Квартири на продаж у Софії для життя та інвестицій
Найцікавіші квартири, що продаються зараз, від студії біля метро в Люліні до квартири біля парку Борисова градина для посвідки, ціна метра і дохідність за кварталами, витрати понад ціну та умови посвідки на проживання.
У 2026 році квадратний метр квартири в Софії коштує близько $2 870 (2 560 євро) за оголошеннями, а за кварталами - від $2 100 у Левскі до $4 510 в Ізтоку. Довгострокова оренда приносить 4,3% на рік до податків. Студія біля метро коштує $88 000, а купівля від $345 000 дає посвідку на проживання.
Нижче - найцікавіші пропозиції, що продаються зараз, ціна метра і дохідність від оренди за кварталами та всі витрати понад ціну. Менеджер підбере об'єкт під ваші запити.
Ринок коротко
Дані на 2026 рік.
Які квартири продаються в Софії
Найцікавіші квартири від $88 000 до $448 000 у новобудовах біля метро в Люліні та Младості, у кварталі Вітоша і Бояні біля підніжжя гори Вітоша, у центрі біля метро «Опалченська», біля парку Борисова градина в Ізтоку та в Оборіще біля Софійського театру. Менеджер підбере квартиру під ваші запити і надішле в чат документи, планування і схожі варіанти.
Студія 45 м² у новобудові біля метро в Люліні
$88 000
Студія 45 м² на 2 поверсі з 6 у цегляному будинку, що будується, в Люліні: одна відкрита кімната і ванна кімната з туалетом. Квартиру передають під оздоблення: оштукатурені стіни, стяжка на підлозі, підведені комунікації, броньовані вхідні двері і семикамерні вікна. Опалення електричне, у будинку є ліфт. Поруч станція метро, зупинки автобусів і магазини. Метр тут коштує $1 950 (1 730 €), а дохідність довгострокової оренди в Люліні - 4,9% на рік до податків.
Двокімнатна квартира 78 м² у новобудові біля метро в Младості
$149 000
Квартира 78 м² з часткою загальних площ на 2 поверсі з 6 у комплексі, що будується, в Младості: вітальня з кухнею і терасою, спальня, ванна кімната з туалетом і комора. Будинок підключають до міського центрального опалення, у ньому можна купити місце для паркування або гараж. Поруч метро, супермаркети і зупинки автобусів. Метр тут коштує $1 910 (1 700 €), на третину нижче за медіану Младості $2 910, а дохідність довгострокової оренди в районі - 4,3% на рік.
Трикімнатна квартира 97 м² з двома балконами в кварталі Вітоша
$201 000
Квартира 97 м² на 2 поверсі цегляного будинку 2003 року: вітальня з їдальнею і кухнею, дві окремі спальні, дві ванні кімнати, два балкони і комора в підвалі 4,72 м². Вітальня виходить на південь, спальні - на схід. Опалення електричне, у будинку прокладено труби для локального опалення і газу. Квартира в тихій частині кварталу біля зоопарку, з виїздом на Симеоновське шосе і бульвар Черні Врах. Метр тут коштує $2 070 (1 850 €), на третину нижче за медіану кварталу $3 070.
Трикімнатна квартира 86 м² під ремонт біля метро «Опалченська»
$223 000
Квартира 86 м² за нотаріальним актом на 4 поверсі з 5 у цегляному будинку 1930-х років на бульварі Александра Стамболійського, у будинку лише п'ять квартир. До квартири належить 23,32% землі під будинком: громадянин країни поза ЄС володіє цією часткою через болгарську компанію. Сходи до 3 поверху відремонтовано, електрощит і вхідні двері будинку замінено, а сама квартира потребує ремонту. До метро «Опалченська» 200 м, до парку 500 м. Метр тут коштує $2 600 (2 310 €), на третину нижче за медіану центру $3 860.
Трикімнатна квартира 159 м² з меблями в Бояні біля підніжжя Вітоші
$326 000
Квартира 159 м², з них 129,28 м² житлової площі, на 3 поверсі будинку 2003 року в Бояні: простора вітальня, дві спальні, дві тераси, ванна кімната, окремий туалет і господарське приміщення. Вікна виходять на південний захід, квартира продається з меблями. Гараж 45 м² у будинку продається окремо за $43 000 (38 000 €). Метр тут коштує $2 050 (1 820 €), на третину нижче за медіану Бояни $3 060.
Трикімнатна квартира 100 м² з ремонтом біля парку Борисова градина
$398 000
Квартира на 1 поверсі цегляного будинку 1968 року біля парку Борисова градина: 84 м² житлової площі, мансардна кімната 10 м² з вікном у даху і підвал 6 м². Під час ремонту замінили проводку і труби, утеплили фасад і встановили нові вікна. Вітальня з прохідною спальнею, окрема спальня, окрема кухня, ванна кімната, туалет і пральня, продається з меблями і технікою. Ціна вища за поріг посвідки на проживання за купівлю нерухомості, $345 000 (306 775 €). Метр тут коштує $3 980 (3 550 €), нижче за медіану Ізтоку $4 510.
Чотирикімнатна квартира 107 м² зі стелями 3,2 м в Оборіще
$447 000
Квартира 106,85 м² на 3 поверсі з 4 у цегляному будинку 1935 року, пам'ятці культури, поруч із Софійським театром: передпокій, прохідна вітальня, окрема кухня, три спальні, ванна кімната з туалетом і балкон, стелі 3,2 м. Є підвал 8,89 м², гараж і місце для паркування у дворі, до квартири належить частка ділянки. Продається з меблями, ціна вища за поріг посвідки $345 000. Метр тут коштує $4 180 (3 720 €), нижче за медіану Оборіще $4 450.
Чотирикімнатна квартира 175 м² з меблями біля метро в центрі Софії для посвідки
$448 000
Квартира 175 м² на 4 поверсі з 5 у цегляному будинку в центрі Софії: передпокій, вітальня з їдальнею і кухнею, три спальні, ванна кімната з туалетом, другий туалет, три балкони і великий сухий підвал. Планування дозволяє поділити квартиру на дві окремі. Продається з усіма меблями і кондиціонерами, підземний гараж у будинку можна купити окремо, до метро кілька хвилин пішки. Метр тут коштує $2 560 (2 280 €), на третину нижче за медіану центру $3 860, а ціна вища за поріг посвідки $345 000.
Скільки коштує квадратний метр у кварталах Софії
Квадратний метр квартири в Софії коштує в середньому близько $2 870 (2 560 євро) за оголошеннями і близько $3 000 (2 680 євро) за угодами, за даними Національного статистичного інституту Болгарії. У другому кварталі 2026 року житло в столиці подорожчало на 2,4% за квартал. За оголошеннями найдорожчий метр - в Ізтоку біля парку Борисова градина, $4 510, в Оборіще, $4 450, і Лозенці, $4 410, найдешевший - у Люліні, $2 280, і Левскі, $2 100. Тому ми оцінюємо квартиру за кварталом, а не за містом.
| Квартал | За м², $ | За м², євро | Квартира 60 м², $ |
|---|---|---|---|
| Ізток | $4 510 | 4 010 | $270 000 |
| Оборіще | $4 450 | 3 960 | $267 000 |
| Лозенец | $4 410 | 3 930 | $264 000 |
| Центр | $3 860 | 3 440 | $231 000 |
| Стрелбіще | $3 830 | 3 410 | $230 000 |
| Крастова Вада | $3 590 | 3 200 | $216 000 |
| Вітоша | $3 070 | 2 730 | $184 000 |
| Бояна | $3 060 | 2 720 | $183 000 |
| Студентски град | $3 030 | 2 700 | $182 000 |
| Манастирски Ливади | $3 000 | 2 680 | $180 000 |
| Младост | $2 910 | 2 590 | $175 000 |
| Малинова Долина | $2 630 | 2 340 | $158 000 |
| Дружба | $2 550 | 2 280 | $153 000 |
| Овча Купел | $2 460 | 2 200 | $148 000 |
| Люлін | $2 280 | 2 030 | $137 000 |
| Левскі | $2 100 | 1 870 | $126 000 |
| Уся Софія | $2 870 | 2 560 | $172 000 |
Дані на 2026 рік: квартали - медіани ціни за м² в оголошеннях про продаж квартир на 20 жовтня 2026 року, уся Софія - медіанна ціна за м² в усіх оголошеннях про продаж квартир у Софії на ту саму дату. Долар за курсом 1,1225 за євро.
Яку дохідність від оренди дає квартира в Софії
Валова дохідність довгострокової оренди в Софії - 4,3% на рік до податків. Найвища вона в Левскі, 5,5%, Люліні, 4,9%, і Дружбі, 4,9%: метр там дешевший за середній по місту, а квартири біля метро здають цілий рік. Найнижча - у Стрелбіще, 2,8%, і в найдорожчих кварталах, Ізтоку, Оборіще і Лозенці, 3,0%.
| Квартал | Оренда квартири 60 м² на місяць, медіана | Дохідність на рік |
|---|---|---|
| Левскі | $620 (550 €) | 5,5% |
| Люлін | $560 (500 €) | 4,9% |
| Дружба | $670 (600 €) | 4,9% |
| Овча Купел | $620 (550 €) | 4,7% |
| Младост | $640 (570 €) | 4,3% |
| Студентски град | $650 (580 €) | 4,2% |
| Манастирски Ливади | $670 (600 €) | 4,0% |
| Крастова Вада | $840 (750 €) | 4,0% |
| Вітоша | $740 (660 €) | 3,8% |
| Бояна | $620 (550 €) | 3,7% |
| Центр | $730 (650 €) | 3,5% |
| Лозенец | $760 (680 €) | 3,0% |
| Оборіще | $790 (700 €) | 3,0% |
| Ізток | $680 (610 €) | 3,0% |
| Стрелбіще | $670 (600 €) | 2,8% |
| Уся Софія | $670 (600 €) | 4,3% |
Дані на 2026 рік: оренда - медіанна місячна оренда квартири 45-75 м² в оголошеннях про довгострокову оренду в кварталі на 20 жовтня 2026 року, дохідність кварталу - річна оренда за м², поділена на медіанну ціну м² в оголошеннях про продаж, а для всієї Софії - те саме за всіма оголошеннями міста. Дохідність валова, до податку на дохід від оренди, витрат на будинок і простою.
Квартири в Софії здають цілий рік: студентам, працівникам компаній та іноземцям, які переїхали на роботу. Дохід від оренди оподатковується за ставкою 10%, і нерезидент сплачує його з болгарської оренди, а річний податок на нерухомість становить 0,01-0,45% від податкової оцінки залежно від общини плюс збір за вивезення сміття.
Податок з оренди сплачується в Болгарії. Ставки та приклади - на сторінці податки в Болгарії.
Які витрати додати до ціни квартири
Купівля квартири за $223 000 (199 000 євро) у Софії коштує ще $7 840 (6 980 євро), це 3,6% від ціни. Основний платіж - місцевий податок Столичної общини 3% від більшої з двох сум: ціни або податкової оцінки.
| Платіж | Квартира за $223 000 (199 000 євро) | Частка від ціни |
|---|---|---|
| Місцевий податок на придбання, 3% | $6 710 (5 970 євро) | 3% |
| Нотаріус за тарифом, з ПДВ 20% | $910 (810 євро) | 0,5% |
| Запис у Реєстрі нерухомості, 0,1% | $230 (200 євро) | 0,1% |
| Присяжний перекладач у нотаріуса | якщо покупець не володіє болгарською | за тарифом перекладача |
| Разом понад ціну | $7 840 (6 980 євро) | 3,6% |
Дані на 2026 рік: місцевий податок встановлено рішенням Столичної общинної ради, чинним з 1 січня 2020 року, гонорар нотаріуса - за тарифом у євро з граничною сумою 3 068 євро до ПДВ, збір за запис - за тарифом Агентства з реєстрації. Менеджер розрахує витрати для конкретної квартири.
У Софії квартиру перевіряють до завдатку
Помилки коштують дорожче за податок: квартира, оформлена як ательє або гараж замість житла, будинок без дозволу на введення в експлуатацію, іпотека або арешт на майні продавця, борги за податками і комунальними платежами або частка землі, яку не можна оформити на громадянина країни поза ЄС. Супровід Murblz знімає ці ризики: підбираємо квартиру, перевіряємо нотаріальний акт, витяг з реєстру, обтяження і продавця, а попередній договір, нотаріальну угоду, запис у реєстрі та документи на посвідку ведемо разом із місцевими ліцензованими партнерами.
Вартість супроводу: за запитом у менеджера.
Чи дає купівля квартири посвідку на проживання
Болгарія видає посвідку на проживання за купівлю нерухомості з інвестицією від $345 000 (306 775 євро); до переходу на євро поріг становив 600 000 левів. З квартир вище поріг проходять квартира біля парку Борисова градина за $398 000, квартира в Оборіще за $447 000 і квартира 175 м² у центрі за $448 000.
Громадянин будь-якої країни купує квартиру у власність, а громадянин країни поза ЄС володіє часткою землі під будинком через болгарську компанію. Віза для купівлі не потрібна, угоду веде представник за нотаріальною довіреністю. Болгарія повністю в Шенгені з 2025 року і користується євро з 1 січня 2026 року. Докладніше - на сторінці посвідка на проживання в Болгарії за інвестиції.
Як ми підбираємо квартиру
- Мета і бюджет: життя в Софії, здача в оренду, посвідка або все разом. Менеджер уточнює квартал, станцію метро, площу, поверх і спосіб оплати.
- Добірка: квартири за ціною продавця, зі стадією будівництва для новобудов і розрахунком дохідності за орендою в кварталі.
- Перевірки: нотаріальний акт і витяг з Реєстру нерухомості, обтяження та іпотеки, дозвіл на введення будинку в експлуатацію, борги за податками і комунальними платежами.
- Угода особисто або за довіреністю: попередній договір із завдатком, нотаріальний акт із присяжним перекладачем, запис у реєстрі та документи на посвідку.
Менеджер надсилає добірку в чат з цінами продавців на дату добірки.
Читайте також
- Нерухомість у Болгарії: що купити і скільки коштує
- Квартири на продаж у Варні для життя та інвестицій
- Квартири на продаж у Бургасі для життя та інвестицій
- Софія: путівник по місту і переїзду 2026
- Купити квартиру в Болгарії у 2026 році: ціни, податки, посвідка
- Посвідка на проживання в Болгарії: вимоги 2026
Усі країни і бюджети порівняно - на сторінці Нерухомість за кордоном.
Часті запитання
Скільки коштує квартира в Софії?
Чи може іноземець купити квартиру в Софії?
У якому кварталі Софії купити квартиру?
Яка дохідність від оренди в Софії?
Які витрати на купівлю квартири в Софії?
Чи дає квартира в Софії посвідку на проживання?
Чи можна купити квартиру в Софії дистанційно?
Не хочете розбиратися в цьому самі?
Ми супроводжуємо весь процес під ключ: підберемо об’єкт під завдання, перевіримо юридичну чистоту й супроводимо угоду до реєстрації. Поставте запитання в чаті: безкоштовна консультація починається просто тут. Юридичне представництво в державних органах і судах ведуть фахівці Murblz разом із партнерами з місцевою ліцензією.
Консультант Murblz відповідає одразу, у чаті на цій сторінці. Опишіть ситуацію - розберемося разом.
Безкоштовна консультаціяЩо буде далі
- Експерт вивчить вашу ситуацію та мету.
- Зв’яжемося з вами зручним способом і відповімо на запитання.
- Запропонуємо план роботи, чесні терміни й кошторис.