Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
Квартиры на продажу в шести городах и курортах с минимальной ценой, доходность, налоги на покупку и владение.
В 2026 году метр квартиры в центре Софии стоит около $4 100 по цене предложения, в Лозенце - около $4 800, в Варне и Бургасе - около $3 000, а на курортах Солнечный Берег и Банско - $1 400-1 600. С 1 января 2026 года Болгария перешла на евро, с 2025 года она полностью в Шенгене, а за вложение в недвижимость от $345 000 (306 800 евро) даёт вид на жительство.
Ниже - семь квартир, которые продаются сейчас, от $32 000 на Солнечном Берегу до $346 000 в центре Софии под вид на жительство, цены по городам и районам, доходность аренды, налоги сверх цены и условия ВНЖ. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила - на 2026 год.
Какие объекты покупают для инвестиций в Болгарии
Семь квартир, которые продаются в Болгарии сейчас, от $32 000 до $346 000: курорты на море и в горах, Пловдив, Бургас, Варна и София. Цена, площадь, этаж и состояние - как у продавца; документы, планировку и похожие варианты менеджер пришлёт в чат.
Студия с мебелью в комплексе с шестью бассейнами
от $32 000
Студия 30 м² на 2-м этаже из 4 в комплексе на Солнечном Берегу, дом введён в эксплуатацию в 2016 году. Квартира продаётся с мебелью, в комплексе шесть бассейнов, рядом поле для гольфа и теннисные корты. Взнос на обслуживание комплекса - $650 (572 €) в год, продаёт собственник напрямую. Долгой аренды на курорте почти нет, студию покупают для жизни у моря и сдачи в сезон.
Квартира со спальней и видом на горы в 6 км от подъёмника
от $48 000
Квартира 58 м² на 3-м этаже из 5 в комплексе между Банско и Разлогом, дом 2003 года: гостиная и спальня, окна с видом на горы. Квартира продаётся с мебелью. До подъёмника на горнолыжные трассы Банско 6 км. Сезон здесь - зима, долгой аренды почти нет, поэтому квартиру берут для жизни в горах и отдыха.
Квартира со спальней, террасой и кладовой у торгового центра
от $107 000
Квартира 56 м² в панельном доме в центре Пловдива: гостиная, отдельная кухня, спальня, терраса и кладовая, окна уже заменены. Квартира под ремонт и стоит по нижней цене района. У дома бесплатная парковка, рядом большой торговый центр. После ремонта такие квартиры сдаются от $620 (550 €) в месяц - около 6,9% в год.
Квартира со спальней и террасой рядом с Приморским парком
от $112 000
Квартира 51 м² на 4-м, последнем этаже кирпичного дома 1990 года в районе Лазур: кухня-гостиная, спальня и терраса. До Приморского парка и моря несколько минут пешком. Квартира стоит заметно дешевле похожих в районе. Такие квартиры в Лазуре сдаются от $450 (400 €) в месяц - около 4,9% в год.
Квартира со спальней и окнами на юг рядом с Оперой
от $135 000
Квартира 50 м² на 4-м этаже из 5 в доме 2007 года в центре Варны: гостиная, спальня, окна на юг. По документам это жилая квартира, а не ателье. Рядом Оперный театр и главные улицы центра. Такие квартиры в центре Варны сдаются от $730 (650 €) в месяц - около 6,5% в год.
Квартира со спальней в Лозенце в нескольких минутах от метро
от $242 000
Квартира 58 м² на 2-м этаже из 6 в Лозенце, одном из самых дорогих районов Софии: гостиная с кухней и спальня. До станции метро несколько минут пешком. Квартира стоит дешевле большинства похожих в районе. Такие квартиры в Лозенце сдаются от $790 (700 €) в месяц - около 3,9% в год.
Квартира с тремя спальнями, мансардой и двойным гаражом под ВНЖ
от $346 000
Квартира 142 м² на 3-м этаже из 4 в небольшом доме в центре Софии: три спальни, мансарда 30 м² и подвал 40 м². К квартире относятся двойной гараж, место на парковке и 33% участка; долю земли гражданин страны вне ЕС оформляет через болгарскую компанию. Цена проходит порог вида на жительство за покупку - $345 000 (306 800 евро). Такие квартиры в центре Софии сдаются от $1 240 (1 100 €) в месяц - около 4,3% в год.
Цена - цена продавца в 2026 году в долларах с округлением вверх до тысячи, в евро в скобках. Каждая квартира стоит не дороже минимальной цены таких же квартир в районе плюс 10%, квартира под ВНЖ - от порога $345 000 (306 800 евро). Аренда в месяц - по объявлениям долгой аренды таких же квартир в районе. Этаж - по болгарскому счёту из объявления. Раз в месяц карточки сверяем: проданную квартиру заменяем такой же по типу и цене.
Сколько стоит квартира в городах Болгарии в 2026 году
По данным Национального статистического института Болгарии, во втором квартале 2026 года жильё подорожало на 15,5% за год и на 4,5% за квартал. Быстрее всего растёт Пловдив, а в Бургасе цены за квартал немного снизились. В Софии квартиры продавались в среднем около $3 000 за метр (2 680 евро): квартира 60 м² стоит около $181 000.
| Город | Изменение цен за второй квартал 2026 года |
|---|---|
| Пловдив | +5,8% |
| Варна | +2,8% |
| София | +2,4% |
| Бургас | -1,5% |
| Болгария в среднем | +4,5% за квартал, +15,5% за год |
Данные на 2026 год: индекс цен жилья Национального статистического института Болгарии за второй квартал 2026 года.
| Район из карточек | Метр, цена предложения | Квартира 50 м² |
|---|---|---|
| София, Лозенец | ~$4 800 (4 290 евро) | ~$241 000 |
| София, Центр | ~$4 100 (3 630 евро) | ~$204 000 |
| Варна, Центр | ~$3 100 (2 750 евро) | ~$154 000 |
| Бургас, Лазур | ~$2 900 (2 610 евро) | ~$146 000 |
| Пловдив, Центр | ~$2 800 (2 500 евро) | ~$140 000 |
| Солнечный Берег | ~$1 600 (1 440 евро) | ~$81 000 |
| Банско | ~$1 400 (1 280 евро) | ~$72 000 |
Данные на 2026 год: средняя цена предложения квартир в районах, где продаются квартиры из карточек; доллары по курсу на 2026 год.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Валовая доходность долгой аренды в Софии - около 4,2% в год до налогов. В Пловдиве и Варне вход дешевле, а аренда держится: квартиры из карточек сдаются с доходностью 6,5-6,9%. На Солнечном Берегу и в Банско долгой аренды почти нет, доход там дают летний и зимний сезоны.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Доход от сдачи жилья | 10% по плоской ставке, нерезидент платит его с болгарской аренды |
| Продажа | 10% с прибыли; резидент Болгарии или ЕС не платит за одно жильё в год, которым владел больше 3 лет |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,01-0,45% налоговой оценки по решению общины, плюс сбор за вывоз мусора |
| Компания для земли | налог на прибыль 10% и годовая отчётность |
Данные на 2026 год: доходность - средняя по Софии; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Болгарией, поэтому налог с аренды платят в Болгарии. Ставки и примеры - на странице налоги в Болгарии.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Местный налог на приобретение | 0,1-3% от большей из двух сумм, цены или налоговой оценки: в Софии около 2,5%, на курортах до 3% |
| Нотариус | 0,1-1,5% стоимости, но не больше $3 400 (3 000 €), плюс 20% НДС |
| Запись в Имущественный реестр | сбор Агентства по регистрации, 0,1% от цены |
| Присяжный переводчик | обязателен у нотариуса, если покупатель не говорит по-болгарски |
| Взнос на обслуживание курортного комплекса | от $650 (572 €) в год за студию из карточки |
Данные на 2026 год. Землю под домом гражданин страны вне ЕС оформляет через болгарскую компанию. Итог по конкретной квартире считает менеджер.
В Болгарии квартиру проверяют в Имущественном реестре до задатка
Ошибки стоят дороже налога: квартира со статусом ателье или офиса вместо жилья, дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, долги по взносам курортного комплекса и деньги, которые банк не примет без продуманной схемы оплаты. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем собственников, обременения и разрешения, регистрируем компанию для земли и ведём сделку у нотариуса до записи в реестр.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег, переезд или вид на жительство; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Да, от $345 000. Вид на жительство за покупку недвижимости в Болгарии дают за вложение не меньше $345 000 (306 800 евро), до перехода на евро порог был 600 000 левов. Порог проходит квартира с тремя спальнями в центре Софии из карточек, а другие квартиры и дома от этой суммы менеджер пришлёт в чат.
Гражданство за инвестиции Болгария закрыла в 2022 году. Купить квартиру можно и без вида на жительство: гражданин любой страны покупает квартиру или дом на своё имя, без отдельного разрешения. Деньги для россиян - отдельная задача: банки ЕС не принимают от граждан России без вида на жительство в ЕС вклады больше $113 000 (100 000 евро), поэтому схему оплаты продумывают до задатка. Условия - на странице ВНЖ Болгарии.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё у моря или в горах, вид на жительство. Менеджер уточняет город, район и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, этажом, взносом за обслуживание и расчётом доходности.
- Проверка: собственники и обременения в Имущественном реестре, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, статус жилья, а не ателье или офиса.
- Сделка удалённо по доверенности: предварительный договор с задатком, нотариальный акт с присяжным переводчиком, местный налог и запись в реестр.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Грузии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Испании: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Италии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Кипра: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Покупка недвижимости в Болгарии: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру в Болгарии
- Ипотека для иностранцев в Болгарии
- ВНЖ Болгарии
- Налоги в Болгарии
- София: что посмотреть и стоит ли переезжать
- Бургас: что посмотреть и стоит ли переезжать
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Болгарии в 2026 году?
Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Болгарии?
Какая доходность от сдачи квартиры в Болгарии?
Какие расходы при покупке квартиры в Болгарии?
Болгария перешла на евро?
Где покупать квартиру для инвестиций в Болгарии?
Можно ли купить квартиру в Болгарии удалённо?
Поможем купить недвижимость в Болгарии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки