املاک سرمایهگذاری در خارج · 2026-10-18
خرید ملک در بلغارستان برای سرمایهگذاری: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
آپارتمان و خانه برای فروش در شهرها، تفریحگاه‌ها و روستاهای بلغارستان، بازده، مالیات‌های خرید و مالکیت.
در 2026 هر متر مربع در مرکز صوفیه با قیمتهای پیشنهادی حدود $3,860، در لوزنتس حدود $4,410، در وارنا و بورگاس حدود $3,000 و در تفریحگاه‌های سانی بیچ و بانسکو $1,400-1,600 قیمت دارد. بلغارستان از 1 ژانویهی 2026 یورو را پذیرفته، از 2025 بهطور کامل عضو شنگن است و برای سرمایهگذاری در ملک از $345,000 (306,775 یورو) اقامت می‌دهد.
در این صفحه آپارتمان‌ها و خانه‌ها برای رایج‌ترین درخواست‌های خریداران آمده است، از استودیو در سانی بیچ تا آپارتمانی در مرکز صوفیه برای اجازه‌ی اقامت، همراه با قیمت‌ها به تفکیک شهر و محله، بازده اجاره، مالیات‌های جدا از قیمت و شرایط اقامت. مشاور ما تأیید میکند امروز چه چیزی برای فروش است و قیمت دقیق چقدر است.
بازار در یک نگاه
قیمت‌ها و قوانین برای 2026.
سرمایه‌گذاران در بلغارستان چه ملکی می‌خرند
در ادامه جذاب‌ترین پیشنهادها برای رایج‌ترین درخواست‌های خریداران و سرمایه‌گذاران آمده است. مشاور ما ملکی متناسب با خواسته‌های شما پیدا میکند.
استودیوی مبله در مجتمعی با شش استخر
$32,000
استودیوی 30 متری در طبقه‌ی 2 از 4 در مجتمعی در سانی بیچ، در ساختمانی که در 2016 تکمیل شده است. مبله فروخته می‌شود؛ مجتمع شش استخر دارد و زمین گلف و زمین‌های تنیس نزدیک‌اند. شارژ نگهداری مجتمع $650 (572 یورو) در سال است و مالک مستقیم می‌فروشد. در این تفریحگاه اجارهی بلندمدت تقریباً وجود ندارد، از همین رو استودیو را برای زندگی کنار دریا و اجاره در فصل می‌خرند.
آپارتمان یکخوابه در 20 متری ساحل جنوبی
$57,000
آپارتمان 60 متری در طبقه‌ی اول مجتمع تفریحی بزرگی در جنوب پوموریه، کنار ساحل جنوبی: ساحل شنی پهن با ورود آرام به دریا حدود 20 متر فاصله دارد. پذیرایی و یک اتاق خواب؛ آپارتمان کاملاً مبله و مجهز به لوازم خانگی است و بلافاصله پس از خرید آماده‌ی سکونت است. مجتمع دربسته استخرها، زمین بازی کودک، رستوران‌ها، فروشگاه‌ها، نگهبانی، آسانسور و پارکینگ دارد و اتوبوس‌های بورگاس و سانی بیچ جلوی ورودی می‌ایستند. ساختمان تکمیل شده و در حال بهره‌برداری است.
آپارتمان یکخوابه با تراس نزدیک باغ دریا
$112,000
آپارتمان 51 متری در طبقه‌ی چهارم و آخر ساختمانی آجری ساخت 1990 در محله‌ی لازور: آشپزخانه با پذیرایی، یک اتاق خواب و تراس. باغ دریا و دریا چند دقیقه پیاده فاصله دارند. آپارتمان بهطور محسوسی از موارد مشابه در این محله ارزان‌تر است. این آپارتمان‌ها در لازور از $450 (400 یورو) در ماه اجاره میروند، یعنی حدود 4.9% در سال.
آپارتمان یک‌خوابه‌ی رو به جنوب نزدیک اپرا
$135,000
آپارتمان 50 متری در طبقه‌ی 4 از 5 ساختمانی ساخت 2007 در مرکز وارنا: پذیرایی و یک اتاق خواب، با پنجره‌های رو به جنوب. در اسناد، آپارتمان مسکونی است، نه آتلیه. ساختمان اپرا و خیابان‌های اصلی مرکز نزدیک‌اند. این آپارتمان‌ها در مرکز وارنا از $730 (650 یورو) در ماه اجاره میروند، یعنی حدود 6.5% در سال.
آپارتمان یکخوابه در لوزنتس در چند دقیقه‌ی مترو
$242,000
آپارتمان 58 متری در طبقه‌ی 2 از 6 در لوزنتس، یکی از گران‌ترین محله‌های صوفیه: پذیرایی با آشپزخانه و یک اتاق خواب. ایستگاه مترو چند دقیقه پیاده است. آپارتمان از بیشتر موارد مشابه در این محله ارزان‌تر است. این آپارتمان‌ها در لوزنتس از $790 (700 یورو) در ماه اجاره میروند، یعنی حدود 3.9% در سال.
خانه‌ی آجری دوطبقه با زمین 602 متری در روستایی در استراندژا
$20,000
خانه‌ی دوطبقه‌ی 120 متری در روستای سرسبز و زیبای کوستی در استراندژا، در شهرداری تسارهوو. خانه آجری است، بدون اثاث فروخته می‌شود و به بازسازی نیاز دارد، از همین رو نقشه را میتوان به سلیقه‌ی خودتان طراحی کرد: برای زندگی در تمام سال یا تعطیلات در طبیعت. زمین 602 متر مربع است.
آپارتمان یکخوابه با منظره‌ی کوهستان در 6 کیلومتری تله‌کابین
$48,000
آپارتمان 58 متری در طبقه‌ی 3 از 5 در مجتمعی میان بانسکو و رازلوگ، در ساختمانی ساخت 2003: پذیرایی و یک اتاق خواب، با پنجره‌های رو به کوهستان. مبله فروخته می‌شود. تله‌کابین پیست‌های اسکی بانسکو 6 کیلومتر فاصله دارد. فصل این‌جا زمستان است و اجارهی بلندمدت کم است، از همین رو آپارتمان را برای زندگی در کوهستان و تعطیلات می‌خرند.
آپارتمان یکخوابه با تراس و انباری کنار مرکز خرید
$107,000
آپارتمان 56 متری در ساختمانی پیش‌ساخته در مرکز پلوودیف: پذیرایی، آشپزخانه‌ی جدا، یک اتاق خواب، تراس و انباری، با پنجره‌هایی که از پیش عوض شده‌اند. به بازسازی نیاز دارد و قیمتش در پایین‌ترین سطح محله است. کنار ساختمان پارکینگ رایگان و در نزدیکی مرکز خرید بزرگی هست. پس از بازسازی این آپارتمان‌ها از $620 (550 یورو) در ماه اجاره میروند، یعنی حدود 6.9% در سال.
آپارتمان سه‌خوابه با زیرشیروانی و گاراژ دوتایی برای اجازه‌ی اقامت
$346,000
آپارتمان 142 متری در طبقه‌ی 3 از 4 در ساختمانی کوچک در مرکز صوفیه: سه اتاق خواب، زیرشیروانی 30 متری و زیرزمین 40 متری. همراه آن گاراژ دوتایی، یک جای پارک و 33% زمین است؛ شهروند کشوری خارج از اتحادیه‌ی اروپا سهم زمین را از راه شرکتی بلغاری در اختیار دارد. قیمت به حد نصاب اقامت از راه خرید، یعنی $345,000 (306,775 یورو)، می‌رسد. این آپارتمان‌ها در مرکز صوفیه از $1,240 (1,100 یورو) در ماه اجاره میروند، یعنی حدود 4.3% در سال.
آپارتمان به تفکیک شهر
- صوفیه · آپارتمان از $88,000 · بازده تا 5.5% · اجازه‌ی اقامت از $345,000
- وارنا · آپارتمان از $47,000 · بازده تا 6.8% · اجازه‌ی اقامت از $345,000
- بورگاس · آپارتمان از $42,000 · بازده تا 5.0% · اجازه‌ی اقامت از $345,000
قیمت آپارتمان در شهرهای بلغارستان در 2026
طبق مؤسسه‌ی ملی آمار بلغارستان، در سه‌ماهه‌ی دوم 2026 قیمت مسکن نسبت به سال پیش 15.5% و نسبت به سه‌ماهه‌ی پیش 4.5% بالا رفت. پلوودیف سریع‌ترین رشد را دارد و قیمت‌ها در بورگاس در این سه‌ماهه کمی پایین آمد. در صوفیه آپارتمان‌ها بهطور میانگین حدود $3,000 برای هر متر مربع (2,680 یورو) فروخته شدند: آپارتمان 60 متری حدود $181,000 قیمت دارد.
| شهر | تغییر قیمت در سه‌ماهه‌ی دوم 2026 |
|---|---|
| پلوودیف | +5.8% |
| وارنا | +2.8% |
| صوفیه | +2.4% |
| بورگاس | -1.5% |
| میانگین بلغارستان | +4.5% در سه‌ماهه، +15.5% در سال |
داده‌های 2026: شاخص قیمت مسکن مؤسسه‌ی ملی آمار بلغارستان برای سه‌ماهه‌ی دوم 2026.
| محله‌ی کارتها | هر متر مربع، قیمت پیشنهادی | آپارتمان 50 متری |
|---|---|---|
| صوفیه، لوزنتس | حدود $4,410 (3,930 یورو) | حدود $221,000 |
| صوفیه، مرکز | حدود $3,860 (3,440 یورو) | حدود $193,000 |
| وارنا، مرکز | حدود $3,100 (2,750 یورو) | حدود $154,000 |
| بورگاس، لازور | حدود $2,900 (2,610 یورو) | حدود $146,000 |
| پلوودیف، مرکز | حدود $2,800 (2,500 یورو) | حدود $140,000 |
| سانی بیچ | حدود $1,600 (1,440 یورو) | حدود $81,000 |
| بانسکو | حدود $1,400 (1,280 یورو) | حدود $72,000 |
داده‌های 2026: میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها در محله‌هایی که آپارتمانهای کارتها در آن‌ها برای فروش است؛ دلار با نرخ 2026.
اجاره دادن چه بازدهی دارد
بازده ناخالص اجارهی بلندمدت در صوفیه حدود 4.3% در سال پیش از مالیات است. در پلوودیف و وارنا ورود ارزان‌تر است و اجاره‌ها پابرجا می‌مانند: آپارتمانهای کارتها با 6.5-6.9% اجاره میروند. در سانی بیچ و بانسکو اجارهی بلندمدت تقریباً وجود ندارد و درآمد آن‌جا از فصل تابستان و زمستان به دست می‌آید.
| مالیات | نرخ |
|---|---|
| درآمد اجارهی مسکن | ثابت 10%؛ غیرمقیم آن را بر اجارهی بلغاری می‌پردازد |
| فروش | 10% سود؛ مقیم بلغارستان یا اتحادیه‌ی اروپا برای یک خانه در سال که بیش از 3 سال در مالکیتش بوده چیزی نمی‌پردازد |
| مالیات سالانه‌ی ملک | 0.01-0.45% ارزش مالیاتی، تعیین‌شده توسط شهرداری، بهعلاوهی عوارض جمع‌آوری زباله |
| شرکتی که زمین را در اختیار دارد | مالیات شرکت 10% و صورت‌های مالی سالانه |
داده‌های 2026: بازده میانگین صوفیه است؛ مقایسه‌ی کشورها در جدول بازده اجاره.
مالیات اجارهی خانه در بلغارستان در بلغارستان پرداخت می‌شود. بلغارستان با آمریکا، بریتانیا، آلمان، فرانسه، ایتالیا و بیشتر کشورهای دیگر اروپا قرارداد اجتناب از مالیات مضاعف دارد، از همین رو از یک درآمد دو بار مالیات گرفته نمی‌شود؛ روسیه در 2023 مواد اصلی قرارداد خود را تعلیق کرد. نرخ‌ها و نمونه‌ها: صفحه‌ی مالیات در بلغارستان.
چه هزینه‌هایی به قیمت ملک اضافه می‌شود
| پرداخت | مبلغ |
|---|---|
| مالیات محلی خرید | 0.1-3% از قیمت یا ارزش مالیاتی، هر کدام بیشتر باشد: 3% در صوفیه، تا 3% در تفریحگاه‌ها |
| دفتر اسناد رسمی | 0.1-1.5% ارزش، حداکثر $3,450 (3,067.75 یورو)، بهعلاوهی 20% مالیات بر ارزش افزوده |
| ثبت در دفتر املاک | عوارض سازمان ثبت به میزان 0.1% قیمت |
| مترجم رسمی | اگر خریدار بلغاری نداند، نزد دفتر اسناد رسمی لازم است |
| شارژ نگهداری مجتمع تفریحی | از $650 (572 یورو) در سال برای استودیوی کارتها |
داده‌های 2026. شهروند کشوری خارج از اتحادیه‌ی اروپا زمین زیر خانه را از راه شرکتی بلغاری در اختیار دارد. مشاور ما جمع کل را برای هر آپارتمان مشخص محاسبه میکند.
در بلغارستان آپارتمان پیش از بیعانه در دفتر ثبت املاک بررسی می‌شود
اشتباه در این‌جا گران‌تر از مالیات تمام می‌شود: آپارتمانی که به‌جای مسکن آتلیه یا دفتر ثبت شده، ساختمانی بدون پروانه‌ی بهره‌برداری، بدهی شارژ مجتمع تفریحی و پولی که بدون مسیر پرداخت برنامه‌ریزی‌شده بانک نمی‌پذیرد. همراهی Murblz این خطرها را برطرف میکند: ملکی متناسب با بودجه و هدف پیدا می‌کنیم، مالکان، بار حقوقی و مجوزها را بررسی می‌کنیم، برای زمین شرکت ثبت می‌کنیم و معامله را نزد دفتر اسناد رسمی تا ثبت در دفتر املاک پیش می‌بریم.
هزینه‌ی همراهی: با درخواست از مشاور.
آیا خرید ملک اجازه‌ی اقامت می‌دهد
بله، از $345,000. بلغارستان برای سرمایهگذاری در ملک دست‌کم به مبلغ $345,000 (306,775 یورو) اقامت می‌دهد؛ پیش از گذر به یورو حد نصاب 600,000 لوا بود. آپارتمان سه‌خوابه‌ی مرکز صوفیه در کارتها به این حد نصاب می‌رسد و مشاور ما آپارتمان‌ها و خانه‌های دیگر از این مبلغ را در چت می‌فرستد.
بلغارستان برنامهی تابعیت از راه سرمایهگذاری را در 2022 بست. آپارتمان را بدون اقامت هم میتوان خرید: شهروند هر کشوری آپارتمان یا خانه را بدون مجوز جداگانه به نام خود می‌خرد. برای شهروندان روسیه پول کاری جداگانه است: بانک‌های اتحادیه‌ی اروپا بدون اجازه‌ی اقامت اتحادیه سپرده‌ی بیش از $113,000 (100,000 یورو) از آن‌ها نمی‌پذیرند، از همین رو مسیر پرداخت پیش از بیعانه برنامه‌ریزی می‌شود. شرایط: صفحه‌ی اجازه‌ی اقامت بلغارستان.
چگونه ملک را پیدا می‌کنیم
- بودجه و هدف: سرمایهگذاری، خانهای کنار دریا یا در کوهستان، اجازه‌ی اقامت. مشاور شهر، محله و روش پرداخت شما را روشن میکند.
- گزینش ملک‌های واقعی: آپارتمان‌ها با قیمت فروشنده، متراژ، طبقه، شارژ نگهداری و محاسبه‌ی بازده.
- بررسی‌ها: مالکان و بار حقوقی در دفتر ثبت املاک، پروانه‌ی بهره‌برداری ساختمان، کاربری مسکونی و نه آتلیه یا دفتر.
- معامله‌ی غیرحضوری با وکالت‌نامه: قرارداد مقدماتی با بیعانه، سند رسمی با مترجم رسمی، مالیات محلی و ثبت در دفتر املاک.
مشاور گزینش را با قیمت فروشندگان در تاریخ گزینش در چت می‌فرستد.
گزینه‌ها در کشورهای دیگر
ملک سرمایهگذاری در کشورهای دیگر:
- ملک سرمایهگذاری در ترکیه: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در امارات: چه بخرید در دبی و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در صربستان: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در برزیل: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در گرجستان: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در اسپانیا: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در ایتالیا: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در قبرس: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در مونته‌نگرو: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در یونان: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در تایلند: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در بالی: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در پاراگوئه: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در پرتغال: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در مصر: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در پاناما: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در فرانسه: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در آمریکا: چه بخرید در فلوریدا و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در بریتانیا: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
- ملک سرمایهگذاری در بوسنی و هرزگوین: چه بخرید و چقدر هزینه دارد
بیشتر درباره‌ی خرید در این کشور:
- ملک در بلغارستان برای خارجیان: قوانین، مالیات و معامله
- چگونه در بلغارستان آپارتمان بخریم
- اجازه‌ی اقامت بلغارستان
- مالیات در بلغارستان
- صوفیه: راهنمای شهر و مهاجرت
- بورگاس: راهنمای شهر و مهاجرت
مقایسه‌ی همهی کشورها و بودجه‌ها: صفحه‌ی املاک سرمایهگذاری در خارج.
پرسش‌های پرتکرار
قیمت خانه در بلغارستان در 2026 چقدر است؟
آیا خارجی‌ها می‌توانند در بلغارستان ملک بخرند؟
آیا با خرید خانه در بلغارستان میتوان اقامت گرفت؟
اجاره دادن آپارتمان در بلغارستان چقدر بازده دارد؟
هزینههای خرید آپارتمان در بلغارستان چیست؟
آیا بلغارستان یورو را پذیرفته است؟
در بلغارستان کجا آپارتمان برای سرمایهگذاری بخریم؟
آیا میتوان از راه دور در بلغارستان آپارتمان خرید؟
نمی‌خواهید این کار را تنها پیش ببرید؟
کل روند را از آغاز تا پایان پیش می‌بریم: ملک‌های متناسب با هدفتان را برمی‌گزینیم، بررسی حقوقی می‌کنیم و معامله را تا ثبت همراهی می‌کنیم. پرسشتان را در گفت‌وگو بپرسید: مشاورهٔ رایگان همین‌جا آغاز می‌شود. نمایندگی حقوقی در ادارات دولتی و دادگاه‌ها را متخصصان Murblz همراه با همکاران دارای مجوز محلی انجام می‌دهند.
مشاور Murblz همین حالا در گفتگوی همین صفحه پاسخ می‌دهد. شرایطتان را بنویسید تا با هم بررسی کنیم.
مشاوره‌ی رایگانبعد چه می‌شود
- کارشناس وضعیت و هدف شما را بررسی میکند.
- از راهی که ترجیح می‌دهید با شما تماس می‌گیریم و به پرسش‌هایتان پاسخ می‌دهیم.
- برنامهٔ کار، زمان‌بندی صادقانه و برآورد کتبی هزینه می‌گیرید.