Appartements à vendre à Sofia pour y vivre et investir
Un studio de 45 m² dans un immeuble neuf près du métro à Lyulin
88 000 $
Un studio de 45 m² au 2e étage sur 6 d'un immeuble en briques en construction à Lyulin : une pièce ouverte et une salle de bains avec WC. L'appartement est livré prêt pour les finitions : murs enduits, chapes au sol, réseaux amenés, porte d'entrée blindée et fenêtres à sept chambres. Le chauffage est électrique et l'immeuble a un ascenseur. Une station de métro, des arrêts de bus et des commerces sont à proximité. Le mètre carré y coûte 1 950 $ (1 730 €), et le rendement locatif en longue durée à Lyulin est de 4,9 % par an avant impôts.
Un deux-pièces de 78 m² dans un immeuble neuf près du métro à Mladost
149 000 $
Un appartement de 78 m², quote-part des parties communes comprise, au 2e étage sur 6 d'une résidence en construction à Mladost : un séjour avec cuisine et terrasse, une chambre, une salle de bains avec WC et un cellier. L'immeuble est en cours de raccordement au chauffage urbain, et une place de parking ou un garage peut y être acheté. Le métro, des supermarchés et des arrêts de bus sont à proximité. Le mètre carré y coûte 1 910 $ (1 700 €), un tiers de moins que la médiane de Mladost, 2 910 $, et le rendement locatif en longue durée dans le quartier est de 4,3 % par an.
Un trois-pièces de 97 m² avec deux balcons dans le quartier Vitosha
201 000 $
Un appartement de 97 m² au 2e étage d'un immeuble en briques de 2003 : un séjour avec coin repas et cuisine, deux chambres séparées, deux salles de bains, deux balcons et une cave de 4,72 m². Le séjour est orienté au sud et les chambres à l'est. Le chauffage est électrique, avec des canalisations pour un chauffage individuel et le gaz dans l'immeuble. Il se trouve dans la partie calme du quartier, près du zoo, avec un accès à Simeonovsko Shose et au boulevard Cherni Vrah. Le mètre carré y coûte 2 070 $ (1 850 €), un tiers de moins que la médiane du quartier, 3 070 $.
Un trois-pièces de 86 m² à rénover près du métro Opalchenska
223 000 $
Un appartement de 86 m² selon le titre de propriété, au 4e étage sur 5 d'un immeuble en briques des années 1930 sur le boulevard Aleksandar Stamboliyski, avec seulement cinq appartements dans l'immeuble. L'appartement est vendu avec 23,32 % du terrain sous l'immeuble : un citoyen hors UE détient cette part par une société bulgare. La cage d'escalier jusqu'au 3e étage a été rénovée, le tableau électrique et la porte d'entrée de l'immeuble remplacés, tandis que l'appartement lui-même est à rénover. Le métro Opalchenska est à 200 m et un parc à 500 m. Le mètre carré y coûte 2 600 $ (2 310 €), un tiers de moins que la médiane du centre, 3 860 $.
Un trois-pièces meublé de 159 m² à Boyana, au pied du Vitosha
326 000 $
Un appartement de 159 m², dont 129,28 m² habitables, au 3e étage d'un immeuble de 2003 à Boyana : un séjour spacieux, deux chambres, deux terrasses, une salle de bains, un WC séparé et une buanderie. Les fenêtres sont orientées au sud-ouest, et l'appartement est vendu meublé. Un garage de 45 m² dans l'immeuble est vendu séparément pour 43 000 $ (38 000 €). Le mètre carré y coûte 2 050 $ (1 820 €), un tiers de moins que la médiane de Boyana, 3 060 $.
Un trois-pièces rénové de 100 m² près du parc Borisova Gradina
398 000 $
Un appartement au 1er étage d'un immeuble en briques de 1968 près du parc Borisova Gradina : 84 m² habitables, une pièce mansardée de 10 m² avec fenêtre de toit et une cave de 6 m². La rénovation a remplacé l'électricité et la plomberie, isolé la façade et posé de nouvelles fenêtres. Un séjour avec une chambre de passage, une chambre séparée, une cuisine séparée, une salle de bains, un WC et une buanderie, vendu avec les meubles et l'électroménager. Le prix dépasse le seuil du titre de séjour pour l'achat d'un bien, 345 000 $ (306 775 €). Le mètre carré y coûte 3 980 $ (3 550 €), moins que la médiane d'Iztok, 4 510 $.
Un quatre-pièces de 107 m² avec 3,2 m sous plafond à Oborishte
447 000 $
Un appartement de 106,85 m² au 3e étage sur 4 d'un immeuble en briques de 1935, classé monument culturel, à côté du Théâtre de Sofia : une entrée, un séjour traversant, une cuisine séparée, trois chambres, une salle de bains avec WC et un balcon, avec 3,2 m sous plafond. Il y a une cave de 8,89 m², un garage et une place de parking dans la cour, et l'appartement est vendu avec une part de la parcelle. Vendu meublé, son prix dépasse le seuil du titre de séjour de 345 000 $. Le mètre carré y coûte 4 180 $ (3 720 €), moins que la médiane d'Oborishte, 4 450 $.
Un quatre-pièces meublé de 175 m² près du métro dans le centre de Sofia pour un titre de séjour
448 000 $
Un appartement de 175 m² au 4e étage sur 5 d'un immeuble en briques dans le centre de Sofia : une entrée, un séjour avec coin repas et cuisine, trois chambres, une salle de bains avec WC, un second WC, trois balcons et une grande cave sèche. La configuration permet de diviser l'appartement en deux logements séparés. Vendu avec tous les meubles et les climatiseurs, un garage souterrain dans l'immeuble peut être acheté séparément, et le métro est à quelques minutes à pied. Le mètre carré y coûte 2 560 $ (2 280 €), un tiers de moins que la médiane du centre, 3 860 $, et le prix dépasse le seuil du titre de séjour de 345 000 $.
Quels appartements sont à vendre à Sofia
Les appartements les plus intéressants de 88 000 $ à 448 000 $ dans des immeubles neufs près du métro à Lyulin et Mladost, dans le quartier Vitosha et à Boyana au pied du mont Vitosha, dans le centre près du métro Opalchenska, près du parc Borisova Gradina à Iztok et à Oborishte près du Théâtre de Sofia. Un conseiller trouve un appartement selon vos critères et envoie dans le chat les documents, les plans et des options similaires.
Les appartements les plus intéressants en vente aujourd'hui, d'un studio près du métro à Lyulin à un appartement près du parc Borisova Gradina pour un titre de séjour, le prix au m² et le rendement par quartier, les frais en plus du prix et les conditions du titre de séjour.
En 2026, le mètre carré d'un appartement à Sofia coûte environ 2 870 $ (2 560 euros) dans les annonces, et selon le quartier de 2 100 $ à Levski à 4 510 $ à Iztok. La location longue durée rapporte 4,3 % par an avant impôts. Un studio près du métro coûte 88 000 $, et un achat à partir de 345 000 $ donne un titre de séjour.
Voici le prix au m² et le rendement locatif par quartier, et tous les frais en plus du prix. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Le marché en bref
Données 2026.
Combien coûte le mètre carré dans les quartiers de Sofia
Le mètre carré d'un appartement à Sofia coûte en moyenne environ 2 870 $ (2 560 euros) dans les annonces et environ 3 000 $ (2 680 euros) dans les transactions, selon l'Institut national de la statistique de Bulgarie. Au deuxième trimestre 2026, le logement dans la capitale a augmenté de 2,4 % sur le trimestre. Dans les annonces, le mètre carré est le plus cher à Iztok, près du parc Borisova Gradina, 4 510 $, à Oborishte, 4 450 $, et à Lozenets, 4 410 $, et le moins cher à Lyulin, 2 280 $, et à Levski, 2 100 $. C'est pourquoi nous évaluons un appartement par quartier, et non par ville.
| Quartier | Le m², $ | Le m², euros | Appartement de 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Iztok | 4 510 $ | 4 010 | 270 000 $ |
| Oborishte | 4 450 $ | 3 960 | 267 000 $ |
| Lozenets | 4 410 $ | 3 930 | 264 000 $ |
| Centre | 3 860 $ | 3 440 | 231 000 $ |
| Strelbishte | 3 830 $ | 3 410 | 230 000 $ |
| Krastova Vada | 3 590 $ | 3 200 | 216 000 $ |
| Vitosha | 3 070 $ | 2 730 | 184 000 $ |
| Boyana | 3 060 $ | 2 720 | 183 000 $ |
| Studentski Grad | 3 030 $ | 2 700 | 182 000 $ |
| Manastirski Livadi | 3 000 $ | 2 680 | 180 000 $ |
| Mladost | 2 910 $ | 2 590 | 175 000 $ |
| Malinova Dolina | 2 630 $ | 2 340 | 158 000 $ |
| Druzhba | 2 550 $ | 2 280 | 153 000 $ |
| Ovcha Kupel | 2 460 $ | 2 200 | 148 000 $ |
| Lyulin | 2 280 $ | 2 030 | 137 000 $ |
| Levski | 2 100 $ | 1 870 | 126 000 $ |
| Tout Sofia | 2 870 $ | 2 560 | 172 000 $ |
Données 2026 : les quartiers sont les médianes du prix au m² dans les annonces de vente d'appartements au 20 octobre 2026, tout Sofia la médiane du prix au m² dans toutes les annonces de vente d'appartements à Sofia à la même date. Dollars à 1,1225 pour un euro.
Quel rendement locatif rapporte un appartement à Sofia
Le rendement locatif brut en longue durée à Sofia est de 4,3 % par an avant impôts. Il est le plus élevé à Levski, 5,5 %, à Lyulin, 4,9 %, et à Druzhba, 4,9 % : le mètre carré y coûte moins que la moyenne de la ville, et les appartements près du métro se louent toute l'année. Il est le plus bas à Strelbishte, 2,8 %, et dans les quartiers les plus chers, Iztok, Oborishte et Lozenets, 3,0 %.
| Quartier | Loyer mensuel d'un appartement de 60 m², médiane | Rendement par an |
|---|---|---|
| Levski | 620 $ (550 €) | 5,5 % |
| Lyulin | 560 $ (500 €) | 4,9 % |
| Druzhba | 670 $ (600 €) | 4,9 % |
| Ovcha Kupel | 620 $ (550 €) | 4,7 % |
| Mladost | 640 $ (570 €) | 4,3 % |
| Studentski Grad | 650 $ (580 €) | 4,2 % |
| Manastirski Livadi | 670 $ (600 €) | 4,0 % |
| Krastova Vada | 840 $ (750 €) | 4,0 % |
| Vitosha | 740 $ (660 €) | 3,8 % |
| Boyana | 620 $ (550 €) | 3,7 % |
| Centre | 730 $ (650 €) | 3,5 % |
| Lozenets | 760 $ (680 €) | 3,0 % |
| Oborishte | 790 $ (700 €) | 3,0 % |
| Iztok | 680 $ (610 €) | 3,0 % |
| Strelbishte | 670 $ (600 €) | 2,8 % |
| Tout Sofia | 670 $ (600 €) | 4,3 % |
Données 2026 : le loyer est le loyer mensuel médian d'un appartement de 45 à 75 m² dans les annonces de location longue durée du quartier au 20 octobre 2026, le rendement du quartier est le loyer annuel au m² divisé par le prix de vente médian au m², et pour tout Sofia de même sur toutes les annonces de la ville. Rendement brut, avant impôt sur les revenus locatifs, charges de l'immeuble et vacance.
À Sofia, les appartements se louent toute l'année : aux étudiants, aux employés d'entreprises et aux étrangers venus pour le travail. Les revenus locatifs sont imposés à 10 %, et un non-résident paie cet impôt sur les loyers bulgares, tandis que l'impôt foncier annuel est de 0,01 à 0,45 % de l'évaluation fiscale selon la commune, plus une redevance d'enlèvement des ordures.
En 2023, la Russie a suspendu les principaux articles de sa convention de non-double imposition avec la Bulgarie, l'impôt sur les loyers se paie donc en Bulgarie. Les taux et des exemples figurent sur la page Impôts en Bulgarie.
Quels frais ajouter au prix d'un appartement
L'achat d'un appartement à 223 000 $ (199 000 euros) à Sofia coûte encore 7 840 $ (6 980 euros), soit 3,6 % du prix. Le principal paiement est la taxe locale de la commune de Sofia, 3 % du plus élevé des deux montants, le prix ou l'évaluation fiscale.
| Paiement | Appartement à 223 000 $ (199 000 euros) | Part du prix |
|---|---|---|
| Taxe locale d'acquisition, 3 % | 6 710 $ (5 970 euros) | 3 % |
| Notaire selon le barème, TVA de 20 % comprise | 910 $ (810 euros) | 0,5 % |
| Inscription au registre foncier, 0,1 % | 230 $ (200 euros) | 0,1 % |
| Traducteur assermenté chez le notaire | si l'acheteur ne parle pas bulgare | selon le tarif du traducteur |
| Total en plus du prix | 7 840 $ (6 980 euros) | 3,6 % |
Données 2026 : la taxe locale est fixée par une décision du conseil municipal de Sofia en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les honoraires du notaire suivent le barème en euros avec un plafond de 3 068 euros hors TVA, et le droit d'inscription suit le barème de l'Agence des registres. Un conseiller calcule les frais pour un appartement précis.
À Sofia, l'appartement est vérifié avant l'acompte
Une erreur coûte plus cher que l'impôt : un appartement enregistré comme atelier ou garage et non comme logement, un immeuble sans permis d'utilisation, une hypothèque ou une saisie sur le bien du vendeur, des dettes d'impôts et de charges, ou une part de terrain qui ne peut pas être inscrite au nom d'un citoyen hors UE. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous sélectionnons l'appartement, vérifions le titre de propriété, l'extrait du registre, les charges et le vendeur, et menons l'avant-contrat, l'acte notarié, l'inscription au registre et les documents du titre de séjour avec des partenaires agréés sur place.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat d'un appartement donne-t-il un titre de séjour
La Bulgarie accorde un titre de séjour pour l'achat d'un bien immobilier avec un investissement d'au moins 345 000 $ (306 775 euros) ; avant le passage à l'euro, le seuil était de 600 000 leva. Parmi les appartements ci-dessus, celui près du parc Borisova Gradina à 398 000 $, celui d'Oborishte à 447 000 $ et l'appartement de 175 m² dans le centre à 448 000 $ atteignent le seuil.
Un citoyen de n'importe quel pays achète un appartement en pleine propriété, et un citoyen hors UE détient la part de terrain sous l'immeuble par une société bulgare. Aucun visa n'est nécessaire pour acheter, et un mandataire mène la transaction par procuration notariée. La Bulgarie fait pleinement partie de l'espace Schengen depuis 2025 et utilise l'euro depuis le 1er janvier 2026. Plus de détails sur la page Titre de séjour en Bulgarie par l'investissement.
Comment nous choisissons un appartement
- Objectif et budget : vivre à Sofia, louer, un titre de séjour, ou tout cela à la fois. Le conseiller précise le quartier, la station de métro, la surface, l'étage et le mode de paiement.
- La sélection : appartements au prix du vendeur, avec le stade de construction pour le neuf et un calcul du rendement d'après les loyers du quartier.
- Vérifications : titre de propriété et extrait du registre foncier, charges et hypothèques, permis d'utilisation de l'immeuble, dettes d'impôts et de charges.
- La transaction en personne ou par procuration : avant-contrat avec acompte, acte notarié avec un traducteur assermenté, inscription au registre et documents du titre de séjour.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Tous les pays et budgets comparés sur la page Investir dans l'immobilier à l'étranger.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Sofia ?
Un étranger peut-il acheter un appartement à Sofia ?
Dans quel quartier de Sofia acheter un appartement ?
Quel est le rendement locatif à Sofia ?
Quels sont les frais d'achat d'un appartement à Sofia ?
Un appartement à Sofia donne-t-il un titre de séjour ?
Peut-on acheter un appartement à Sofia à distance ?
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