Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier en Bulgarie : quoi acheter et à quel prix
Appartements et maisons à vendre dans les villes, les stations et les villages bulgares, rendements, impôts à l'achat et sur la détention.
En 2026, le mètre carré coûte environ 3 860 $ au centre de Sofia selon les prix demandés, environ 4 410 $ à Lozenets, environ 3 000 $ à Varna et Bourgas, et 1 400 à 1 600 $ dans les stations de Sunny Beach et Bansko. La Bulgarie est passée à l'euro le 1er janvier 2026, fait pleinement partie de l'espace Schengen depuis 2025 et accorde un titre de séjour pour un investissement immobilier dès 345 000 $ (306 775 euros).
Cette page présente des appartements et des maisons pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs, d'un studio à Sunny Beach à un appartement au centre de Sofia pour un titre de séjour, les prix par ville et par quartier, les rendements locatifs, les impôts en plus du prix et les conditions du titre de séjour. Un conseiller confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Quels biens les investisseurs achètent en Bulgarie
Voici les offres les plus intéressantes pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs et des investisseurs. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Un studio meublé dans une résidence avec six piscines
32 000 $
Un studio de 30 m² au 2e étage sur 4 dans une résidence de Sunny Beach, dans un immeuble achevé en 2016. Il est vendu meublé ; la résidence dispose de six piscines, avec un golf et des courts de tennis à proximité. Les charges d'entretien de la résidence sont de 650 $ (572 €) par an, et le propriétaire vend en direct. La station n'a presque pas de location longue durée, le studio s'achète donc pour vivre au bord de la mer et louer en saison.
Un appartement d'une chambre à 20 mètres de la plage Sud
57 000 $
Un appartement de 60 m² au premier étage d'une grande résidence de vacances au sud de Pomorie, près de la plage Sud : la large plage de sable en pente douce est à environ 20 mètres. Un séjour et une chambre ; l'appartement est entièrement meublé et équipé d'électroménager, prêt à habiter dès l'achat. La résidence fermée dispose de piscines, d'aires de jeux, de restaurants, de commerces, d'un gardiennage, d'un ascenseur et d'un parking, et les bus pour Bourgas et Sunny Beach s'arrêtent à l'entrée. L'immeuble est achevé et en service.
Un appartement d'une chambre avec terrasse près du Jardin maritime
112 000 $
Un appartement de 51 m² au 4e et dernier étage d'un immeuble en briques de 1990 dans le quartier de Lazur : une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre et une terrasse. Le Jardin maritime et la mer sont à quelques minutes à pied. L'appartement est nettement moins cher que les biens similaires du quartier. Ce type d'appartement se loue à Lazur dès 450 $ (400 €) par mois, soit environ 4,9 % par an.
Un appartement d'une chambre orienté au sud près de l'Opéra
135 000 $
Un appartement de 50 m² au 4e étage sur 5 dans un immeuble de 2007 au centre de Varna : un séjour et une chambre, avec des fenêtres orientées au sud. Sur les documents, c'est un appartement d'habitation, pas un atelier. L'Opéra et les rues principales du centre sont à proximité. Ce type d'appartement se loue au centre de Varna dès 730 $ (650 €) par mois, soit environ 6,5 % par an.
Un appartement d'une chambre à Lozenets à quelques minutes du métro
242 000 $
Un appartement de 58 m² au 2e étage sur 6 à Lozenets, l'un des quartiers les plus chers de Sofia : un séjour avec cuisine et une chambre. Une station de métro est à quelques minutes à pied. L'appartement est moins cher que la plupart des biens similaires du quartier. Ce type d'appartement se loue à Lozenets dès 790 $ (700 €) par mois, soit environ 3,9 % par an.
Une maison en briques sur deux niveaux avec un terrain de 602 m² dans un village de la Strandja
20 000 $
Une maison de 120 m² sur deux niveaux dans le village verdoyant et pittoresque de Kosti, dans la Strandja, commune de Tsarevo. La maison est en briques, vendue non meublée et à rénover, l'agencement peut donc être pensé à votre façon : pour vivre toute l'année ou pour des vacances dans la nature. Le terrain fait 602 m².
Un appartement d'une chambre avec vue sur les montagnes à 6 km de la remontée mécanique
48 000 $
Un appartement de 58 m² au 3e étage sur 5 dans une résidence entre Bansko et Razlog, dans un immeuble de 2003 : un séjour et une chambre, avec des fenêtres face aux montagnes. Il est vendu meublé. La remontée mécanique vers les pistes de Bansko est à 6 km. La saison ici est l'hiver et la location longue durée est rare, l'appartement s'achète donc pour vivre à la montagne et pour les vacances.
Un appartement d'une chambre avec terrasse et cellier près d'un centre commercial
107 000 $
Un appartement de 56 m² dans un immeuble en panneaux préfabriqués au centre de Plovdiv : un séjour, une cuisine séparée, une chambre, une terrasse et un cellier, avec des fenêtres déjà remplacées. Il est à rénover et son prix est au bas du marché du quartier. Un stationnement gratuit est devant l'immeuble et un grand centre commercial à proximité. Après rénovation, ce type d'appartement se loue dès 620 $ (550 €) par mois, soit environ 6,9 % par an.
Un appartement de trois chambres avec combles et double garage pour un titre de séjour
346 000 $
Un appartement de 142 m² au 3e étage sur 4 dans un petit immeuble du centre de Sofia : trois chambres, des combles de 30 m² et une cave de 40 m². Il est vendu avec un double garage, une place de parking et 33 % du terrain ; un citoyen d'un pays hors UE détient la part de terrain par une société bulgare. Le prix atteint le seuil du titre de séjour par achat, 345 000 $ (306 775 euros). Ce type d'appartement se loue au centre de Sofia dès 1 240 $ (1 100 €) par mois, soit environ 4,3 % par an.
Appartements par ville
- Sofia · appartements dès 88 000 $ · rendement jusqu'à 5,5 % · titre de séjour dès 345 000 $
- Varna · appartements dès 47 000 $ · rendement jusqu'à 6,8 % · titre de séjour dès 345 000 $
- Bourgas · appartements dès 42 000 $ · rendement jusqu'à 5,0 % · titre de séjour dès 345 000 $
Combien coûte un appartement dans les villes de Bulgarie en 2026
Selon l'Institut national de la statistique de Bulgarie, au deuxième trimestre 2026 les prix des logements ont augmenté de 15,5 % sur un an et de 4,5 % sur un trimestre. Plovdiv progresse le plus vite, tandis que les prix à Bourgas ont légèrement reculé sur le trimestre. À Sofia, les appartements se sont vendus en moyenne environ 3 000 $ le mètre carré (2 680 euros) : un appartement de 60 m² coûte environ 181 000 $.
| Ville | Évolution des prix au deuxième trimestre 2026 |
|---|---|
| Plovdiv | +5,8 % |
| Varna | +2,8 % |
| Sofia | +2,4 % |
| Bourgas | -1,5 % |
| Bulgarie en moyenne | +4,5 % sur le trimestre, +15,5 % sur un an |
Données 2026 : indice des prix des logements de l'Institut national de la statistique de Bulgarie pour le deuxième trimestre 2026.
| Quartier des fiches | Prix au m² demandé | Appartement de 50 m² |
|---|---|---|
| Sofia, Lozenets | environ 4 410 $ (3 930 euros) | environ 221 000 $ |
| Sofia, Centre | environ 3 860 $ (3 440 euros) | environ 193 000 $ |
| Varna, Centre | environ 3 100 $ (2 750 euros) | environ 154 000 $ |
| Bourgas, Lazur | environ 2 900 $ (2 610 euros) | environ 146 000 $ |
| Plovdiv, Centre | environ 2 800 $ (2 500 euros) | environ 140 000 $ |
| Sunny Beach | environ 1 600 $ (1 440 euros) | environ 81 000 $ |
| Bansko | environ 1 400 $ (1 280 euros) | environ 72 000 $ |
Données 2026 : prix moyen demandé des appartements dans les quartiers où les appartements des fiches sont en vente ; dollars aux taux de change de 2026.
Quel rendement rapporte la location
Le rendement brut de la location longue durée à Sofia est d'environ 4,3 % par an avant impôt. À Plovdiv et Varna, l'entrée est moins chère et les loyers tiennent : les appartements des fiches se louent avec un rendement de 6,5 à 6,9 %. Sunny Beach et Bansko n'ont presque pas de location longue durée ; les revenus y viennent des saisons d'été et d'hiver.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Revenus de la location d'un logement | un taux unique de 10 % ; un non-résident le paie sur les loyers bulgares |
| Vente | 10 % de la plus-value ; un résident de Bulgarie ou de l'UE ne paie rien sur un logement par an détenu depuis plus de 3 ans |
| Taxe foncière annuelle | 0,01 à 0,45 % de l'évaluation fiscale, fixée par la commune, plus une redevance d'enlèvement des ordures |
| Société détenant le terrain | impôt sur les sociétés de 10 % et comptes annuels |
Données 2026 : le rendement est la moyenne de Sofia ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
L'impôt sur les loyers d'un logement en Bulgarie se paie en Bulgarie. La Bulgarie a signé des conventions de non-double imposition avec les États-Unis, le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France, l'Italie et la plupart des autres pays européens, le même revenu n'est donc pas imposé deux fois ; la Russie a suspendu les principaux articles de sa convention en 2023. Taux et exemples sur la page impôts en Bulgarie.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Taxe locale d'acquisition | 0,1 à 3 % du prix ou de l'évaluation fiscale, le plus élevé des deux : 3 % à Sofia, jusqu'à 3 % dans les stations |
| Notaire | 0,1 à 1,5 % de la valeur, plafonné à 3 450 $ (3 067,75 €), plus 20 % de TVA |
| Inscription au registre foncier | des frais de l'Agence des registres de 0,1 % du prix |
| Traducteur assermenté | obligatoire chez le notaire si l'acheteur ne parle pas bulgare |
| Charges d'entretien de la résidence de vacances | dès 650 $ (572 €) par an pour le studio des fiches |
Données 2026. Un citoyen d'un pays hors UE détient le terrain sous une maison par une société bulgare. Un conseiller calcule le total pour un appartement précis.
En Bulgarie, l'appartement est vérifié au registre foncier avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : un appartement enregistré comme atelier ou bureau et non comme logement, un immeuble sans permis d'habiter, des charges impayées de la résidence de vacances et de l'argent qu'une banque n'accepte pas sans circuit de paiement préparé. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un bien selon votre budget et votre objectif, vérifions les propriétaires, les hypothèques et les autorisations, créons une société pour le terrain et menons la transaction chez le notaire jusqu'à l'inscription au registre.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Oui, dès 345 000 $. La Bulgarie accorde un titre de séjour pour un investissement immobilier d'au moins 345 000 $ (306 775 euros) ; avant le passage à l'euro, le seuil était de 600 000 levs. L'appartement de trois chambres au centre de Sofia des fiches atteint le seuil, et un conseiller vous envoie dans le chat d'autres appartements et maisons à partir de ce montant.
La Bulgarie a fermé son programme de citoyenneté par investissement en 2022. Vous pouvez acheter un appartement sans titre de séjour : un citoyen de n'importe quel pays achète un appartement ou une maison à son nom sans autorisation particulière. Pour les citoyens russes, l'argent est une question à part : les banques de l'UE n'acceptent pas de leur part des dépôts de plus de 113 000 $ (100 000 euros) sans titre de séjour dans l'UE, le circuit de paiement est donc préparé avant l'acompte. Les conditions sont sur la page titre de séjour en Bulgarie.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement au bord de la mer ou à la montagne, titre de séjour. Le conseiller précise la ville, le quartier et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des appartements avec le prix du vendeur, la surface, l'étage, les charges d'entretien et un calcul de rendement.
- Vérifications : propriétaires et charges au registre foncier, permis d'habiter de l'immeuble, statut d'habitation et non d'atelier ou de bureau.
- Une transaction à distance par procuration : un avant-contrat avec acompte, l'acte notarié avec un traducteur assermenté, la taxe locale et l'inscription au registre.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement en Bulgarie en 2026 ?
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Bulgarie ?
L'achat d'un appartement donne-t-il un titre de séjour en Bulgarie ?
Quel rendement rapporte la location d'un appartement en Bulgarie ?
Quels frais s'ajoutent à l'achat d'un appartement en Bulgarie ?
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