жилья в Европе, но и здесь цены быстро растут: по данным Агентства статистики Боснии и Герцеговины, новостройка за год подорожала на 20,4%. Иностранцы покупают по принципу взаимности, а без неё - через местную компанию; вид на жительство одна покупка не даёт. Подробный разбор рынка и сопровождения сделки - на странице недвижимость в Боснии и Герцеговине, а здесь - короткие ответы на главные вопросы.

Сколько стоит квартира в Боснии в 2026 году

Средняя цена метра в новостройке по стране - около $2 200. Местная валюта, конвертируемая марка, жёстко привязана к евро, поэтому валютный риск для покупателя с евро минимален.

В центре Сараева метр заметно дороже среднего, а в пригородах и небольших городах - дешевле. Для сравнения: в соседней Хорватии новостройка стоит в среднем около $3 400 за метр.

Может ли иностранец купить квартиру в Боснии

Для физических лиц действует принцип взаимности: напрямую покупают граждане тех стран, где такое же право есть у граждан Боснии и Герцеговины. Взаимность устанавливают в каждом конкретном случае. Если её нет, покупку обычно оформляют через местную компанию.

Сельскохозяйственную землю, леса и участки в охраняемых природных зонах иностранцам не продают. Наследовать недвижимость в Федерации можно и без взаимности.

Ограничения для отдельных гражданств

Взаимность проверяют по перечню министерства юстиции Федерации: в 2026 году в нём 59 позиций. Взаимность есть, например, у Германии, Великобритании, Хорватии, Италии, Словении, Сербии, Черногории, Австрии, Турции, США, Грузии и Молдавии, с Украиной - с зеркальным условием о постоянном проживании. Взаимности нет у 17 стран, среди них ОАЭ, Катар, Кувейт, Оман, Китай, Швейцария, Румыния, Литва, Израиль и Азербайджан: их граждане покупают через местную компанию. Если страны нет в перечне, нотариус или суд запрашивает министерство юстиции, и до сделки нужен его письменный ответ. Граждане России въезжают в Боснию и Герцеговину без визы, поэтому выбрать квартиру и подписать договор можно без отдельной визы.

Покупка квартиры в Боснии через компанию

Компания, зарегистрированная в Боснии и Герцеговине, считается местным лицом и покупает недвижимость без проверки взаимности, даже если её единственный учредитель - иностранец. Минимальный капитал общества с ограниченной ответственностью в Федерации - $580 (1 000 марок), в Республике Сербской он символический. В Республике Сербской компанию регистрируют за 7-15 рабочих дней, в Федерации - от месяца. Фирму без настоящей деятельности проверяет служба по делам иностранцев, поэтому компанию создают под реальную задачу, например сдачу квартир в аренду, а не ради одной записи в реестре.

Две части страны - два налога

Боснию и Герцеговину составляют Федерация Боснии и Герцеговины, Республика Сербская и округ Брчко, и налог при покупке зависит от того, где квартира.

Всего расходы покупателя в Федерации - около 5,2-5,7% цены, в Республике Сербской и Брчко заметно меньше:

Квартира в центре Сараева площадью 60 м² стоит около $150 000, и налог на передачу с неё - около $7 500. Налог считают не от цены в договоре, а от оценки, поэтому заниженная цена в договоре экономии не даёт. Отдельно оплачивают нотариуса, судебного переводчика и запись в поземельную книгу.

Подробнее о налогах владельца - на странице налоги в Боснии и Герцеговине.

Как купить квартиру в Боснии: пошагово

1. Проверка взаимности для гражданства покупателя.
2. Выписка из поземельной книги муниципального суда: собственник, обременения, ипотеки; номер и площадь участка должны совпадать с кадастром, а у дома должно быть разрешение на использование.
3. Договор: в Республике Сербской и Брчко его оформляет нотариус, в Федерации с 2019 года обязательной нотариальной формы нет, но подписи удостоверяет нотариус или суд.
4. Решение налоговой о налоге на передачу и его уплата, если объект в Федерации.
5. Заявление о записи в поземельную книгу с договором и квитанцией о пошлине.

Деньги между подписанием и записью права принято держать на условном счёте, чтобы продавец получил их только после перехода права: право собственности возникает с записью. Приезжать лично не обязательно: по нотариальной доверенности с апостилем и переводом судебного переводчика представитель подписывает договор и подаёт заявление о записи права.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство

Нет, одна покупка вида на жительство не даёт. По статье 61 закона об иностранцах кроме собственности нужна действительная связь со страной: семья, учёба детей, пенсия или инвестиции. Разрешение дают на срок до 1 года, сбор - $90, а продлевают его, пока основание сохраняется. Подробнее - в обзоре Босния и Герцеговина: все программы.

Риски при покупке

• Поземельная книга не совпадает с реальностью: на Балканах это частая проблема, особенно со старым жильём.
• Нет взаимности для вашего гражданства - сделку придётся перестроить через компанию.
• Разные правила в Федерации и Республике Сербской.
• Вид на жительство не гарантирован: одной квартиры для него мало.
• Компания без деятельности: служба по делам иностранцев проверяет фирмы с минимальным капиталом и дорогой недвижимостью.

Балканская бюрократия любит бумагу с печатью: выписка из поземельной книги здесь весит больше, чем обещание продавца.

Чем поможем

Подать документы самостоятельно закон не запрещает. Но дороже налога обходятся ошибки в объекте и в форме покупки. Мы проверяем взаимность для вашего гражданства, берём выписку из поземельной книги, сопровождаем договор у нотариуса и запись права, а при отсутствии взаимности регистрируем компанию.

Частые вопросы