Квартиры на продажу в Софии: для жизни и инвестиций
Самые интересные квартиры, которые продаются сейчас, от студии у метро в Люлине до квартиры у парка Борисова градина под вид на жительство, цена метра и доходность по кварталам, расходы сверх цены и условия ВНЖ.
В 2026 году метр квартиры в Софии стоит в объявлениях около $2 870 (2 560 евро), по кварталам - от $2 100 в Левски до $4 510 в Изтоке. Долгая аренда приносит 4,3% в год до налогов. Студия у метро стоит $88 000, покупка от $345 000 даёт вид на жительство.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, цена метра и доходность аренды по кварталам и все расходы сверх цены. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Какие квартиры продаются в Софии
Самые интересные квартиры от $88 000 до $448 000 в новых домах у метро в Люлине и Младосте, в квартале Витоша и Бояне у подножия Витоши, в центре у метро Опылченска, у парка Борисова градина в Изтоке и в Оборище у Театра София. Менеджер подберёт квартиру под ваши запросы и пришлёт в чат документы, планировки и похожие варианты.
Студия 45 м² в новом доме у метро в Люлине
$88 000
Студия 45 м² на 2-м этаже из 6 в строящемся кирпичном доме в Люлине: общая комната и ванная с туалетом. Квартиру передают под чистовую отделку: стены зашпаклёваны, пол под стяжкой, разводка подведена, входная дверь бронированная, окна семикамерные. Отопление электрическое, в доме лифт. Рядом станция метро, остановки и магазины. Метр здесь стоит $1 950 (1 730 €), а доходность долгой аренды в Люлине - 4,9% в год до налогов.
2-комнатная квартира 78 м² в новом доме у метро в Младосте
$149 000
Квартира 78 м² вместе с долей общих частей, на 2-м этаже из 6 в строящемся комплексе в Младосте: гостиная с кухней и террасой, спальня, ванная с туалетом и кладовая. Дом подключают к городскому теплоснабжению, в здании можно купить место на парковке или гараж. Рядом метро, супермаркеты и остановки. Метр здесь стоит $1 910 (1 700 €), на треть ниже медианы Младоста $2 910, а доходность долгой аренды в районе - 4,3% в год.
3-комнатная квартира 97 м² с двумя балконами в квартале Витоша
$201 000
Квартира 97 м² на 2-м этаже кирпичного дома 2003 года: гостиная со столовой и кухней, две отдельные спальни, два санузла, два балкона и кладовая в подвале 4,72 м². Гостиная выходит на юг, спальни - на восток. Отопление электрическое, есть разводка под местное отопление, в дом проведён газ. Тихая часть квартала у зоопарка, с выездом на Симеоновское шоссе и бульвар Черни-Врых. Метр здесь стоит $2 070 (1 850 €), на треть ниже медианы квартала $3 070.
3-комнатная квартира 86 м² под реновацию у метро Опылченска
$223 000
Квартира 86 м² по нотариальному акту на 4-м этаже из 5 в кирпичном доме 1930-х годов на бульваре Александра Стамболийского, всего пять квартир в доме. К квартире относится 23,32% земли под домом: гражданин страны вне ЕС оформляет долю через болгарскую компанию. Подъезд до 3-го этажа отремонтирован, щиток и входная дверь дома заменены, сама квартира под ремонт. До метро Опылченска 200 м, до парка 500 м. Метр здесь стоит $2 600 (2 310 €), на треть ниже медианы центра $3 860.
3-комнатная квартира 159 м² с мебелью в Бояне у подножия Витоши
$326 000
Квартира 159 м², из них 129,28 м² жилой площади, на 3-м этаже дома 2003 года в Бояне: просторная гостиная, две спальни, две террасы, ванная, отдельный туалет и постирочная. Окна выходят на юго-запад, квартира продаётся с мебелью. Гараж 45 м² в доме продаётся отдельно за $43 000 (38 000 €). Метр здесь стоит $2 050 (1 820 €), на треть ниже медианы Бояны $3 060.
3-комнатная квартира 100 м² после ремонта у парка Борисова градина
$398 000
Квартира на 1-м этаже кирпичного дома 1968 года у парка Борисова градина: 84 м² жилья, мансарда 10 м² с окном в крыше и подвал 6 м². После ремонта заменены электрика и водопровод, фасад утеплён, окна новые. Гостиная с проходной спальней, отдельная спальня, отдельная кухня, ванная, туалет и постирочная, продаётся с мебелью и техникой. Цена выше порога вида на жительство за покупку недвижимости - $345 000 (306 800 €). Метр здесь стоит $3 980 (3 550 €), ниже медианы Изтока $4 510.
4-комнатная квартира 107 м² с потолками 3,2 м в Оборище
$447 000
Квартира 106,85 м² на 3-м этаже из 4 в кирпичном доме 1935 года, памятнике культуры, рядом с Театром София: прихожая, проходная гостиная, отдельная кухня, три спальни, ванная с туалетом и балкон, потолки 3,2 м. Есть подвал 8,89 м², гараж и место для машины во дворе, к квартире относится доля участка. Продаётся с мебелью, цена выше порога вида на жительство $345 000. Метр здесь стоит $4 180 (3 720 €), ниже медианы Оборище $4 450.
4-комнатная квартира 175 м² с мебелью у метро в центре Софии под ВНЖ
$448 000
Квартира 175 м² на 4-м этаже из 5 в кирпичном доме в центре Софии: прихожая, гостиная со столовой и кухней, три спальни, ванная с туалетом, второй туалет, три балкона и большой сухой подвал. Планировка позволяет разделить квартиру на две отдельные. Продаётся со всей мебелью и кондиционерами, подземный гараж в доме покупают отдельно, до метро несколько минут пешком. Метр здесь стоит $2 560 (2 280 €), на треть ниже медианы центра $3 860, а цена выше порога вида на жительство $345 000.
Сколько стоит метр в кварталах Софии
Метр квартиры в Софии в объявлениях стоит в среднем около $2 870 (2 560 евро), а по сделкам, по данным Национального статистического института Болгарии, - около $3 000 (2 680 евро). Во втором квартале 2026 года жильё в столице подорожало на 2,4% за квартал. В объявлениях дороже всего метр в Изтоке у парка Борисова градина, $4 510, в Оборище, $4 450, и Лозенце, $4 410, дешевле всего - в Люлине, $2 280, и Левски, $2 100. Поэтому квартиру оцениваем по кварталу, а не по городу.
| Квартал | Метр, $ | Метр, евро | Квартира 60 м², $ |
|---|---|---|---|
| Изток | $4 510 | 4 010 | $270 000 |
| Оборище | $4 450 | 3 960 | $267 000 |
| Лозенец | $4 410 | 3 930 | $264 000 |
| Центр | $3 860 | 3 440 | $231 000 |
| Стрелбище | $3 830 | 3 410 | $230 000 |
| Крыстова вада | $3 590 | 3 200 | $216 000 |
| Витоша | $3 070 | 2 730 | $184 000 |
| Бояна | $3 060 | 2 720 | $183 000 |
| Студентский город | $3 030 | 2 700 | $182 000 |
| Манастирски ливади | $3 000 | 2 680 | $180 000 |
| Младост | $2 910 | 2 590 | $175 000 |
| Малинова долина | $2 630 | 2 340 | $158 000 |
| Дружба | $2 550 | 2 280 | $153 000 |
| Овча купел | $2 460 | 2 200 | $148 000 |
| Люлин | $2 280 | 2 030 | $137 000 |
| Левски | $2 100 | 1 870 | $126 000 |
| Вся София | $2 870 | 2 560 | $172 000 |
Данные на 2026 год: кварталы - медианы цены метра в объявлениях о продаже квартир на 20 октября 2026 года, вся София - медиана цены метра во всех объявлениях о продаже квартир в Софии на ту же дату. Доллары по курсу 1,1225 за евро.
Какую доходность даёт сдача квартиры в Софии
Валовая доходность долгой аренды в Софии - 4,3% в год до налогов. Выше всего она в Левски, 5,5%, в Люлине, 4,9%, и Дружбе, 4,9%: метр там дешевле среднего по городу, а квартиры у метро снимают круглый год. Ниже всего доходность в Стрелбище, 2,8%, и в самых дорогих кварталах, Изтоке, Оборище и Лозенце, 3,0%.
| Район | Аренда квартиры 60 м² в месяц, медиана | Доходность в год |
|---|---|---|
| Левски | $620 (550 €) | 5,5% |
| Люлин | $560 (500 €) | 4,9% |
| Дружба | $670 (600 €) | 4,9% |
| Овча купел | $620 (550 €) | 4,7% |
| Младост | $640 (570 €) | 4,3% |
| Студентский город | $650 (580 €) | 4,2% |
| Манастирски ливади | $670 (600 €) | 4,0% |
| Крыстова вада | $840 (750 €) | 4,0% |
| Витоша | $740 (660 €) | 3,8% |
| Бояна | $620 (550 €) | 3,7% |
| Центр | $730 (650 €) | 3,5% |
| Лозенец | $760 (680 €) | 3,0% |
| Оборище | $790 (700 €) | 3,0% |
| Изток | $680 (610 €) | 3,0% |
| Стрелбище | $670 (600 €) | 2,8% |
| Вся София | $670 (600 €) | 4,3% |
Данные на 2026 год: аренда - медиана месячной платы за квартиру 45-75 м² в объявлениях о долгой аренде в квартале на 20 октября 2026 года, доходность квартала - годовая аренда метра, делённая на медиану цены метра в объявлениях о продаже, по всей Софии - то же по всем объявлениям города. Доходность валовая, до налога на доход от аренды, расходов на дом и простоя.
Квартиру в Софии сдают круглый год: студентам, сотрудникам компаний и иностранцам, которые переехали работать. Доход от сдачи облагается налогом 10%, нерезидент платит его с болгарской аренды, а ежегодный налог на недвижимость - 0,01-0,45% налоговой оценки по решению общины, плюс сбор за вывоз мусора.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Болгарией, поэтому налог с аренды платят в Болгарии. Ставки и примеры - на странице налоги в Болгарии.
Какие расходы добавить к цене квартиры
Покупка квартиры за $223 000 (199 000 евро) в Софии обходится ещё в $7 840 (6 980 евро), это 3,6% цены. Главный платёж - местный налог Столичной общины 3% от большей из двух сумм, цены или налоговой оценки.
| Платёж | Квартира за $223 000 (199 000 евро) | Доля цены |
|---|---|---|
| Местный налог на приобретение, 3% | $6 710 (5 970 евро) | 3% |
| Нотариус по тарифу, с 20% НДС | $910 (810 евро) | 0,5% |
| Запись в Имущественный реестр, 0,1% | $230 (200 евро) | 0,1% |
| Присяжный переводчик у нотариуса | если покупатель не говорит по-болгарски | по тарифу переводчика |
| Итого сверх цены | $7 840 (6 980 евро) | 3,6% |
Данные на 2026 год: местный налог - решение Столичного общинного совета, в силе с 1 января 2020 года, нотариальная такса - тариф в евро с потолком 3 068 евро без НДС, сбор за запись - тариф Агентства по регистрации. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
В Софии квартиру проверяют до задатка
Ошибка стоит дороже налога: квартира со статусом ателье или гаража вместо жилья, дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, ипотека или запрет на имуществе продавца, долги по налогам и коммунальным платежам или доля земли, которую гражданину страны вне ЕС не оформят на себя. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем нотариальный акт, выписку из реестра, обременения и продавца, сопровождаем предварительный договор, нотариальную сделку, запись в реестр и документы на вид на жительство вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка квартиры вид на жительство
Вид на жительство за покупку недвижимости в Болгарии дают при вложении не меньше $345 000 (306 800 евро), до перехода на евро порог был 600 000 левов. Из квартир выше порог проходят квартира у парка Борисова градина за $398 000, квартира в Оборище за $447 000 и квартира 175 м² в центре за $448 000.
Гражданин любой страны покупает квартиру в собственность, а гражданин страны вне ЕС оформляет долю земли под домом через болгарскую компанию. Для покупки виза не нужна, сделку ведёт представитель по нотариальной доверенности. С 2025 года Болгария полностью в Шенгене, с 1 января 2026 года расчёты в евро. Подробнее - на странице ВНЖ Болгарии.
Как мы подбираем квартиру
- Цель и бюджет: жизнь в Софии, сдача в аренду, вид на жительство или всё вместе. Менеджер уточняет район, станцию метро, площадь, этаж и способ оплаты.
- Подборка: квартиры с ценой продавца, стадией стройки для новых домов и расчётом доходности по аренде в районе.
- Проверка: нотариальный акт и выписка из Имущественного реестра, обременения и ипотеки, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, долги по налогам и коммунальным платежам.
- Сделка лично или по доверенности: предварительный договор с задатком, нотариальный акт с присяжным переводчиком, запись в реестр и документы на вид на жительство.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
- Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
- Квартиры на продажу в Варне: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Бургасе: для жизни и инвестиций
- Жизнь в Софии в 2026: гид по городу и переезду
- Купить квартиру в Болгарии в 2026: цены, налоги и ВНЖ
- ВНЖ Болгарии в 2026: условия получения
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Софии?
Может ли иностранец купить квартиру в Софии?
В каком квартале Софии купить квартиру?
Какая доходность аренды в Софии?
Какие расходы при покупке квартиры в Софии?
Даёт ли квартира в Софии вид на жительство?
Можно ли купить квартиру в Софии удалённо?
Поможем купить недвижимость в Болгарии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки