Imóveis no exterior · 2026-10-18
Imóveis para investir na Bulgária: o que comprar e quanto custa
Apartamentos à venda em seis cidades e balneários com preços mínimos, rentabilidade e impostos na compra e na posse.
Em 2026, o metro quadrado no centro de Sófia custa cerca de US$ 4.100 pelos preços pedidos, cerca de US$ 4.800 em Lozenets, cerca de US$ 3.000 em Varna e Burgas, e US$ 1.400-1.600 nos balneários de Sunny Beach e Bansko. A Bulgária adotou o euro em 1º de janeiro de 2026, está totalmente no espaço Schengen desde 2025 e dá residência por um investimento em imóvel a partir de US$ 345.000 (€ 306.800).
Abaixo estão sete apartamentos à venda agora, de US$ 32.000 em Sunny Beach a US$ 346.000 no centro de Sófia para a autorização de residência, os preços por cidade e bairro, a rentabilidade do aluguel, os impostos além do preço e as condições da residência. Um consultor confirma o que está à venda hoje e o preço exato.
O mercado em resumo
Preços e regras de 2026.
Que imóveis os investidores compram na Bulgária
Sete apartamentos à venda agora na Bulgária, de US$ 32.000 a US$ 346.000: balneários no litoral e nas montanhas, Plovdiv, Burgas, Varna e Sófia. O preço, a área, o andar e o estado são os do vendedor; um consultor envia no chat os documentos, a planta e opções parecidas.
Estúdio mobiliado em condomínio com seis piscinas
US$ 32.000
Um estúdio de 30 m² no 2º andar de 4 em um condomínio em Sunny Beach, em um prédio concluído em 2016. É vendido mobiliado; o condomínio tem seis piscinas, com um campo de golfe e quadras de tênis perto. A taxa de manutenção do condomínio é de US$ 650 (€ 572) por ano, e o dono vende direto. O balneário quase não tem aluguel de longo prazo, por isso o estúdio é comprado para morar perto do mar e alugar na temporada.
Apartamento de um quarto com vista para as montanhas a 6 km do teleférico
US$ 48.000
Um apartamento de 58 m² no 3º andar de 5 em um condomínio entre Bansko e Razlog, em um prédio de 2003: sala e quarto, com janelas voltadas para as montanhas. É vendido mobiliado. O teleférico das pistas de esqui de Bansko fica a 6 km. A temporada aqui é o inverno e o aluguel de longo prazo é escasso, por isso o apartamento é comprado para morar nas montanhas e passar as férias.
Apartamento de um quarto para reformar com terraço e depósito ao lado de um shopping
US$ 107.000
Um apartamento de 56 m² em um prédio de painéis no centro de Plovdiv: sala, cozinha separada, um quarto, terraço e depósito, com as janelas já trocadas. Precisa de reforma e o preço está entre os mais baixos do bairro. Há estacionamento gratuito ao lado do prédio e um grande shopping perto. Depois da reforma, apartamentos assim são alugados a partir de US$ 620 (€ 550) por mês, cerca de 6,9% ao ano.
Apartamento de um quarto com terraço perto do Jardim Marítimo
US$ 112.000
Um apartamento de 51 m² no 4º e último andar de um prédio de tijolos de 1990 no bairro de Lazur: cozinha integrada à sala, um quarto e um terraço. O Jardim Marítimo e o mar ficam a poucos minutos a pé. O apartamento é bem mais barato que outros parecidos no bairro. Apartamentos assim em Lazur são alugados a partir de US$ 450 (€ 400) por mês, cerca de 4,9% ao ano.
Apartamento de um quarto voltado para o sul perto da Ópera
US$ 135.000
Um apartamento de 50 m² no 4º andar de 5 em um prédio de 2007 no centro de Varna: sala e quarto, com janelas voltadas para o sul. No papel é um apartamento residencial, e não um ateliê. A Ópera e as principais ruas do centro ficam perto. Apartamentos assim no centro de Varna são alugados a partir de US$ 730 (€ 650) por mês, cerca de 6,5% ao ano.
Apartamento de um quarto em Lozenets a poucos minutos do metrô
US$ 242.000
Um apartamento de 58 m² no 2º andar de 6 em Lozenets, um dos bairros mais caros de Sófia: sala com cozinha e um quarto. Uma estação de metrô fica a poucos minutos a pé. O apartamento é mais barato que a maioria dos parecidos no bairro. Apartamentos assim em Lozenets são alugados a partir de US$ 790 (€ 700) por mês, cerca de 3,9% ao ano.
Apartamento de três quartos com sótão e garagem dupla para a autorização de residência
US$ 346.000
Um apartamento de 142 m² no 3º andar de 4 em um prédio pequeno no centro de Sófia: três quartos, um sótão de 30 m² e um porão de 40 m². Vem com garagem dupla, uma vaga e 33% do terreno; o cidadão de fora da UE detém a fração do terreno por meio de uma empresa búlgara. O preço atinge o limite da residência pela compra, US$ 345.000 (€ 306.800). Apartamentos assim no centro de Sófia são alugados a partir de US$ 1.240 (€ 1.100) por mês, cerca de 4,3% ao ano.
O preço é o do vendedor em 2026, em dólares arredondado para cima até o milhar, em euros entre parênteses. Cada apartamento custa no máximo o menor preço de apartamentos parecidos no bairro mais 10%, e o apartamento para a autorização de residência parte do limite de US$ 345.000 (€ 306.800). O aluguel mensal vem de anúncios de aluguel de longo prazo de apartamentos parecidos no bairro. O andar segue a contagem búlgara do anúncio. Verificamos os cards todo mês e trocamos um apartamento vendido por outro do mesmo tipo e preço.
Quanto custa um apartamento nas cidades da Bulgária em 2026
Segundo o Instituto Nacional de Estatística da Bulgária, no segundo trimestre de 2026 os preços da moradia subiram 15,5% em um ano e 4,5% em um trimestre. Plovdiv cresce mais rápido, enquanto os preços em Burgas caíram um pouco no trimestre. Em Sófia os apartamentos foram vendidos em média por cerca de US$ 3.000 o metro quadrado (€ 2.680): um apartamento de 60 m² custa cerca de US$ 181.000.
| Cidade | Variação do preço no segundo trimestre de 2026 |
|---|---|
| Plovdiv | +5,8% |
| Varna | +2,8% |
| Sófia | +2,4% |
| Burgas | -1,5% |
| Média da Bulgária | +4,5% no trimestre, +15,5% em um ano |
Dados de 2026: índice de preços da moradia do Instituto Nacional de Estatística da Bulgária no segundo trimestre de 2026.
| Bairro dos cards | Preço do m², pedido | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Sófia, Lozenets | cerca de US$ 4.800 (€ 4.290) | cerca de US$ 241.000 |
| Sófia, Centro | cerca de US$ 4.100 (€ 3.630) | cerca de US$ 204.000 |
| Varna, Centro | cerca de US$ 3.100 (€ 2.750) | cerca de US$ 154.000 |
| Burgas, Lazur | cerca de US$ 2.900 (€ 2.610) | cerca de US$ 146.000 |
| Plovdiv, Centro | cerca de US$ 2.800 (€ 2.500) | cerca de US$ 140.000 |
| Sunny Beach | cerca de US$ 1.600 (€ 1.440) | cerca de US$ 81.000 |
| Bansko | cerca de US$ 1.400 (€ 1.280) | cerca de US$ 72.000 |
Dados de 2026: preço médio pedido pelos apartamentos nos bairros onde estão à venda os apartamentos dos cards; dólares ao câmbio de 2026.
Quanto rende o aluguel
A rentabilidade bruta do aluguel de longo prazo em Sófia é de cerca de 4,2% ao ano antes de impostos. Em Plovdiv e Varna a entrada é mais barata e os aluguéis se mantêm: os apartamentos dos cards são alugados a 6,5-6,9%. Sunny Beach e Bansko quase não têm aluguel de longo prazo; a renda ali vem das temporadas de verão e de inverno.
| Imposto | Alíquota |
|---|---|
| Renda do aluguel de moradia | 10% fixo; o não residente paga sobre o aluguel búlgaro |
| Venda | 10% do ganho; um residente da Bulgária ou da UE não paga nada por uma moradia por ano com posse de mais de 3 anos |
| Imposto anual sobre imóveis | 0,01-0,45% do valor fiscal, definido pelo município, mais uma taxa de coleta de lixo |
| Empresa que detém o terreno | imposto corporativo de 10% e contabilidade anual |
Dados de 2026: a rentabilidade é a média de Sófia; os países são comparados na tabela de rentabilidade do aluguel.
Em 2023, a Rússia suspendeu os principais artigos do acordo para evitar a dupla tributação com a Bulgária, por isso o imposto sobre o aluguel é pago na Bulgária. Alíquotas e exemplos estão na página impostos na Bulgária.
Que custos somar ao preço do imóvel
| Pagamento | Valor |
|---|---|
| Imposto local de aquisição | 0,1-3% do maior valor entre o preço e o valor fiscal: cerca de 2,5% em Sófia, até 3% nos balneários |
| Tabelião | 0,1-1,5% do valor, com teto de US$ 3.400 (€ 3.000), mais IVA de 20% |
| Registro no Registro de Imóveis | taxa da Agência de Registro de 0,1% do preço |
| Tradutor juramentado | obrigatório no tabelião se o comprador não fala búlgaro |
| Taxa de manutenção do condomínio no balneário | a partir de US$ 650 (€ 572) por ano para o estúdio dos cards |
Dados de 2026. O cidadão de fora da UE detém o terreno sob uma casa por meio de uma empresa búlgara. Um consultor calcula o total de um apartamento específico.
A compra dá autorização de residência
Sim, a partir de US$ 345.000. A Bulgária dá residência por um investimento em imóvel de pelo menos US$ 345.000 (€ 306.800); antes da troca para o euro, o limite era de 600.000 levs. O apartamento de três quartos no centro de Sófia dos cards atinge o limite, e um consultor envia no chat outros apartamentos e casas a partir desse valor.
A Bulgária encerrou o programa de cidadania por investimento em 2022. Dá para comprar um apartamento sem residência: o cidadão de qualquer país compra um apartamento ou uma casa em seu próprio nome, sem autorização separada. Com passaporte russo, o dinheiro é uma tarefa à parte: os bancos da UE não aceitam depósitos acima de US$ 113.000 (€ 100.000) de cidadãos russos sem autorização de residência na UE, por isso a rota do pagamento é planejada antes do sinal. As condições estão na página Autorização de residência na Bulgária.
Como encontramos um imóvel
- Orçamento e objetivo: investimento, uma casa perto do mar ou nas montanhas, autorização de residência. O consultor esclarece a cidade, o bairro e a forma de pagamento.
- Uma seleção de imóveis reais: apartamentos com o preço do vendedor, a área, o andar, a taxa de manutenção e o cálculo da rentabilidade.
- Verificações: proprietários e ônus no Registro de Imóveis, o habite-se do prédio, o status residencial, e não de ateliê ou escritório.
- Transação a distância por procuração: contrato preliminar com sinal, escritura no tabelião com tradutor juramentado, imposto local e registro.
O consultor envia a seleção no chat, com os preços dos vendedores na data da seleção.
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Todos os países e orçamentos comparados estão na página Imóveis no exterior para investir.
Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento na Bulgária em 2026?
Estrangeiro pode comprar imóvel na Bulgária?
Comprar um apartamento dá residência na Bulgária?
Quanto rende alugar um apartamento na Bulgária?
Quais são os custos da compra de um apartamento na Bulgária?
A Bulgária adotou o euro?
Onde comprar um apartamento para investir na Bulgária?
Posso comprar um apartamento na Bulgária a distância?
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