Инвестиции в недвижимость Боснии и Герцеговины: что купить и сколько стоит
Квартиры, дома и виллы на продажу в Сараеве, Баня-Луке, Мостаре, Неуме и на Яхорине, доходность аренды, налоги на покупку и владение.
По данным статистических служб Федерации Боснии и Герцеговины и Республики Сербской, во втором квартале 2026 года метр новой квартиры стоил около $2 480 (4 305 марок) в Сараеве, $2 390 (4 154 марки) в Баня-Луке и $1 990 (3 466 марок) в среднем по Федерации. Апартамент на горнолыжной Яхорине продаётся за $61 000, квартира с двумя спальнями в Баня-Луке - за $82 000, квартира в 30 м от моря в Неуме - за $184 000. Иностранец покупает жильё по принципу взаимности, а вид на жительство по собственности дают при действительной связи со страной.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, от апартамента за $61 000 на Яхорине до дома с бассейном за $414 000 в Бутмире под Сараевом, цены по городам, доходность аренды, налоги сверх цены и правила для иностранных покупателей. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила - на 2026 год.
Какие объекты покупают для инвестиций в Боснии и Герцеговине
Менеджер подберёт объект в Боснии и Герцеговине под ваши запросы и пришлёт в чат выписки, планировки и похожие варианты.
Апартамент на горнолыжной Яхорине в тихой части курорта
$61 000
Апартамент 30 м² на первом этаже дома, построенного после 2015 года, в Двориштах на Яхорине - горе, где проходили соревнования зимней Олимпиады 1984 года. Гостиная, кухня-столовая открытой планировки и ванная, паркет, частично с мебелью. Перед домом не ездят машины. Топят печью на дровах, а в каждой комнате стоят радиаторы для электрического отопления. Яхорина находится в Республике Сербской, поэтому налога на передачу при покупке нет.
Квартира 68 м² у автовокзала Лукавица рядом с Добриньей
$79 000
Двухкомнатная квартира 68 м² на пятом этаже дома, построенного после 2010 года, на улице Академика Петра Мандича в Лукавице, по соседству с сараевским районом Добринья. Квартира в хорошем состоянии, без мебели, с парковкой и электрическим отоплением. Продавец - единственный собственник, право записано в земельной книге. Метр здесь стоит около $1 150 (2 000 марок), а в Республике Сербской нет налога на передачу. Такие квартиры сдаются за $320 (550 марок) в месяц - около 4,9% в год.
Этаж дома с двумя спальнями и балконом в Лазареве
$82 000
Квартира 70 м² занимает средний этаж трёхуровневого дома в районе Лазарево: прихожая, гостиная с кухней, две отдельные спальни, одна с выходом на балкон, ванная и кладовая. Двор в общей собственности, есть парковка и отдельная подсобная постройка. Дом 1970-х годов добротной постройки, квартира продаётся частично с мебелью. В Республике Сербской нет налога на передачу. Квартиры 50-80 м² в Баня-Луке сдаются за $440 (750 марок) в месяц - около 6,3% в год.
Квартира с мебелью и кондиционером в Бишче-Поле
$95 000
Двухкомнатная квартира 71 м² на втором этаже в районе Бишче-Поле, в 200 м от магистрали Сараево - Плоче. Окна на север и юг, ламинат, кондиционер, интернет и кабельное телевидение, квартира в хорошем состоянии и продаётся с мебелью. Рядом торговые центры и гостиницы, городской автобус идёт до центра со Старым мостом. Квартиры 50-80 м² в Мостаре сдаются за $460 (800 марок) в месяц - около 5,8% в год.
Квартира с мебелью и окнами на юг в центре Сараева
$155 000
Двухкомнатная квартира 58 м² на третьем этаже дома постройки до 1950 года на улице Авде Ябучице в общине Центр. Окна на юг, газовое отопление, кондиционер, квартира продаётся с мебелью, право записано. Сараево - самый дорогой рынок страны: метр новой квартиры в городе стоит около $2 480. Квартиры 45-70 м² в Центре сдаются за $560 (960 марок) в месяц - около 4,3% в год.
Квартира с мебелью в 30 метрах от моря в Неуме
$184 000
Квартира 46 м² на третьем этаже, в 30 м от моря и пляжа. Продаётся с мебелью, ремонта не требует. Неум - единственный выход Боснии и Герцеговины к Адриатическому морю, курортный город на побережье между Сплитом и Дубровником. Квартиру у пляжа покупают для жизни у моря и отдыха всей семьёй.
Вилла 170 м² с бассейном и гаражом под Сараевом
$287 000
Двухэтажная вилла на участке 750 м² в Киеве, в общине Трново Сараевского кантона: пять комнат, бассейн, гараж и видеонаблюдение. Дом построен после 2020 года, отремонтирован и продаётся с мебелью, право записано. Трново - горная община к югу от Сараева, с лесами и тишиной рядом со столицей.
Дом 250 м² с бассейном на участке 1 640 м² в Бутмире
$414 000
Дом 250 м² с четырьмя комнатами на участке 1 640 м² в Бутмире, в общине Илиджа, где находится аэропорт Сараева. Бассейн, газовое отопление, дом продаётся с мебелью, право записано. В той же общине - курорт Илиджа и парк у источника Врело-Босне.
Сколько стоит недвижимость в Боснии и Герцеговине в 2026 году
Во втором квартале 2026 года метр новой квартиры в Федерации Боснии и Герцеговины подорожал за год на 11,5% и стоил в среднем около $1 990, в Республике Сербской - на 0,8%, около $1 840. Дороже всего Сараево: около $2 480 за метр, а в Федерации без Сараева метр стоит около $1 800. Квартиры из карточек на вторичном рынке дешевле новостроек: квартира в Лукавице стоит около $1 150 за метр.
| Где | Метр новой квартиры | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Сараево | ~$2 480 (4 305 марок) | ~$149 000 |
| Баня-Лука | ~$2 390 (4 154 марки) | ~$144 000 |
| Федерация Боснии и Герцеговины | ~$1 990 (3 466 марок) | ~$120 000 |
| Республика Сербская | ~$1 840 (3 193 марки) | ~$110 000 |
| Федерация без Сараева | ~$1 800 (3 128 марок) | ~$108 000 |
Данные за второй квартал 2026 года: средние цены проданных новых квартир, Федеральное статистическое бюро и Республиканский институт статистики Республики Сербской; доллары округлены вверх.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Квартиры из карточек сдаются с доходностью 4,3-6,3% в год до налогов: больше всего у квартиры в Баня-Луке и квартиры с мебелью в Мостаре, меньше всего у квартиры в центре Сараева. Апартамент на Яхорине и квартиру в Неуме покупают для отдыха в горах и у моря, а виллу в Киеве и дом в Бутмире - для жизни семьёй.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Доход от сдачи жилья | в Федерации 10% после вычета 30% расходов, в Республике Сербской 13% |
| Налог на недвижимость | в Республике Сербской до 0,20% оценочной стоимости в год, ставку задаёт община |
| Покупка новостройки | НДС 17% уже в цене застройщика |
Данные на 2026 год: налоги - законы Федерации Боснии и Герцеговины и Республики Сербской; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Ставки и примеры расчёта - на странице налоги в Боснии и Герцеговине.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на передачу в Сараевском кантоне | 5% оценочной стоимости, платит покупатель в течение 15 дней после сделки |
| Налог на передачу в других кантонах Федерации | по закону кантона, до 5% оценочной стоимости |
| Налог на передачу в Республике Сербской и Брчко | нет |
| Новостройка у застройщика | НДС 17% уже в цене, налога на передачу нет |
| Нотариус | до $1 200 |
| Запись права | $50 в Федерации, $30 и 0,2% стоимости в Республике Сербской |
| Юрист | 0,1-0,5% цены |
| Агент | 2-3% цены, платит продавец |
Данные на 2026 год. Квартира за $155 000 в центре Сараева: налог на передачу - $7 750 (13 500 марок), если комиссия общины оценит её по цене договора. Квартира за $82 000 в Баня-Луке: налога на передачу нет, запись права - около $200. Итог по конкретному объекту считает менеджер.
В Боснии и Герцеговине до договора проверяют взаимность и земельную книгу
Ошибки стоят дороже налога: гражданство без взаимности, при котором сделку не регистрируют, участок в кадастре, который не совпадает с земельной книгой, дом без разрешения на использование, оценка комиссии для налога выше цены договора и апартамент на курорте с неясным правом на землю. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем взаимность для вашего гражданства, выписки из земельной книги и кадастра, разрешения дома и ведём сделку до записи права.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег или переезд; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Владение недвижимостью - исключительное основание для временного вида на жительство: по статье 61 закона об иностранцах к покупке нужна действительная связь с Боснией и Герцеговиной. Такой связью Служба по делам иностранцев считает происхождение, близких родственников в стране, учёбу детей, местную пенсию или инвестиции. Разрешение дают на срок до 1 года и продлевают на тех же условиях, сбор - $90 (150 марок), работать по нему нельзя. Подробности - на страницах недвижимость в Боснии и Герцеговине и гражданство Боснии и Герцеговины. Жильё под переезд менеджер пришлёт в чат.
Иностранцы покупают жильё по принципу взаимности. Взаимность с Боснией и Герцеговиной есть у Германии, Великобритании, Хорватии, Италии, Словении, Сербии, Черногории, Австрии, Турции, США, Грузии и Молдовы. Граждане ОАЭ, Катара, Кувейта, Омана, Китая, Швейцарии и Израиля покупают через местную компанию. России, Беларуси и Казахстана в перечне министерства юстиции Федерации нет, поэтому до сделки берут письменный ответ министерства, а запасной путь - местная компания. Сельскохозяйственную землю и леса иностранцам не продают. Взаимность для вашего гражданства проверит менеджер.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё для жизни, апартамент на курорте или дом для семьи. Менеджер уточняет город, часть страны и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры, дома и виллы с ценой продавца, площадью, годом дома, записью права и расчётом доходности.
- Проверка: взаимность для гражданства покупателя, выписки из земельной книги и кадастра, разрешение на использование дома и оценка для налога на передачу.
- Сделка удалённо: доверенность с апостилем, договор у нотариуса, оплата, налог на передачу и запись права на покупателя.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Грузии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Испании: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Италии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Кипра: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Греции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Таиланда: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость на Бали: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Парагвая: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Португалии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Египта: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Панамы: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Франции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость США: что купить во Флориде и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Великобритании: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Недвижимость в Боснии и Герцеговине для иностранцев: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру в Боснии и Герцеговине
- Как перевести деньги в Боснию и Герцеговину
- Налоги в Боснии и Герцеговине
- Как получить гражданство Боснии и Герцеговины
- Сараево: что посмотреть и стоит ли переезжать
- Босния и Герцеговина: все программы
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит недвижимость в Боснии и Герцеговине в 2026 году?
Может ли иностранец купить недвижимость в Боснии и Герцеговине?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Боснии и Герцеговине?
Какая доходность от сдачи недвижимости в Боснии и Герцеговине?
Какие налоги при покупке недвижимости в Боснии и Герцеговине?
Где покупать недвижимость для инвестиций в Боснии и Герцеговине?
Можно ли купить недвижимость в Боснии и Герцеговине удалённо?
Чем отличается покупка в Федерации и в Республике Сербской?
Поможем купить недвижимость в Боснии и Герцеговине
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки