Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
Типовые квартиры для аренды и переезда со среднерыночной ценой в своём районе, доходность, расходы на покупку и вид на жительство.
В 2026 году метр жилья в Белграде стоит в среднем около $3 700 (3 300 евро), в Нови-Саде около $2 800, в Нише около $2 100 по данным Республиканского геодезического управления. Квартиру для сдачи можно купить от $130 000, а собственное жильё, в котором вы живёте, даёт вид на жительство без минимальной суммы.
Ниже - шесть типовых квартир с рыночной ценой для своего района, цена метра по районам и городам, доходность аренды, расходы сверх цены и как покупка связана с видом на жительство. Реальные квартиры под ваш бюджет подбирает менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила проверены 18 октября 2026 года.
Какие объекты покупают для инвестиций в Сербии
Это не объявления, а типовые объекты: цена - среднерыночная для такого типа в этом районе, а реальные варианты с ценой продавца подбирает менеджер.
Небольшая квартира в новом квартале для долгой аренды
Левый берег Савы: деловые центры, торговые центры, широкие бульвары и новые жилые кварталы у реки. Небольшие квартиры здесь снимают сотрудники офисов и иностранцы, переехавшие в Белград.
Квартира в старом доме в центре города
Самый плотно заселённый район столицы: храм Святого Саввы, парки, кафе и рестораны, до пешеходного центра 15-20 минут пешком. Квартиры в довоенных домах с высокими потолками ценят и арендаторы, и покупатели.
Квартира в новом доме у реки
Район между центром и Савой: посольства, большой парк Топчидер и новые дома у набережной. Метр в новостройках здесь один из самых дорогих в Белграде, и в цену уже включён НДС 10%.
Квартира для семьи в старом городе у Дуная
Бывший самостоятельный город, ставший частью Белграда: набережная Дуная с рыбными ресторанами, рынок, башня на холме Гардош. Метр здесь дешевле среднего по Белграду, а до Нови-Београда 10 минут.
Квартира во втором городе страны
Университетский город на Дунае в 40 минутах от Белграда на скоростном поезде: крепость Петроварадин, пешеходный центр, летний музыкальный фестиваль. Квартиры в центре и у университета снимают студенты и айтишники.
Квартира с самым низким входом в крупном городе
Третий город Сербии на юге страны: крепость, пешеходная улица в центре и аэропорт с недорогими рейсами в Европу. Метр здесь почти вдвое дешевле, чем в Белграде.
Цена карточки - медиана договорных цен метра из отчёта Республиканского геодезического управления за второй квартал 2026 года, умноженная на типовую площадь. Доллары - по курсу на 18 октября 2026 года.
Сколько стоит метр в Белграде и городах Сербии в 2026 году
Белград заметно дороже остальной страны: метр в 10 городских общинах стоит около $3 700, а в Нише и Крагуеваце - вдвое меньше. Внутри Белграда метр в Савски-Венаце почти в полтора раза дороже, чем в Земуне.
| Место | Метр, медиана | Квартира 50 м² |
|---|---|---|
| Белград, Савски-Венац, новостройки | ~$5 500 (4 900 евро) | ~$280 000 |
| Белград, Савски-Венац | ~$4 700 (4 200 евро) | ~$240 000 |
| Белград, Стари-Град | ~$4 600 (4 100 евро) | ~$230 000 |
| Белград, Врачар | ~$4 000 (3 600 евро) | ~$200 000 |
| Белград, Нови-Београд | ~$4 000 (3 500 евро) | ~$200 000 |
| Белград, 10 городских общин | ~$3 700 (3 300 евро) | ~$190 000 |
| Белград, Звездара | ~$3 600 (3 200 евро) | ~$180 000 |
| Белград, Вождовац | ~$3 300 (3 000 евро) | ~$170 000 |
| Белград, Чукарица | ~$3 300 (2 900 евро) | ~$170 000 |
| Белград, Земун | ~$3 200 (2 900 евро) | ~$160 000 |
| Нови-Сад | ~$2 800 (2 500 евро) | ~$140 000 |
| Ниш | ~$2 100 (1 800 евро) | ~$110 000 |
| Крагуевац | ~$1 800 (1 600 евро) | ~$89 000 |
| Суботица | ~$1 600 (1 500 евро) | ~$80 000 |
Данные на 2026 год: медиана договорных цен из отчёта Республиканского геодезического управления за второй квартал 2026 года (опубликован в августе); доллары по курсу на 18 октября 2026 года.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Валовая доходность от долгой аренды в Белграде - около 6,4% в год до налогов. Налоги с аренды и владения в Сербии умеренные, но сдача требует ремонта, мебели и контроля жильцов: покупка не подходит тем, кто ждёт дохода без управления.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Налог на доход от аренды | 20% после вычета 25% нормативных расходов, фактически 15% от аренды |
| Налог на имущество | до 0,4% в год от стоимости по оценке муниципалитета (недвижимость до 85 000 евро, ~$96 000) |
| Налог при продаже | 15% прироста стоимости |
Данные на 2026 год: доходность - средняя по Белграду; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Налог на имущество считают от стоимости по оценке муниципалитета, а не от цены покупки. Ставки и примеры расчёта - на странице налоги в Сербии.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на передачу права (вторичный рынок) | 2,5% цены; по закону платит продавец, на практике обычно покупатель |
| НДС в новостройке | 10%, уже в цене |
| Нотариус | по тарифу нотариальной палаты, зависит от цены |
| Налог на имущество | до 0,4% в год от оценки муниципалитета |
| Налог при продаже | 15% прироста стоимости |
Данные на 2026 год. Услуги агента и перевода зависят от сделки; итог по конкретной квартире считает менеджер.
В Сербии квартиру проверяют в кадастре до задатка
Ошибки стоят дороже налога: квартира с незаконной перепланировкой или долгами, дом без разрешения на использование, а задаток без проверки кадастра остаётся у продавца. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем право собственности и застройщика, готовим договор к нотариусу и оформляем вид на жительство.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - доход, переезд или вид на жительство; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Да, без минимальной суммы. Закон об иностранцах называет собственность на жильё основанием для временного вида на жительство: подходит квартира или дом в Сербии, которые принадлежат иностранцу и в которых он живёт. Вид на жительство выдают до 3 лет и продлевают на тот же срок, пока сохраняется основание.
Квартира, которую сдают жильцам, для такого вида на жительство не подходит, как и участок без дома. Покупают иностранцы на условиях взаимности со своей страной, а сельскохозяйственную землю купить нельзя. Другие основания - на странице ВНЖ Сербии: все основания.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: доход от аренды, жильё для переезда и вида на жительство или и то, и другое. Менеджер уточняет город, район и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, планировкой и расчётом доходности.
- Проверка: право собственности и долги в кадастре, разрешение на использование дома, законность перепланировки.
- Сделка удалённо по доверенности: налоговый номер, счёт в сербском банке, договор у нотариуса и регистрация в кадастре.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Покупка недвижимости в Сербии: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру в Сербии
- Ипотека для иностранцев в Сербии
- ВНЖ Сербии: все основания
- Налоги в Сербии
- Налоговое резидентство Сербии
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Сербии в 2026 году?
Можно ли иностранцу купить недвижимость в Сербии?
Какая доходность от сдачи квартиры в Сербии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Сербии?
Какие расходы при покупке квартиры в Сербии?
Какой налог на недвижимость в Сербии?
Где дешевле всего купить квартиру в Сербии?
Можно ли купить квартиру в Сербии удалённо?
Поможем купить недвижимость в Сербии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки