Недвижимость для жизни и инвестиций · 2026-10-22
Квартиры в Боснии и Герцеговине на продажу: цены и доходность
Квартиры от $61 000 на Яхорине и от $82 000 в Баня-Луке: где дешевле, сколько приносит аренда и что добавить к цене
Подбираем квартиры в Боснии и Герцеговине под бюджет и цель: жизнь в стране, сдача в аренду или квартира для отдыха в горах и у моря. Проверяем взаимность для гражданства покупателя, выписки из земельной книги и кадастра, сопровождаем договор у нотариуса и запись права.
Ниже - квартиры октября 2026 года с точной ценой продавца и доходностью аренды в том же городе. Порядок покупки, налоги и правила для иностранцев - в статье «Купить квартиру в Боснии в 2026».
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Квартиры в Боснии и Герцеговине на продажу
Апартамент на горнолыжной Яхорине в тихой части курорта
$61 000
Апартамент 30 м² на первом этаже дома, построенного после 2015 года, в Двориштах на Яхорине - горе, где проходили соревнования зимней Олимпиады 1984 года. Гостиная, кухня-столовая открытой планировки и ванная, паркет, частично с мебелью. Перед домом не ездят машины. Топят печью на дровах, а в каждой комнате стоят радиаторы для электрического отопления. Яхорина находится в Республике Сербской, поэтому налога на передачу при покупке нет.
Квартира 68 м² у автовокзала Лукавица рядом с Добриньей
$79 000
Доходность 4,9 % в год
Двухкомнатная квартира 68 м² на пятом этаже дома, построенного после 2010 года, на улице Академика Петра Мандича в Лукавице, по соседству с сараевским районом Добринья. Квартира в хорошем состоянии, без мебели, с парковкой и электрическим отоплением. Продавец - единственный собственник, право записано в земельной книге. Метр здесь стоит около $1 150 (2 000 марок), а в Республике Сербской нет налога на передачу. Такие квартиры сдаются за $320 (550 марок) в месяц - около 4,9% в год.
Этаж дома с двумя спальнями и балконом в Лазареве
$82 000
Доходность 6,3 % в год
Квартира 70 м² занимает средний этаж трёхуровневого дома в районе Лазарево: прихожая, гостиная с кухней, две отдельные спальни, одна с выходом на балкон, ванная и кладовая. Двор в общей собственности, есть парковка и отдельная подсобная постройка. Дом 1970-х годов добротной постройки, квартира продаётся частично с мебелью. В Республике Сербской нет налога на передачу. Квартиры 50-80 м² в Баня-Луке сдаются за $440 (750 марок) в месяц - около 6,3% в год.
Квартира с мебелью и кондиционером в Бишче-Поле
$95 000
Доходность 5,8 % в год
Двухкомнатная квартира 71 м² на втором этаже в районе Бишче-Поле, в 200 м от магистрали Сараево - Плоче. Окна на север и юг, ламинат, кондиционер, интернет и кабельное телевидение, квартира в хорошем состоянии и продаётся с мебелью. Рядом торговые центры и гостиницы, городской автобус идёт до центра со Старым мостом. Квартиры 50-80 м² в Мостаре сдаются за $460 (800 марок) в месяц - около 5,8% в год.
Квартира с мебелью и окнами на юг в центре Сараева
$155 000
Доходность 4,3 % в год
Двухкомнатная квартира 58 м² на третьем этаже дома постройки до 1950 года на улице Авде Ябучице в общине Центр. Окна на юг, газовое отопление, кондиционер, квартира продаётся с мебелью, право записано. Сараево - самый дорогой рынок страны: метр новой квартиры в городе стоит около $2 480. Квартиры 45-70 м² в Центре сдаются за $560 (960 марок) в месяц - около 4,3% в год.
Квартира с мебелью в 30 метрах от моря в Неуме
$184 000
Квартира 46 м² на третьем этаже, в 30 м от моря и пляжа. Продаётся с мебелью, ремонта не требует. Неум - единственный выход Боснии и Герцеговины к Адриатическому морю, курортный город на побережье между Сплитом и Дубровником. Квартиру у пляжа покупают для жизни у моря и отдыха всей семьёй.
Цены продавцов в 2026 году в конвертируемых марках, доллары округлены вверх. Доходность - при долгой аренде такой же квартиры в том же городе, до налогов. Апартамент на Яхорине и квартиру в Неуме покупают для отдыха в горах и у моря.
Сколько стоит квартира в Боснии и Герцеговине
Во втором квартале 2026 года метр новой квартиры в Федерации Боснии и Герцеговины подорожал за год на 11,5 % и стоил в среднем около $1 990, в Республике Сербской - около $1 840. Дороже всего Сараево: около $2 480 за метр, в Баня-Луке - около $2 390, а в Федерации без Сараева - около $1 800. Квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек: квартира в Лукавице у Сараева стоит около $1 150 за метр. Все объекты страны - на странице недвижимость Боснии и Герцеговины.
| Где | Метр новой квартиры | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Сараево | ~$2 480 (4 305 марок) | ~$149 000 |
| Баня-Лука | ~$2 390 (4 154 марки) | ~$144 000 |
| Федерация Боснии и Герцеговины | ~$1 990 (3 466 марок) | ~$120 000 |
| Республика Сербская | ~$1 840 (3 193 марки) | ~$110 000 |
| Федерация без Сараева | ~$1 800 (3 128 марок) | ~$108 000 |
Данные за второй квартал 2026 года: средние цены проданных новых квартир, Федеральное статистическое бюро и Республиканский институт статистики Республики Сербской; доллары округлены вверх.
Доходность аренды и налоги
Квартиры из подборки сдаются с доходностью 4,3-6,3 % в год до налогов. Выше всего доходность в Баня-Луке - 6,3 %, и в Мостаре - 5,8 %: метр там вдвое дешевле, чем в центре Сараева, а аренда ниже лишь на пятую часть. Квартира в Лукавице у Сараева приносит 4,9 %, в центре Сараева - 4,3 %: метр в столице самый дорогой.
| Город и район | Аренда квартиры в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Баня-Лука, квартиры 50-80 м² | $440 (750 марок) | 6,3 % |
| Мостар, квартиры 50-80 м² | $460 (800 марок) | 5,8 % |
| Источно-Сараево, Лукавица, 68 м² | $320 (550 марок) | 4,9 % |
| Сараево, Центр, квартиры 45-70 м² | $560 (960 марок) | 4,3 % |
Данные на 2026 год: аренда квартир такой же площади в том же городе, доходность - годовая аренда к цене квартиры из подборки. Доходность валовая, до налога на доход от аренды, расходов на дом и простоя.
В Федерации доход от сдачи облагается налогом 10 % после вычета 30 % расходов, в Республике Сербской - 13 %. Налог на недвижимость в Республике Сербской - до 0,20 % оценочной стоимости в год, ставку задаёт община. Ставки и примеры расчёта - на странице налоги в Боснии и Герцеговине.
Какие расходы добавить к цене квартиры
Главный платёж сверх цены - налог на передачу права. В Сараевском кантоне покупатель платит 5 % оценочной стоимости в течение 15 дней после сделки, в других кантонах Федерации ставку до 5 % задаёт кантон, а в Республике Сербской и Брчко налога нет. У застройщика НДС 17 % уже в цене новостройки, налога на передачу нет. Поэтому квартира в Баня-Луке, Лукавице или на Яхорине обходится сверх цены только в нотариуса и запись права.
| Платёж | Квартира за $82 000 в Баня-Луке | Квартира за $155 000 в Сараеве |
|---|---|---|
| Налог на передачу | нет | $7 750 (13 500 марок), 5 % оценки |
| Нотариус | до $1 200 | до $1 200 |
| Запись права | ~$200 | $50 |
| Юрист | 0,1-0,5 % цены | 0,1-0,5 % цены |
| Агент | 2-3 % цены, платит продавец | 2-3 % цены, платит продавец |
| Итого сверх цены | до $1 400 и юрист | до $9 000 и юрист |
Данные на 2026 год: ставки - законы Федерации Боснии и Герцеговины и Республики Сербской. Налог в Сараеве посчитан по цене договора: комиссия общины может оценить квартиру выше. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
Квартиру в Боснии проверяют до задатка
Ошибки стоят дороже налога: гражданство без взаимности, при котором сделку не регистрируют, квартира в кадастре, которая не совпадает с земельной книгой, дом без разрешения на использование и оценка комиссии для налога выше цены договора. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру под бюджет и цель, проверяем взаимность для вашего гражданства, выписки из земельной книги и кадастра, разрешения дома и ведём сделку до записи права.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Кто может купить квартиру и даёт ли она ВНЖ
Владение недвижимостью - исключительное основание для временного вида на жительство: по статье 61 закона об иностранцах к покупке нужна действительная связь с Боснией и Герцеговиной. Такой связью Служба по делам иностранцев считает происхождение, близких родственников в стране, учёбу детей, местную пенсию или инвестиции. Разрешение дают на срок до 1 года и продлевают на тех же условиях, сбор - $90 (150 марок), работать по нему нельзя. Подробности - на страницах недвижимость в Боснии и Герцеговине и гражданство Боснии и Герцеговины. Квартиру под переезд менеджер пришлёт в чат.
Иностранцы покупают жильё по принципу взаимности. Взаимность с Боснией и Герцеговиной есть у Германии, Великобритании, Хорватии, Италии, Словении, Сербии, Черногории, Австрии, Турции, США, Грузии и Молдовы. Граждане ОАЭ, Катара, Кувейта, Омана, Китая, Швейцарии и Израиля покупают через местную компанию. России, Беларуси и Казахстана в перечне министерства юстиции Федерации нет, поэтому до сделки берут письменный ответ министерства, а запасной путь - местная компания. Сельскохозяйственную землю и леса иностранцам не продают. Взаимность для вашего гражданства проверит менеджер.
Как мы подбираем квартиру
- Цель и бюджет: жизнь в стране, сдача в аренду или квартира для отдыха в горах и у моря. Менеджер уточняет город, часть страны и способ оплаты.
- Подборка: квартиры с ценой продавца в марках и долларах, годом дома, записью права, расходами сверх цены и расчётом доходности.
- Проверка: взаимность для гражданства покупателя, выписки из земельной книги и кадастра, собственник, ипотека и оценка для налога на передачу.
- Сделка лично или удалённо: доверенность с апостилем, договор у нотариуса, оплата, налог на передачу и запись права на покупателя.
Подборку менеджер присылает в чат с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Боснии и Герцеговине?
Где в Боснии купить квартиру дешевле всего?
Может ли иностранец купить квартиру в Боснии и Герцеговине?
Какую доходность приносит квартира в Боснии?
Какие налоги платят при покупке квартиры?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Боснии?
Поможем купить недвижимость в Боснии и Герцеговине
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиЧто будет дальше
- Эксперт изучит вашу ситуацию и цель.
- Свяжемся с вами удобным способом и ответим на вопросы.
- Предложим план работы, честные сроки и смету.