Инвестиции в недвижимость Италии: что купить и сколько стоит
Квартиры на продажу в шести городах с минимальной ценой, доходность, налоги на покупку и владение.
В 2026 году метр жилья в Риме стоит около $4 300 по цене предложения, во Флоренции - около $5 400, в Милане - около $6 400, а на юге страны цены в разы ниже. Квартиру в центре Палермо или у моря в Бари можно купить от $96 000. Налог на регистрацию у частного продавца считают от кадастровой стоимости, а не от цены сделки, а вид на жительство за покупку Италия не выдаёт.
Ниже - семь квартир, которые продаются сейчас, от $96 000 в Палермо и Бари до $349 000 в Милане, цены по городам и районам, доходность аренды, налоги сверх цены и как своё жильё помогает с визой. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила - на 2026 год.
Какие объекты покупают для инвестиций в Италии
Семь квартир, которые продаются в Италии сейчас, от $96 000 до $349 000: юг, Турин, Рим, Флоренция и Милан. Цена, площадь, этаж и состояние - как у продавца; документы, планировку и похожие варианты менеджер пришлёт в чат.
Квартира 85 м² с двумя спальнями и балконами в 100 метрах от виа Македа
от $96 000
Квартира 85 м² на верхнем этаже небольшого старинного дома в 3 этажа в историческом центре Палермо: гостиная, две спальни с балконами, кухня с балкончиком, санузел с окном и кладовка. Квартира под полный ремонт, поэтому стоит по нижней цене района. До виа Македа 100 метров, вокруг центр с большим потоком туристов. После ремонта такие квартиры сдаются от $970 (860 €) в месяц - около 12% в год от цены покупки без учёта ремонта.
Квартира со спальней и новым ремонтом в нескольких шагах от набережной
от $96 000
Квартира 50 м² на 3-м этаже в районе Мадоннелла в Бари: гостиная, кухня, большая спальня и новая ванная. Полный ремонт сделан, жить или сдавать можно сразу. До набережной несколько шагов, рядом университет, магазины и транспорт. Дом без лифта. Такие квартиры сдаются от $650 (570 €) в месяц - около 8% в год.
Квартира со спальней и террасой у парка Валентино
от $118 000
Квартира 55 м² на 1-м этаже ухоженного дома с двумя лифтами и консьержем на виа Ормеа: прихожая, отдельная кухня, спальня, ванная с окном, маленькая терраса и кладовка. Квартира в отличном состоянии, крупных расходов по дому не намечено. Рядом метро и парк Валентино. Такие квартиры в Сан-Сальварио сдаются от $820 (730 €) в месяц - около 8,3% в год.
Квартира со спальней, кладовой и подвалом у метро C
от $168 000
Квартира 47 м² на 1-м этаже дома без лифта на виа делла Марранелла в Пиньето: прихожая, гостиная с кухней, спальня и ванная. К квартире относятся кладовая 12 м² и подвал 21 м². Квартира под ремонт и стоит меньше всех похожих в районе. До метро C несколько минут пешком. Такие квартиры в Пиньето сдаются от $930 (820 €) в месяц - около 6,6% в год.
Квартира со спальней и антресолью в красивом старом доме
от $253 000
Квартира 46 м² на высоком первом этаже красивого старого дома на виа Маркони: гостиная с кухней, спальня, ванная с окном, антресоль и большой подвал. Окна во двор, в квартире тихо, ремонт сделан недавно. Кампо-ди-Марте - обжитой район Флоренции, всё нужное рядом. Такие квартиры сдаются от $940 (830 €) в месяц - около 4,4% в год.
3-комнатная квартира с ремонтом у станции Трастевере
от $304 000
Квартира 75 м² на высоком первом этаже над гаражом на виа Джованни да Кастель Болоньезе: гостиная с открытой кухней, спальня, вторая комната под детскую или кабинет, ванная с окном и кладовка. Недавний ремонт: новые инженерные системы, стеклопакеты, кондиционер и бронированная дверь. Рядом станция Трастевере, до исторического центра - на трамвае. Такие квартиры в Трастевере сдаются от $2 050 (1 820 €) в месяц - около 8% в год.
Квартира с мебелью и балконом в сердце Изолы
от $349 000
Квартира 50 м² на 1-м этаже на виа Порро Ламбертенги в Изоле: гостиная с открытой кухней, спальня, ванная, балкон и чердачная кладовая. Продаётся с мебелью, в отличном состоянии, своё отопление и класс энергоэффективности A1. Рядом станции метро Изола и Гарибальди. Такие квартиры сдаются от $1 240 (1 100 €) в месяц - около 4,3% в год.
Цена - цена продавца в 2026 году в долларах с округлением вверх до тысячи, в евро в скобках. Каждая квартира стоит не дороже минимальной цены таких же квартир в районе плюс 10%. Аренда в месяц - по объявлениям долгой аренды таких же квартир в районе. Этаж - по итальянскому счёту из объявления. Раз в месяц карточки сверяем: проданную квартиру заменяем такой же по типу и цене.
Сколько стоит квартира в городах Италии в 2026 году
В 2025 году в Италии продали 766 757 квартир и домов, на 6,4% больше, чем годом раньше; средняя площадь проданного жилья - 107 м². Дороже всего Милан, за ним Флоренция, Рим и Болонья, а на юге средняя квартира стоит более чем втрое дешевле миланской.
| Город | Средняя проданная квартира |
|---|---|
| Милан | ~$500 000 |
| Флоренция | ~$320 000 |
| Рим | ~$310 000 |
| Болонья | ~$310 000 |
| Неаполь | ~$230 000 |
| Турин | ~$210 000 |
| Палермо | ~$150 000 |
| Юг страны | ~$140 000 |
| Италия в среднем | ~$190 000 |
Данные на 2026 год: средняя стоимость сделки в 2025 году по данным налоговой службы Италии; доллары по курсу на 2026 год.
| Район из карточек | Метр, цена предложения | Квартира 50 м² |
|---|---|---|
| Милан, Изола | ~$8 400 (7 500 евро) | ~$420 000 |
| Рим, Трастевере | ~$7 900 (7 000 евро) | ~$395 000 |
| Флоренция, Кампо-ди-Марте | ~$5 400 (4 800 евро) | ~$270 000 |
| Рим, Пиньето | ~$4 300 (3 800 евро) | ~$215 000 |
| Турин, Сан-Сальварио | ~$2 800 (2 500 евро) | ~$140 000 |
| Бари, Мадоннелла | ~$2 600 (2 300 евро) | ~$130 000 |
| Палермо, исторический центр | ~$1 500 (1 300 евро) | ~$75 000 |
Данные на 2026 год: средняя цена предложения квартир в районах, где продаются квартиры из карточек.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Валовая доходность долгой аренды в Риме - около 7,1% в год до налогов. На юге и в Турине вход дешевле, а аренда держится: квартиры из карточек в Бари, Турине и Трастевере сдаются с доходностью 8-8,3%. В Милане и Флоренции доходность ниже, около 4,3-4,4%, зато спрос на аренду круглый год.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Долгая аренда | фиксированные 21%, по договорам с согласованной ставкой - 10% |
| Краткосрочная аренда | 21% для первой квартиры, 26% для второй и следующих |
| Продажа раньше 5 лет после покупки | налог с прибыли или фиксированные 26% через нотариуса, если квартира не была основным жильём |
| Ежегодный муниципальный налог на второе жильё | 0,86% от расчётной кадастровой стоимости, коммуна может поднять до 1,06% |
Данные на 2026 год: доходность - средняя по Риму; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Италией, поэтому налог с аренды платят в Италии. Ставки и примеры - на странице налоги в Италии.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на регистрацию у частного продавца | 2% от кадастровой стоимости для первого жилья, 9% для второго |
| Два фиксированных налога | по $57 (50 €) |
| Покупка у застройщика | НДС 4% для первого жилья, 10% для остальных вместо налога на регистрацию |
| Нотариус | по тарифу от цены сделки, он же удерживает налоги и регистрирует право |
| Итальянский налоговый код | бесплатно в налоговой службе или консульстве |
Данные на 2026 год. Льготу на первое жильё нерезидент получает, если в течение 18 месяцев зарегистрирует место жительства в той же коммуне. Итог по конкретной квартире считает менеджер.
В Италии квартиру сверяют с кадастром до задатка
Ошибки стоят дороже налога: планировка, которая не совпадает с кадастром, и нотариус отказывается заверять сделку; квартира, сданная жильцам или проданная как голая собственность; потерянная льгота на первое жильё. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем право собственности, обременения, кадастр и разрешения на строительство и ведём сделку у нотариуса до регистрации права.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег или переезд; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Вид на жительство за покупку жилья Италия не выдаёт. Своя квартира закрывает требование о жилье для визы для проживания без работы, а стабильный доход не от работы по найму - около $34 800 (31 000 евро) в год - подтверждают отдельно. Работать по этой визе нельзя.
Виза инвестора выдаётся за вложения в государственные облигации, акции итальянских компаний, стартапы или проекты общественного значения, и недвижимость в этот список не входит. Купить квартиру можно и без вида на жительство: граждане ЕС покупают на равных с итальянцами, граждане других стран - по принципу взаимности. Все основания - в статье как получить ВНЖ Италии.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё для переезда по визе или и то, и другое. Менеджер уточняет город, район и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, состоянием и расчётом доходности.
- Проверка: право собственности, обременения, соответствие кадастру и разрешениям на строительство, договоры аренды с жильцами.
- Сделка удалённо по доверенности: налоговый код, предварительный договор с задатком, купчая у нотариуса и регистрация права.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Грузии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Испании: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Кипра: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Покупка недвижимости в Италии: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру в Италии
- Ипотека для иностранцев в Италии
- ВНЖ Италии: все основания
- Налоги в Италии
- Рим: что посмотреть и стоит ли переезжать
- Милан: что посмотреть и стоит ли переезжать
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Италии в 2026 году?
Может ли иностранец купить недвижимость в Италии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Италии?
Какая доходность от сдачи квартиры в Италии?
Какие налоги при покупке квартиры в Италии?
Какие налоги платит владелец квартиры в Италии?
Где покупать квартиру для инвестиций в Италии?
Можно ли купить квартиру в Италии удалённо?
Поможем купить недвижимость в Италии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки