Нерухомість за кордоном · 2026-10-18
Нерухомість у Болгарії: що купити для інвестицій і скільки це коштує
Квартири та будинки на продаж у містах, на курортах і в селах Болгарії, дохідність, податки на купівлю та володіння.
У 2026 році квадратний метр у центрі Софії коштує близько $3 860 за цінами пропозиції, у Лозенці - близько $4 410, у Варні та Бургасі - близько $3 000, а на курортах Сонячний Берег і Банско - $1 400-1 600. Болгарія перейшла на євро з 1 січня 2026 року, з 2025 року повністю входить до Шенгену і дає посвідку на проживання за вкладення в нерухомість від $345 000 (306 775 євро).
На цій сторінці - квартири та будинки під найчастіші запити покупців, від студії на Сонячному Березі до квартири в центрі Софії для посвідки, ціни за містами та районами, дохідність від оренди, податки понад ціну та умови посвідки. Менеджер підтвердить, що продається сьогодні, і назве точну ціну.
Ринок коротко
Ціни та правила станом на 2026 рік.
Які об'єкти купують інвестори в Болгарії
Нижче - найцікавіші пропозиції під найчастіші запити покупців та інвесторів. Менеджер підбере об'єкт під ваші запити.
Мебльована студія в комплексі з шістьма басейнами
$32 000
Студія 30 м² на 2 поверсі з 4 у комплексі на Сонячному Березі, в будинку, зданому у 2016 році. Продається з меблями; у комплексі шість басейнів, поруч поле для гольфу та тенісні корти. Внесок на утримання комплексу - $650 (€572) на рік, власник продає напряму. Довгострокової оренди на курорті майже немає, тому студію купують для життя біля моря і здачі в сезон.
Квартира з однією спальнею за 20 метрів від Південного пляжу
$57 000
Квартира 60 м² на першому поверсі великого курортного комплексу на півдні Поморіє, біля Південного пляжу: до широкого піщаного пляжу з пологим входом у море близько 20 метрів. Вітальня і спальня; квартира повністю мебльована та обладнана технікою, жити можна одразу після купівлі. У закритому комплексі басейни, дитячі майданчики, ресторани, магазини, охорона, ліфт і паркінг, а біля входу зупиняються автобуси до Бургаса і Сонячного Берега. Будинок зданий і експлуатується.
Квартира з однією спальнею і терасою біля Морського саду
$112 000
Квартира 51 м² на 4, останньому поверсі цегляного будинку 1990 року в районі Лазур: кухня-вітальня, спальня і тераса. До Морського саду і моря кілька хвилин пішки. Квартира помітно дешевша за схожі в районі. Такі квартири в Лазурі здають від $450 (€400) на місяць, це близько 4,9% на рік.
Квартира з однією спальнею на південь біля Опери
$135 000
Квартира 50 м² на 4 поверсі з 5 у будинку 2007 року в центрі Варни: вітальня і спальня, вікна на південь. За документами це житлова квартира, а не ательє. Поруч Оперний театр і головні вулиці центру. Такі квартири в центрі Варни здають від $730 (€650) на місяць, це близько 6,5% на рік.
Квартира з однією спальнею в Лозенці за кілька хвилин від метро
$242 000
Квартира 58 м² на 2 поверсі з 6 у Лозенці, одному з найдорожчих районів Софії: вітальня з кухнею і спальня. До станції метро кілька хвилин пішки. Квартира дешевша за більшість схожих у районі. Такі квартири в Лозенці здають від $790 (€700) на місяць, це близько 3,9% на рік.
Дворівневий цегляний будинок з ділянкою 602 м² у селі в Странджі
$20 000
Дворівневий будинок 120 м² у зеленому мальовничому селі Кости в Странджі, громада Царево. Будинок цегляний, продається без меблів і потребує ремонту, тож планування можна зробити під себе: для життя цілий рік або відпочинку на природі. Ділянка - 602 м².
Квартира з однією спальнею з видом на гори за 6 км від підйомника
$48 000
Квартира 58 м² на 3 поверсі з 5 у комплексі між Банско і Разлогом, у будинку 2003 року: вітальня і спальня, вікна на гори. Продається з меблями. До підйомника на гірськолижні схили Банско 6 км. Сезон тут зимовий, довгострокової оренди мало, тому квартиру купують для життя в горах і відпочинку.
Квартира з однією спальнею, терасою і коморою біля торгового центру
$107 000
Квартира 56 м² у панельному будинку в центрі Пловдива: вітальня, окрема кухня, спальня, тераса і комора, вікна вже замінені. Потребує ремонту, ціна - на нижній межі району. Біля будинку безкоштовна парковка, поруч великий торговий центр. Після ремонту такі квартири здають від $620 (€550) на місяць, це близько 6,9% на рік.
Квартира з трьома спальнями, мансардою і подвійним гаражем для посвідки на проживання
$346 000
Квартира 142 м² на 3 поверсі з 4 у невеликому будинку в центрі Софії: три спальні, мансарда 30 м² і підвал 40 м². У комплекті подвійний гараж, паркомісце і 33% ділянки; громадянин країни поза ЄС володіє часткою землі через болгарську компанію. Ціна відповідає порогу для посвідки на проживання через купівлю - $345 000 (306 775 євро). Такі квартири в центрі Софії здають від $1 240 (€1 100) на місяць, це близько 4,3% на рік.
Квартири за містами
- Софія · квартири від $88 000 · дохідність до 5,5% · посвідка від $345 000
- Варна · квартири від $47 000 · дохідність до 6,8% · посвідка від $345 000
- Бургас · квартири від $42 000 · дохідність до 5,0% · посвідка від $345 000
Скільки коштує квартира в містах Болгарії у 2026 році
За даними Національного статистичного інституту Болгарії, у другому кварталі 2026 року житло подорожчало на 15,5% за рік і на 4,5% за квартал. Найшвидше ціни ростуть у Пловдиві, а в Бургасі за квартал трохи знизилися. У Софії квартири продавалися в середньому приблизно по $3 000 за квадратний метр (2 680 євро): квартира 60 м² коштує близько $181 000.
| Місто | Зміна цін у другому кварталі 2026 року |
|---|---|
| Пловдив | +5,8% |
| Варна | +2,8% |
| Софія | +2,4% |
| Бургас | -1,5% |
| Болгарія в середньому | +4,5% за квартал, +15,5% за рік |
Дані за 2026 рік: індекс цін на житло Національного статистичного інституту Болгарії за другий квартал 2026 року.
| Район із карток | Ціна м², пропозиція | Квартира 50 м² |
|---|---|---|
| Софія, Лозенець | ~$4 410 (3 930 євро) | ~$221 000 |
| Софія, Центр | ~$3 860 (3 440 євро) | ~$193 000 |
| Варна, Центр | ~$3 100 (2 750 євро) | ~$154 000 |
| Бургас, Лазур | ~$2 900 (2 610 євро) | ~$146 000 |
| Пловдив, Центр | ~$2 800 (2 500 євро) | ~$140 000 |
| Сонячний Берег | ~$1 600 (1 440 євро) | ~$81 000 |
| Банско | ~$1 400 (1 280 євро) | ~$72 000 |
Дані за 2026 рік: середня ціна пропозиції квартир у районах, де продаються квартири з карток; долари - за курсами 2026 року.
Яку дохідність дає здача в оренду
Валова дохідність від довгострокової оренди в Софії - близько 4,3% на рік до податків. У Пловдиві та Варні вхід дешевший, а оренда тримається: квартири з карток здаються під 6,5-6,9%. На Сонячному Березі та в Банско довгострокової оренди майже немає, дохід там дають літній і зимовий сезони.
| Податок | Ставка |
|---|---|
| Дохід від здачі житла | фіксовані 10%; нерезидент сплачує його з болгарської оренди |
| Продаж | 10% з приросту; резидент Болгарії або ЄС не сплачує нічого за одне житло на рік, яким володіє понад 3 роки |
| Щорічний податок на нерухомість | 0,01-0,45% податкової оцінки, ставку встановлює громада, плюс збір за вивезення сміття |
| Компанія, що володіє землею | 10% податку на прибуток і річна звітність |
Дані за 2026 рік: дохідність - середня по Софії; країни порівнюються в таблиці дохідності від оренди.
Податок з оренди житла в Болгарії сплачується в Болгарії. Болгарія має угоди про уникнення подвійного оподаткування зі США, Великою Британією, Німеччиною, Францією, Італією та більшістю інших країн Європи, тому той самий дохід не оподатковується двічі. Ставки та приклади - на сторінці податки в Болгарії.
