Yurt dışında gayrimenkul · 2026-10-18
Bulgaristan'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
Bulgaristan'ın şehirlerinde, tatil beldelerinde ve köylerinde satılık daireler ve evler, getiri, alım ve sahiplik vergileri.
2026'da ilan fiyatlarına göre Sofya merkezinde metrekare yaklaşık 3.860 $, Lozenets'te yaklaşık 4.410 $, Varna ve Burgaz'da yaklaşık 3.000 $, Sunny Beach ve Bansko tatil beldelerinde 1.400-1.600 $. Bulgaristan 1 Ocak 2026'dan itibaren avroya geçti, 2025'ten bu yana Schengen'in tam üyesi ve 345.000 $'dan (306.775 €) gayrimenkul yatırımına oturum izni veriyor.
Bu sayfada Sunny Beach'teki bir stüdyodan oturum izni için Sofya merkezindeki bir daireye kadar alıcıların en sık taleplerine göre daireler ve evler, şehirlere ve semtlere göre fiyatlar, kira getirisi, fiyatın üzerine eklenen vergiler ve oturum koşulları yer alıyor. Bugün neyin satışta olduğunu ve kesin fiyatı danışman teyit eder.
Kısaca piyasa
Fiyatlar ve kurallar 2026 itibarıyla.
Yatırımcılar Bulgaristan'da hangi mülkleri alıyor
Aşağıda alıcıların ve yatırımcıların en sık taleplerine göre en ilginç teklifler yer alıyor. Danışman taleplerinize uygun mülkü bulur.
Altı havuzlu bir sitede eşyalı stüdyo
32.000 $
Sunny Beach'te bir sitede, 2016'da tamamlanmış binanın 4 katından 2. katında 30 m² stüdyo. Eşyalı satılıyor; sitede altı havuz var, yakında golf sahası ve tenis kortları bulunuyor. Site aidatı yılda 650 $ (572 €), sahibi doğrudan satıyor. Tatil beldesinde uzun vadeli kiralama neredeyse yok, bu yüzden stüdyo deniz kenarında yaşamak ve sezonda kiraya vermek için alınır.
Güney Plajı'na 20 metre mesafede 1+1 daire
57.000 $
Pomorie'nin güneyinde, Güney Plajı yanında büyük bir tatil sitesinin birinci katında 60 m² daire: denize yumuşak girişli geniş kumlu plaj yaklaşık 20 metre uzaklıkta. Salon ve yatak odası; daire tamamen eşyalı ve beyaz eşyalı, satın almadan hemen sonra oturmaya hazır. Kapalı sitede havuzlar, oyun alanları, restoranlar, mağazalar, güvenlik, asansör ve otopark var; Burgaz ve Sunny Beach otobüsleri girişte duruyor. Bina tamamlanmış ve kullanımda.
Deniz Bahçesi yakınında teraslı 1+1 daire
112.000 $
Lazur semtinde 1990 yapımı tuğla bir binanın en üst katı olan 4. katında 51 m² daire: mutfaklı salon, yatak odası ve teras. Deniz Bahçesi ve deniz birkaç dakika yürüme mesafesinde. Daire semtteki benzerlerinden belirgin şekilde ucuz. Lazur'da bu tür daireler ayda 450 $'dan (400 €) kiralanıyor, yılda yaklaşık %4,9.
Opera yakınında güney cepheli 1+1 daire
135.000 $
Varna merkezinde 2007 yapımı bir binanın 5 katından 4. katında 50 m² daire: salon ve yatak odası, pencereler güneye bakıyor. Tapuda atölye değil, konut olarak kayıtlı. Opera binası ve merkezin ana caddeleri yakında. Varna merkezinde bu tür daireler ayda 730 $'dan (650 €) kiralanıyor, yılda yaklaşık %6,5.
Lozenets'te metroya birkaç dakika mesafede 1+1 daire
242.000 $
Sofya'nın en pahalı semtlerinden Lozenets'te 6 katlı binanın 2. katında 58 m² daire: mutfaklı salon ve yatak odası. Metro istasyonu birkaç dakika yürüme mesafesinde. Daire semtteki benzerlerinin çoğundan ucuz. Lozenets'te bu tür daireler ayda 790 $'dan (700 €) kiralanıyor, yılda yaklaşık %3,9.
Istranca'da bir köyde 602 m² arsalı, iki katlı tuğla ev
20.000 $
Tsarevo belediyesine bağlı, Istranca'daki yeşil ve pitoresk Kosti köyünde 120 m² iki katlı ev. Ev tuğla, eşyasız satılıyor ve tadilat gerektiriyor, bu yüzden planı kendi isteğinize göre düzenleyebilirsiniz: yıl boyu yaşamak veya doğada tatil için. Arsa 602 m².
Teleferiğe 6 km mesafede dağ manzaralı 1+1 daire
48.000 $
Bansko ile Razlog arasındaki bir sitede, 2003 yapımı binanın 5 katından 3. katında 58 m² daire: salon ve yatak odası, pencereler dağlara bakıyor. Eşyalı satılıyor. Bansko kayak pistlerine çıkan teleferik 6 km uzaklıkta. Burada sezon kış ve uzun vadeli kiracı az, bu yüzden daire dağda yaşamak ve tatil için alınır.
Alışveriş merkezi yanında teraslı ve depolu 1+1 daire
107.000 $
Filibe merkezinde panel bir binada 56 m² daire: salon, ayrı mutfak, yatak odası, teras ve depo; pencereler yenilenmiş. Tadilat gerektiriyor ve fiyatı semtin alt sınırında. Binanın yanında ücretsiz otopark, yakında büyük bir alışveriş merkezi var. Tadilattan sonra bu tür daireler ayda 620 $'dan (550 €) kiralanıyor, yılda yaklaşık %6,9.
Oturum izni için çatı katlı ve çift garajlı 3+1 daire
346.000 $
Sofya merkezinde küçük bir binanın 4 katından 3. katında 142 m² daire: üç yatak odası, 30 m² çatı katı ve 40 m² bodrum. Çift garaj, otopark yeri ve arsanın %33'ü dahil; AB dışı bir ülkenin vatandaşı arsa payına bir Bulgar şirketi üzerinden sahip olur. Fiyat, satın almayla oturum eşiği olan 345.000 $'ı (306.775 €) karşılıyor. Sofya merkezinde bu tür daireler ayda 1.240 $'dan (1.100 €) kiralanıyor, yılda yaklaşık %4,3.
Şehirlere göre daireler
- Sofya · 88.000 $'dan daireler · %5,5'e kadar getiri · 345.000 $'dan oturum izni
- Varna · 47.000 $'dan daireler · %6,8'e kadar getiri · 345.000 $'dan oturum izni
- Burgaz · 42.000 $'dan daireler · %5,0'a kadar getiri · 345.000 $'dan oturum izni
2026'da Bulgaristan şehirlerinde bir daire ne kadar
Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre 2026'nın ikinci çeyreğinde konut fiyatları yıllık %15,5, çeyreklik %4,5 arttı. En hızlı Filibe büyüyor, Burgaz'da ise fiyatlar çeyrek içinde hafifçe geriledi. Sofya'da daireler ortalama metrekare başına yaklaşık 3.000 $'a (2.680 €) satıldı: 60 m² bir daire yaklaşık 181.000 $.
| Şehir | 2026'nın ikinci çeyreğinde fiyat değişimi |
|---|---|
| Filibe | +%5,8 |
| Varna | +%2,8 |
| Sofya | +%2,4 |
| Burgaz | -%1,5 |
| Bulgaristan ortalaması | çeyrekte +%4,5, yılda +%15,5 |
2026 verileri: Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün 2026 ikinci çeyrek konut fiyat endeksi.
| Kartlardaki semt | İlan m² fiyatı | 50 m² daire |
|---|---|---|
| Sofya, Lozenets | yaklaşık 4.410 $ (3.930 €) | yaklaşık 221.000 $ |
| Sofya, Merkez | yaklaşık 3.860 $ (3.440 €) | yaklaşık 193.000 $ |
| Varna, Merkez | yaklaşık 3.100 $ (2.750 €) | yaklaşık 154.000 $ |
| Burgaz, Lazur | yaklaşık 2.900 $ (2.610 €) | yaklaşık 146.000 $ |
| Filibe, Merkez | yaklaşık 2.800 $ (2.500 €) | yaklaşık 140.000 $ |
| Sunny Beach | yaklaşık 1.600 $ (1.440 €) | yaklaşık 81.000 $ |
| Bansko | yaklaşık 1.400 $ (1.280 €) | yaklaşık 72.000 $ |
2026 verileri: kartlardaki dairelerin satıldığı semtlerde dairelerin ortalama ilan fiyatı; dolar 2026 kurlarıyla.
Kiraya vermek ne kadar getiri sağlar
Sofya'da uzun vadeli kiralamanın brüt getirisi vergi öncesi yılda yaklaşık %4,3. Filibe ve Varna'da giriş daha ucuz, kiralar ise yüksek kalıyor: kartlardaki daireler %6,5-6,9 getiriyle kiralanıyor. Sunny Beach ve Bansko'da uzun vadeli kiralama neredeyse yok; gelir yaz ve kış sezonlarından gelir.
| Vergi | Oran |
|---|---|
| Konut kira geliri | sabit %10; yerleşik olmayan kişi Bulgaristan'daki kira için öder |
| Satış | kazancın %10'u; Bulgaristan veya AB yerleşiği, 3 yıldan uzun süre sahip olduğu bir konut için yılda bir kez hiçbir şey ödemez |
| Yıllık emlak vergisi | vergi değerinin %0,01-0,45'i, belediye belirler, artı çöp toplama harcı |
| Arsa sahibi şirket | %10 kurumlar vergisi ve yıllık hesaplar |
2026 verileri: getiri Sofya ortalamasıdır; ülkeler kira getirisi tablosunda karşılaştırılıyor.
Bulgaristan'daki bir konutun kira vergisi Bulgaristan'da ödenir. Bulgaristan'ın ABD, Birleşik Krallık, Almanya, Fransa, İtalya ve diğer Avrupa ülkelerinin çoğuyla çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları var, bu yüzden aynı gelir iki kez vergilendirilmez; Rusya 2023'te anlaşmasının ana maddelerini askıya aldı. Oranlar ve örnekler Bulgaristan'da vergiler sayfasında.
Gayrimenkul fiyatına hangi masraflar eklenir
| Ödeme | Tutar |
|---|---|
| Yerel tapu devir vergisi | fiyatın veya vergi değerinin (hangisi yüksekse) %0,1-3'ü: Sofya'da %3, tatil beldelerinde %3'e kadar |
| Noter | değerin %0,1-1,5'i, en fazla 3.450 $ (3.067,75 €), artı %20 KDV |
| Tapu siciline kayıt | Tescil Ajansı harcı, fiyatın %0,1'i |
| Yeminli tercüman | alıcı Bulgarca bilmiyorsa noterde zorunlu |
| Tatil sitesi aidatı | kartlardaki stüdyo için yılda 650 $'dan (572 €) |
2026 verileri. AB dışı bir ülkenin vatandaşı bir evin altındaki arsaya Bulgar şirketi üzerinden sahip olur. Belirli bir daire için toplamı danışman hesaplar.
Bulgaristan'da daire kaporadan önce tapu sicilinde kontrol edilir
Hatalar vergiden daha pahalıya mal olur: konut değil atölye veya ofis olarak kayıtlı bir daire, iskân izni olmayan bir bina, ödenmemiş tatil sitesi aidatları ve ödeme yolu planlanmadığı için bankanın kabul etmediği para. Murblz desteği bu riskleri ortadan kaldırır: bütçenize ve hedefinize uygun mülkü buluruz, sahipleri, takyidatları ve izinleri kontrol ederiz, arsa için şirket kurar, noterdeki işlemi tapu kaydına kadar yürütürüz.
Destek ücreti talep üzerine yöneticimizden: satın alma bütçesine ve hedefe (yatırım, taşınma veya oturum izni) bağlıdır, danışman sohbette hesaplar.
Satın alma oturum izni sağlar mı
Evet, 345.000 $'dan. Bulgaristan en az 345.000 $'lık (306.775 €) gayrimenkul yatırımına oturum izni verir; avroya geçişten önce eşik 600.000 levaydı. Kartlardaki Sofya merkezindeki üç yatak odalı daire eşiği karşılıyor; bu tutardan başlayan diğer daireleri ve evleri danışman sohbete gönderir.
Bulgaristan yatırımla vatandaşlık programını 2022'de kapattı. Oturum izni olmadan da daire alabilirsiniz: her ülkenin vatandaşı ayrı bir izin olmadan kendi adına daire veya ev satın alır. Rusya vatandaşları için para transferi ayrı bir konu: AB bankaları AB oturum izni olmayan Rusya vatandaşlarından 113.000 $'ın (100.000 €) üzerinde mevduat kabul etmez, bu yüzden ödeme yolu kaporadan önce planlanır. Koşullar Bulgaristan oturum izni sayfasında.
Gayrimenkulü nasıl buluyoruz
- Bütçe ve hedef: yatırım, deniz kenarında veya dağlarda bir ev, oturum izni. Danışman şehri, semti ve nasıl ödeyeceğinizi netleştirir.
- Gerçek gayrimenkul seçkisi: satıcı fiyatı, metrekare, kat, aidat ve getiri hesabıyla daireler.
- Kontroller: tapu sicilinde sahipler ve takyidatlar, binanın iskân izni, atölye veya ofis değil konut statüsü.
- Vekâletnameyle uzaktan işlem: kaparolu ön sözleşme, yeminli tercümanla noter senedi, yerel vergi ve tapu sicili kaydı.
Danışman seçkiyi, seçki tarihindeki satıcı fiyatlarıyla sohbete gönderir.
Diğer ülkelerdeki seçenekler
Diğer ülkelerde yatırımlık gayrimenkul:
- Türkiye'de yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- BAE'de yatırımlık gayrimenkul: Dubai'de ne alınır ve ne kadar
- Sırbistan'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Brezilya'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Gürcistan'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- İspanya'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- İtalya'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Güney Kıbrıs'ta yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Karadağ'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Yunanistan'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Tayland'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Bali'de yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Paraguay'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Portekiz'de yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Mısır'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Panama'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Fransa'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- ABD'de yatırımlık gayrimenkul: Florida'da ne alınır ve ne kadar
- Birleşik Krallık'ta yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Bosna-Hersek'te yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
Bu ülkede satın alma hakkında daha fazlası:
- Yabancılar için Bulgaristan'da gayrimenkul: kurallar, vergiler ve işlem
- Bulgaristan'da daire nasıl alınır
- Bulgaristan oturum izni
- Bulgaristan'da vergiler
- Sofya: şehir ve taşınma rehberi
- Burgaz: şehir ve taşınma rehberi
Tüm ülkeler ve bütçeler karşılaştırmalı olarak Yurt dışında yatırımlık gayrimenkul sayfasında.
Sık sorulan sorular
2026'da Bulgaristan'da ev fiyatları ne kadar?
Yabancılar Bulgaristan'dan ev alabilir mi?
Bulgaristan'dan ev alana oturum izni veriliyor mu?
Bulgaristan'da daire kiraya vermek ne kadar getiri sağlar?
Bulgaristan'da ev alırken hangi masraflar ödenir?
Bulgaristan avroya geçti mi?
Bulgaristan'da yatırım için hangi şehirden ev alınır?
Bulgaristan'dan uzaktan ev alınabilir mi?
Bununla tek başınıza uğraşmak istemiyor musunuz?
Tüm süreci baştan sona biz yürütüyoruz: hedefinize uygun mülkleri seçiyor, hukuki kontrolleri yapıyor ve işlemi tapu tesciline kadar yürütüyoruz. Sorunuzu sohbette sorun: ücretsiz danışmanlık hemen burada başlıyor. Resmi kurumlar ve mahkemeler önünde hukuki temsili, Murblz uzmanları yerel lisanslı ortaklarla birlikte üstlenir.
Murblz danışmanı bu sayfadaki sohbette hemen yanıt verir. Durumunuzu anlatın, birlikte çözelim.
Ücretsiz danışmanlık