Недвижимость для жизни и инвестиций · 2026-10-22
Недорогие квартиры в Сербии: цены и доходность
Квартиры от $57 000 в Нови-Саде и от $79 000 в Белграде: где дешевле всего, сколько приносит аренда и что добавить к цене
Подбираем недорогие квартиры в Сербии под бюджет и цель: жизнь с видом на жительство, сдача в аренду или первая покупка за рубежом. Проверяем запись квартиры в кадастре, долги и обременения, сопровождаем договор у нотариуса и регистрацию права.
Ниже - квартиры октября 2026 года с точной ценой продавца и доходностью долгой аренды по району. Порядок покупки, налоги и вид на жительство - в статье «Купить квартиру в Сербии в 2026».
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Дешёвые квартиры в Сербии на продажу
Студия 24 м² с мебелью в новом доме на Адице
$57 000
Доходность 5,3 % в год
Новая студия 24 м² на первом этаже дома в два этажа в жилом квартале Адице, окна во двор: комната с кухней, ванная и терраса. Продаётся полностью с мебелью, отопление тепловым насосом, собственность записана в кадастре. Метр стоит $2 360 (2 100 евро), на 5% ниже медианы Адице, $2 490, а доходность долгой аренды на Адице - 5,3% в год до налогов, самая высокая в городе.
1-комнатная квартира 21 м² с террасой в доме с двумя лифтами
$79 000
Доходность 4,9 % в год
Квартира 21 м² на 5-м, последнем этаже в квартале Медакович на Вождоваце: комната, кухня с обеденной зоной, ванная и терраса. Фасад дома утеплён, окна ПВХ, отопление городское, в подъезде два лифта. Магазин и остановка в 100 метрах, детский сад и школа рядом, парк Шумице в 900 метрах. Средняя доходность долгой аренды на Вождоваце - 4,9% в год до налогов.
Квартира с двумя спальнями и ремонтом у парка Святого Саввы
$81 000
Доходность 6,5 % в год
Квартира 50 м² в центральном районе Ниша: гостиная с кухней, две спальни и кладовая. Ремонт уже сделан - ламинат, окна ПВХ, кондиционер, можно купить с мебелью и сразу сдавать. Рядом парк Святого Саввы, торговый центр, рынок и школа. Собственность оформлена, покупка в ипотеку возможна. Такие квартиры в Нише сдаются около $440 (€390) в месяц - около 6,5% в год.
Квартира с большой террасой и мебелью, которую можно купить в ипотеку
$81 000
Квартира 55 м² на 1-м этаже пятиэтажного дома без лифта в Кертвароше, жилом районе Суботицы: прихожая, кухня со столовой и кладовой, две комнаты, ванная и большая терраса, есть подвал. Продаётся с мебелью, в доме велосипедная и прачечная. Квартира узаконена и зарегистрирована в кадастре, поэтому её можно купить в ипотеку. Рядом супермаркет и экономический факультет.
Студия 23 м² с мебелью в новом доме с лифтом
$81 000
Доходность 4,8 % в год
Студия 23 м² на 4-м, последнем этаже нового дома в Велики-Мокри-Луге на Звездаре: прихожая со встроенным шкафом, ванная с окном, комната с кухней и обеденной зоной. Окна на юг, квартира продаётся с мебелью, в доме лифт и своя парковка. Рядом школа, детский сад, гипермаркеты, рынок и парк Титов гай. Средняя доходность долгой аренды на Звездаре - 4,8% в год до налогов.
Студия 27 м² на верхнем этаже с террасой на Дунай
$100 000
Доходность 4,2 % в год
Студия 27 м² на 5-м, последнем этаже дома у набережной Дуная, рядом пляж Штранд и центр: комната с кухней, ванная, терраса с видом на Дунай и своя кладовая на чердаке с входом из квартиры. После ремонта, продаётся полностью с мебелью, кондиционер и центральное отопление, собственность записана в кадастре. Метр стоит $3 700 (3 300 евро), на 2% выше медианы Стари Града, $3 640: квартира подходит и для жизни, и для сдачи круглый год.
Просторная квартира 64 м² в мансарде
$112 000
Доходность 4,9 % в год
Мансарда 64 м² в жилом районе Телеп в Нови-Саде: большая спальня, гостиная, отдельная кухня и ванная. Во дворе можно докупить большой гараж с подведёнными светом и водой - для машины, хранения или мастерской. Собственность оформлена на владельца, покупка в ипотеку возможна. Владение квартирой даёт основание для ВНЖ Сербии, а сдаётся такое жильё около $520 (€460) в месяц.
Студия 27 м² с потолками 3,2 метра и отдельной спальной зоной
$128 000
Доходность 5,1 % в год
Студия 27 м² в Блоке 37 Нови-Београда, напротив Национального волейбольного центра: спальная зона отделена от гостиной, потолки 3,2 метра, над квартирой можно сделать галерею. Дом ухоженный, без лифта, 4-й, последний этаж, бесплатная парковка у дома. До автомагистрали и офисов делового квартала Нови-Београда несколько минут. Средняя доходность долгой аренды в Нови-Београде - 5,1% в год до налогов.
Цены продавцов в 2026 году, курс 1,1225 доллара за евро на 19 октября. Доходность - средняя по району при долгой аренде, до налогов; в Нише - по аренде такой же квартиры.
Цены на квартиры по районам
Дешевле всего жильё за пределами столицы: в Суботице метр стоит около $1 690 (1 500 евро), в Нише - около $2 030 (1 800 евро). В Нови-Саде метр в объявлениях стоит в среднем $3 180 (2 830 евро), на Адице - $2 490, в Ветернике на западной окраине - $2 350. В Белграде метр по договорам купли-продажи в среднем около $3 700 (3 300 евро), а дешевле всего он в Земуне и на Чукарице - $3 160-3 220.
| Город и район | Метр в среднем | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Нови-Сад, Ветерник | $2 350 (2 090 евро) | $141 000 |
| Нови-Сад, Адице | $2 490 (2 220 евро) | $149 000 |
| Нови-Сад, Петроварадин и Сремска Каменица | $2 750 (2 450 евро) | $165 000 |
| Нови-Сад, Ново Населье | $2 950 (2 630 евро) | $177 000 |
| Нови-Сад, Телеп | $3 180 (2 840 евро) | $191 000 |
| Нови-Сад, Адамовичево Населье | $3 200 (2 850 евро) | $192 000 |
| Весь Нови-Сад | $3 180 (2 830 евро) | $191 000 |
| Белград, Земун | $3 160 (2 814 евро) | $158 000 |
| Белград, Чукарица | $3 220 (2 866 евро) | $161 000 |
| Белград, Вождовац | $3 290 (2 933 евро) | $165 000 |
| Белград, Звездара | $3 560 (3 175 евро) | $178 000 |
| Белград, Нови-Београд | $3 910 (3 483 евро) | $195 000 |
| Весь Белград | ~$3 700 (3 300 евро) | ~$190 000 |
Данные на 2026 год: Нови-Сад - медианы цены метра в объявлениях о продаже квартир на 20 октября 2026 года, повторы одной квартиры сняты; Белград - медиана цен в договорах купли-продажи квартир за второй квартал 2026 года по отчёту Республиканского геодезического управления. Доллары по курсу 1,1225 доллара за евро на 19 октября 2026 года.
Доходность аренды и налоги
Долгая аренда в Нови-Саде приносит в среднем 4,6 % в год до налогов, а на Адице - 5,3 %: метр там дешевле, чем в центре, а аренда почти та же. В Белграде среди недорогих районов выше всего доходность в Земуне, 5,2 %, в Нови-Београде - 5,1 %, на Чукарице и Вождоваце - 4,9 %, на Звездаре - 4,8 %. Квартиры в Нови-Саде круглый год снимают студенты университета и сотрудники IT-компаний.
| Город и район | Аренда квартиры в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Нови-Сад, Адице | $660 (590 евро) | 5,3 % |
| Нови-Сад, Адамовичево Населье | $790 (710 евро) | 5,0 % |
| Нови-Сад, Петроварадин и Сремска Каменица | $670 (600 евро) | 4,9 % |
| Нови-Сад, Телеп | $780 (690 евро) | 4,9 % |
| Весь Нови-Сад | $730 (650 евро) | 4,6 % |
| Белград, Земун | $540 (480 евро) | 5,2 % |
| Белград, Нови-Београд | $670 (590 евро) | 5,1 % |
| Белград, Вождовац | $540 (480 евро) | 4,9 % |
| Белград, Чукарица | $520 (470 евро) | 4,9 % |
| Белград, Звездара | $580 (510 евро) | 4,8 % |
Данные на 2026 год: аренда - медианы объявлений о долгой аренде квартир по районам на 19-20 октября 2026 года, в Нови-Саде - для квартиры 60 м²; доходность - годовая аренда метра к медиане цены метра в том же районе. Посуточную аренду не учитываем. Доходность валовая, до налога на доход от аренды, расходов на дом и простоя.
Доход от сдачи облагается налогом 20 % после вычета 25 % нормативных расходов, то есть фактически 15 % от аренды. Ежегодный налог на имущество - до 0,4 % от стоимости по оценке города, при продаже платят 15 % с прироста стоимости. Ставки и примеры расчёта - на странице налоги в Сербии.
Какие расходы добавить к цене квартиры
На вторичном рынке главный платёж - налог на передачу права, 2,5 % цены. По закону его платит продавец, но в договоре его часто переносят на покупателя, поэтому, кто платит, согласуют до задатка. Агентства берут с покупателя около 2 %, это указано в объявлении. Для квартиры за $57 000 (50 470 евро) это около $2 550 и нотариус.
| Платёж | Квартира за $57 000 (50 470 евро) | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог на передачу права, вторичное жильё | $1 420 (1 260 евро) | 2,5 % |
| Комиссия агентства, указанная в объявлении | $1 130 (1 010 евро) | 2 % |
| Нотариус: договор и подача в кадастр | по тарифу нотариальной палаты | растёт с ценой |
| Новый дом от застройщика | НДС 10 % уже в цене, налога на передачу права нет | 0 % |
| Итого сверх цены на вторичном рынке | $2 550 (2 270 евро) и нотариус | 4,5 % и нотариус |
Данные на 2026 год: ставка налога - закон о налогах на имущество Сербии, нотариус - тариф нотариальной палаты по цене сделки. Нотариус сам подаёт договор в кадастр, а покупателю, который не говорит по-сербски, нужен присяжный переводчик. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
Дешёвую квартиру проверяют до задатка
Среди самых дешёвых предложений в Белграде и Нови-Саде много объектов, которые квартирой не являются: гараж с кладовой, подвал, торговое помещение под переделку, доля дома без отдельной записи или квартира в строящемся доме с ценой без НДС. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем запись в кадастре, собственника, ипотеку и долги, сопровождаем договор у нотариуса и регистрацию права вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли дешёвая квартира ВНЖ в Сербии
Да, без минимальной суммы. Закон об иностранцах называет собственность на жильё основанием для временного вида на жительство: подходит квартира в Сербии, которая принадлежит иностранцу и в которой он живёт, в том числе квартира за $57 000. Вид на жительство выдают до 3 лет и продлевают на тот же срок, а после 3 лет непрерывного временного проживания можно подать на постоянное жительство.
Право собственности должно быть записано в кадастре, поэтому квартиры без записи, в строящихся домах и помещения, записанные как гараж или нежилые, для вида на жительство не берут. Квартира, которую сдают жильцам, для этого основания не подходит. Иностранцы покупают жильё на условиях взаимности со своей страной. Другие основания - на странице ВНЖ Сербии: все основания.
Как мы подбираем дешёвую квартиру
- Цель и бюджет: жизнь с видом на жительство, сдача в аренду или и то и другое. Менеджер уточняет город, район, площадь, этаж и способ оплаты.
- Подборка: квартиры с ценой продавца в евро и долларах, записью в кадастре, расходами сверх цены и расчётом доходности.
- Проверка: выписка из кадастра - квартира записана как жильё, а не как гараж, подвал или доля дома, - собственник, ипотека, арест и долги по коммунальным платежам.
- Сделка лично или по доверенности: договор у нотариуса с присяжным переводчиком, оплата, налог на передачу права и регистрация права в кадастре.
Подборку менеджер присылает в чат с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Где в Сербии купить квартиру дешевле всего?
Даёт ли дешёвая квартира ВНЖ в Сербии?
Какую доходность приносит дешёвая квартира в Сербии?
Какие расходы при покупке квартиры в Сербии?
Что проверить в дешёвой квартире в Сербии?
Можно ли купить квартиру в Сербии удалённо?
Поможем купить недвижимость в Сербии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиЧто будет дальше
- Эксперт изучит вашу ситуацию и цель.
- Свяжемся с вами удобным способом и ответим на вопросы.
- Предложим план работы, честные сроки и смету.