Які витрати додати до ціни об'єкта
| Платіж | Сума |
|---|---|
| Місцевий податок на придбання | 0,1-3% від більшої з двох сум - ціни або податкової оцінки: 3% у Софії, до 3% на курортах |
| Нотаріус | 0,1-1,5% вартості, не більше $3 450 (€3 067,75), плюс 20% ПДВ |
| Запис у Реєстрі нерухомості | збір Агентства реєстрації - 0,1% ціни |
| Присяжний перекладач | обов'язковий у нотаріуса, якщо покупець не володіє болгарською |
| Внесок на утримання курортного комплексу | від $650 (€572) на рік для студії з карток |
Дані за 2026 рік. Громадянин країни поза ЄС володіє землею під будинком через болгарську компанію. Менеджер порахує підсумок для конкретної квартири.
У Болгарії квартиру перевіряють у Реєстрі нерухомості до завдатку
Помилки коштують дорожче за податок: квартира зі статусом ательє чи офісу замість житла, будинок без дозволу на введення в експлуатацію, борги за внесками курортного комплексу і гроші, які банк не прийме без продуманої схеми оплати. Супровід Murblz знімає ці ризики: підбираємо об'єкт під бюджет і мету, перевіряємо власників, обтяження та дозволи, реєструємо компанію для землі і ведемо угоду в нотаріуса до запису в реєстрі.
Вартість супроводу: за запитом у менеджера.
Чи дає купівля посвідку на проживання
Так, від $345 000. Болгарія дає посвідку на проживання за вкладення в нерухомість від $345 000 (306 775 євро); до переходу на євро поріг становив 600 000 левів. Квартира з трьома спальнями в центрі Софії з карток відповідає порогу, а менеджер надішле в чат інші квартири та будинки від цієї суми.
Програму громадянства за інвестиції Болгарія закрила у 2022 році. Купити квартиру можна і без посвідки: громадянин будь-якої країни купує квартиру або будинок на своє ім'я без окремого дозволу. Умови - на сторінці посвідка на проживання в Болгарії.
Як ми підбираємо об'єкт
- Бюджет і мета: інвестиція, житло біля моря чи в горах, посвідка на проживання. Менеджер уточнює місто, район і спосіб оплати.
- Добірка реальних об'єктів: квартири з ціною продавця, площею, поверхом, внеском на утримання та розрахунком дохідності.
- Перевірки: власники та обтяження в Реєстрі нерухомості, дозвіл на введення будинку в експлуатацію, статус житла, а не ательє чи офісу.
- Дистанційна угода за довіреністю: попередній договір із завдатком, нотаріальний акт із присяжним перекладачем, місцевий податок і запис у реєстрі.
Менеджер надсилає добірку в чат з цінами продавців на дату добірки.
Варіанти в інших країнах
Інвестиційна нерухомість в інших країнах:
- Нерухомість у Туреччині: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість в ОАЕ: що купити в Дубаї і скільки це коштує
- Нерухомість у Сербії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Бразилії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Грузії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість в Іспанії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість в Італії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість на Кіпрі: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Чорногорії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Греції: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Таїланді: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість на Балі: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Парагваї: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Португалії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Єгипті: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Панамі: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Франції: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у США: що купити у Флориді і скільки це коштує
- Нерухомість у Великій Британії: що купити і скільки це коштує
- Нерухомість у Боснії і Герцеговині: що купити і скільки це коштує
Більше про купівлю в цій країні:
- Купівля нерухомості в Болгарії: правила, податки та угода
- Як купити квартиру в Болгарії
- Посвідка на проживання в Болгарії
- Податки в Болгарії
- Софія: що подивитися і чи варто переїжджати
- Бургас: що подивитися і чи варто переїжджати
Усі країни та бюджети в порівнянні - на сторінці Нерухомість за кордоном.
Часті запитання
Скільки коштує квартира в Болгарії у 2026 році?
Чи можуть іноземці купити нерухомість у Болгарії?
Чи дає купівля квартири посвідку на проживання в Болгарії?
Яку дохідність дає здача квартири в Болгарії?
Які витрати при купівлі квартири в Болгарії?
Чи перейшла Болгарія на євро?
Де купити квартиру для інвестицій у Болгарії?
Чи можна купити квартиру в Болгарії дистанційно?
Не хочете розбиратися в цьому самі?
Ми супроводжуємо весь процес під ключ: підберемо об’єкт під завдання, перевіримо юридичну чистоту й супроводимо угоду до реєстрації. Поставте запитання в чаті: безкоштовна консультація починається просто тут. Юридичне представництво в державних органах і судах ведуть фахівці Murblz разом із партнерами з місцевою ліцензією.
Консультант Murblz відповідає одразу, у чаті на цій сторінці. Опишіть ситуацію - розберемося разом.
Безкоштовна консультація