Инвестиционная недвижимость: Босния и Герцеговина
Иностранец в 2026 году покупает недвижимость в Боснии и Герцеговине напрямую, если между его страной и Боснией есть взаимность, а без неё - через местную компанию. Доходность аренды, Сараево: около 3,9% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ.
Иностранец в 2026 году покупает недвижимость в Боснии и Герцеговине напрямую, если между его страной и Боснией есть взаимность, а без неё - через местную компанию. Налог на передачу в Федерации Боснии и Герцеговины - 5% оценочной стоимости, в Республике Сербской и округе Брчко его нет. Квартира на вторичном рынке Федерации стоит в среднем $1 800 за квадратный метр, в центре Сараева - $2 500-2 900. Вид на жительство одна покупка не даёт.
Суммы в конвертируемых марках пересчитаны по привязке 1,95583 марки за евро и курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, и округлены вверх.
Кому разрешено купить недвижимость в Боснии и Герцеговине
Иностранные граждане и компании покупают недвижимость в Боснии и Герцеговине при условии взаимности - это статья 15 законов о вещных правах и Федерации, и Республики Сербской. В Федерации взаимность предполагается, а министерство юстиции Федерации ведёт перечень стран: в 2026 году в нём 59 позиций.
- Взаимность есть: Германия, Великобритания, Хорватия, Италия, Словения, Сербия, Черногория, Австрия, Турция, США, Грузия, Молдавия; с Украиной - с зеркальным условием о постоянном проживании.
- Взаимности нет у 17 стран, среди них ОАЭ, Катар, Кувейт, Оман, Китай, Швейцария, Румыния, Литва, Израиль и Азербайджан: их граждане покупают через местную компанию.
- Страны нет в перечне: нотариус или суд запрашивает министерство юстиции, и до сделки нужен его письменный ответ.
Сельскохозяйственную землю, леса и участки в охраняемых природных зонах иностранцам не продают, а закон может закрыть для них отдельные территории ради безопасности. Наследовать недвижимость в Федерации можно без взаимности.
Покупка недвижимости в Боснии и Герцеговине через компанию
Компания, зарегистрированная в Боснии и Герцеговине, считается местным лицом и покупает недвижимость без проверки взаимности, даже если её единственный учредитель - иностранец. Минимальный капитал общества с ограниченной ответственностью в Федерации - $580 (1 000 марок), в Республике Сербской он символический. В Республике Сербской компанию регистрируют за 7-15 рабочих дней, в Федерации - от месяца.
Компанию без настоящей деятельности проверяет Служба по делам иностранцев: фирмам с минимальным капиталом и дорогой недвижимостью, которые не работают по адресу регистрации, отказывали в виде на жительство. Поэтому структуру подбираем под задачу, а не ради одной записи в реестре.
Сколько стоит недвижимость в Боснии и Герцеговине в 2026 году
Квартира на вторичном рынке Федерации Боснии и Герцеговины в 2025 году стоила в среднем $1 800 за квадратный метр (3 100 марок), на 23% дороже, чем годом раньше, по данным Федерального управления геодезии; в первом полугодии 2026 года цена держится на том же уровне.
| Где | Цена за квадратный метр |
|---|---|
| Сараево, центральные общины, вторичный рынок | $2 500-2 900 |
| Федерация в среднем, вторичный рынок | $1 800 |
| Федерация в среднем, новостройки | $1 900 |
| Баня-Лука, новостройки, первый квартал 2026 года | $2 300 |
| Требине, новостройки, первый квартал 2026 года | $2 700 |
| Республика Сербская в среднем, новостройки | $1 700 |
| Горнолыжный курорт Яхорина | ~$2 800 |
Цены по городам и динамика - в статье как купить квартиру в Боснии и Герцеговине.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Сколько стоит покупка недвижимости в Боснии и Герцеговине: налоги и сборы
Расходы покупателя в Боснии и Герцеговине зависят от части страны: в Федерации это около 5,2-5,7% цены, в Республике Сербской и округе Брчко налога на передачу нет.
| Платёж | Федерация Боснии и Герцеговины | Республика Сербская |
|---|---|---|
| Налог на передачу недвижимости | 5% оценочной стоимости в кантонах Сараево и Тузла; в части кантонов ставку задаёт община, не выше 5% | нет с 1 января 2012 года |
| Налог на добавленную стоимость | 17% в цене при первой продаже новостройки, тогда налог на передачу обычно не берут | 17% в цене при первой продаже новостройки |
| Нотариус | до $1 200 без налога | до $1 200 без налога |
| Запись права | $50 | $30 и 0,2% стоимости |
| Юрист | 0,1-0,5% цены | 0,1-0,5% цены |
| Агент | 2-3%, платит продавец | 2-3%, платит продавец |
Налог на передачу в Федерации считают от оценки комиссии общины, а не от цены договора, и платят за 15 дней. В кантоне Сараево его по закону платит покупатель; в других кантонах плательщика определяет закон кантона, и стороны часто перекладывают налог договором. Квартира в центре Сараева площадью 60 квадратных метров стоит около $150 000, и налог на передачу с неё - около $7 500.
Каждый год собственник в Республике Сербской платит налог на недвижимость до 0,20% оценочной стоимости: ставку до 31 января задаёт община, а платят двумя частями, до 30 июня и до 30 сентября. В Федерации налог на имущество устанавливает кантон, а доход от аренды облагается по ставке 10% после вычета 30% расходов. Подробнее - на странице налоги в Боснии и Герцеговине.
В Боснии и Герцеговине сделку срывают взаимность и расхождения реестров
Купить недвижимость в Боснии и Герцеговине можно и самим, но ошибки стоят сделки: страны нет в перечне взаимности, а ответ министерства не получен; поземельная книга и кадастр расходятся; у дома нет разрешения на использование; покупка оформлена на фирму без деятельности, и в виде на жительство отказывают. Специалисты Murblz проверяют взаимность и объект до аванса, сопровождают договор, налог и запись права вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от объекта, части страны и структуры сделки; её рассчитает менеджер в чате.
Какие документы нужны для покупки недвижимости в Боснии и Герцеговине
- паспорт покупателя и перевод иностранных документов судебным переводчиком;
- подтверждение взаимности: строка в перечне министерства юстиции или его письменный ответ;
- выписка из поземельной книги: собственник, ипотеки, обременения;
- выписка из кадастра: номер и площадь участка должны совпадать с поземельной книгой;
- разрешение на использование объекта - без него здание не считается введённым;
- договор с согласием продавца на запись права на покупателя;
- для покупки без приезда - нотариальная доверенность с апостилем и переводом.
В Федерации поземельные книги ведут суды общин, а кадастр - отдельный реестр; в Республике Сербской оба реестра ведёт Республиканское управление геодезии и имущественных прав. Там, где поземельной книги нет, квартиры учитывают в книге заложенных договоров.
Как проходит сделка с недвижимостью в Боснии и Герцеговине
- Проверка взаимности для гражданства покупателя или регистрация местной компании.
- Проверка объекта: поземельная книга, кадастр, разрешения, долги по налогам.
- Договор. В Республике Сербской и округе Брчко его оформляет нотариус. В Федерации обязательной нотариальной формы нет с 2019 года, когда её отменил Конституционный суд Федерации: договор письменный, а подписи удостоверяет нотариус или суд.
- Налог: в Федерации - решение налоговой и уплата за 15 дней; в Республике Сербской - декларация для реестра недвижимости.
- Запись права в поземельную книгу или кадастр: право собственности возникает только с записью, а заявление действует с момента подачи.
Деньги между подписанием и записью права принято держать на условном счёте, чтобы продавец получил их после перехода права.
Почему срываются сделки с недвижимостью в Боснии и Герцеговине
- Взаимности с вашей страной нет или ответ министерства не получен до сделки.
- Поземельная книга и кадастр расходятся: разные номера и площади, собственник в книге не тот, кто продаёт.
- У постройки нет разрешения на использование - первую запись такого здания суд не сделает.
- На объекте ипотека, аренда, право преимущественной покупки, спор или налоговый долг продавца.
- Объект - сельскохозяйственная или лесная земля либо находится в закрытой зоне.
- В договоре нет согласия продавца на запись права.
Недвижимость и вид на жительство в Боснии и Герцеговине
Владение недвижимостью в Боснии и Герцеговине - исключительное основание для временного пребывания, и одной покупки для него мало: по статье 61 закона об иностранцах нужно доказать ещё и действительную связь со страной. Такой связью Служба по делам иностранцев считает происхождение из Боснии, близких родственников, учёбу детей, пенсию или инвестиции в стране.
Разрешение дают на срок до 1 года и продлевают на тех же условиях, сбор за выдачу и за каждое продление - $90 (150 марок). Работать по этому основанию нельзя. К заявлению прикладывают выписку из поземельной книги, подтверждение средств на жизнь, медицинскую справку, страховку и справку о несудимости.
Ограничения для отдельных гражданств
России, Беларуси и Казахстана в перечне министерства юстиции Федерации нет ни среди стран со взаимностью, ни среди стран без неё: формально взаимность предполагается, но перед сделкой нужен письменный ответ министерства, а запасной путь - местная компания. Граждане России въезжают в Боснию и Герцеговину без визы по соглашению 2013 года - на срок до 30 дней. Босния обязалась перед Евросоюзом в 2025-2027 годах отменять по одному безвизовому соглашению в год, но министр иностранных дел 26 января 2026 года заявил, что визы для граждан России, Китая и Турции вряд ли введут.
Что делаем мы
- Проверяем взаимность для вашего гражданства и получаем письменный ответ министерства.
- Берём выписки из поземельной книги и кадастра, проверяем обременения и разрешения.
- Сопровождаем договор, уплату налога в Федерации и запись права.
- При отсутствии взаимности регистрируем компанию и считаем издержки обоих путей.
- Честно оцениваем шансы на вид на жительство по недвижимости до покупки.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и структуры сделки, её рассчитает менеджер в чате.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Боснии и Герцеговине?
Сколько стоит квартира в Сараеве в 2026 году?
Какой налог при покупке недвижимости в Боснии и Герцеговине?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Боснии и Герцеговине?
Можно ли купить недвижимость в Боснии и Герцеговине удалённо?
Может ли иностранец купить землю в Боснии и Герцеговине?
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости в Боснии и Герцеговине?
Присматриваете недвижимость в Боснии и Герцеговине?
Разберём, разрешена ли покупка при вашем гражданстве, подберём объекты в Боснии и Герцеговине и проверим право собственности. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки