Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier au Luxembourg : quoi acheter et à quel prix
Appartement d'une chambre à Differdange, dans le sud
430 000 $
Un appartement de 46 m² : un séjour avec cuisine ouverte, une chambre et une salle de bains. Differdange est la troisième ville du pays par sa population, dans le sud, à la frontière française, avec une aciérie, un château du XVIe siècle et le campus européen de l'université américaine de Miami. Le mètre carré d'un appartement y est 12 % moins cher que la moyenne nationale, et les appartements sont loués par les salariés des usines et des bureaux du sud. Ces appartements se louent en moyenne 1 620 $ (1 440 euros) par mois, soit environ 4,5 % par an avant impôts.
Appartement d'une chambre à Dudelange, près de la frontière française
430 000 $
Un appartement de 55 m² : un séjour avec cuisine, une chambre et une salle de bains. Dudelange est la quatrième ville du pays, à la frontière française, avec le Centre national de l'audiovisuel, un nouveau quartier sur le site d'une ancienne aciérie et des trains vers la capitale ; les transports publics y sont gratuits, comme partout dans le pays. Par son rendement, cet appartement est le meilleur de la sélection. Ces appartements se louent en moyenne 1 880 $ (1 670 euros) par mois, soit environ 5,2 % par an avant impôts.
Appartement de deux chambres à Clervaux, dans les Ardennes
470 000 $
Un appartement de 77 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Clervaux est une petite ville des Ardennes, dans le nord du pays, dans la vallée de la Clerve, avec un château du XIIe siècle, une abbaye bénédictine et une gare sur la ligne Luxembourg - Liège. En 2025, le mètre carré d'un appartement y a augmenté de 22,9 %, plus vite que dans toute autre commune du tableau, et il coûte toujours 28 % de moins que la moyenne nationale. Ces appartements se louent en moyenne 1 580 $ (1 410 euros) par mois, soit environ 4,0 % par an avant impôts.
Appartement d'une chambre à Sanem, près du campus de Belval
480 000 $
Un appartement de 57 m² : un séjour avec cuisine à îlot, une chambre et une salle de bains. Sanem est une commune du sud du pays, voisine de Belval, un nouveau quartier construit sur le site d'une aciérie avec le campus principal de l'Université du Luxembourg et des instituts de recherche. Les appartements y sont loués par des étudiants, des enseignants et des chercheurs, et en 2025 le mètre carré a augmenté de 5,1 %. Ces appartements se louent en moyenne 1 890 $ (1 680 euros) par mois, soit environ 4,7 % par an avant impôts.
Appartement d'une chambre à Hesperange, à côté de la capitale
520 000 $
Un appartement de 51 m² : un séjour avec cuisine, une chambre et une salle de bains. Hesperange est une banlieue au sud-est de la capitale, dans la vallée de l'Alzette, à côté du quartier d'affaires de la Cloche d'Or, avec ses banques et ses cabinets d'audit. Les loyers y sont presque ceux de la capitale, tandis que le mètre carré est 16 % moins cher : le rendement dépasse donc 5 %. Ces appartements se louent en moyenne 2 230 $ (1 990 euros) par mois, soit environ 5,1 % par an avant impôts.
Appartement de deux chambres à Ettelbruck, dans le centre du pays
540 000 $
Un appartement de 68 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Ettelbruck est une ville du centre du pays, au confluent de l'Alzette et de la Sûre, un nœud ferroviaire avec des trains vers la capitale et le nord, avec l'hôpital de la région nord, des commerces et des écoles. En 2025, le mètre carré d'un appartement y a augmenté de 9,3 %. Ces appartements se louent en moyenne 1 730 $ (1 540 euros) par mois, soit environ 3,8 % par an avant impôts.
Appartement de deux chambres à Remich, sur la Moselle
550 000 $
Un appartement de 73 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Remich est une petite ville sur la Moselle, à la frontière allemande, au cœur de la région viticole, avec une promenade au bord de la rivière, un embarcadère pour les bateaux de plaisance et des caves à vin. On y achète des appartements pour vivre au bord de la rivière et pour les louer, et en 2025 le mètre carré a baissé de 3,9 % : c'est un bon moment pour acheter. Ces appartements se louent en moyenne 1 900 $ (1 690 euros) par mois, soit environ 4,1 % par an avant impôts.
Appartement d'une chambre à Hollerich, ville de Luxembourg
560 000 $
Un appartement de 39 m² : un séjour avec cuisine, une chambre et une salle de bains. Hollerich est un quartier de la capitale à l'ouest de la gare centrale, où des bureaux, une salle de concert et des logements neufs ont remplacé d'anciens bâtiments industriels ; la gare est à 10 minutes à pied. Les loyers du quartier sont presque ceux de la moyenne de la capitale, et en 2025 le mètre carré de la ville a augmenté de 2,4 %. Ces appartements se louent en moyenne 2 280 $ (2 030 euros) par mois, soit environ 4,9 % par an avant impôts.
Quels biens acheter pour investir au Luxembourg
Voici les offres les plus intéressantes, sélectionnées par nos experts. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Appartements à vendre dans la capitale, à Hesperange, Sanem, Differdange, Remich et Clervaux, prix au mètre carré et loyers par commune, rendement locatif, impôts à l'achat, à la location et à la vente, règles pour les étrangers.
Le Luxembourg est le centre financier de l'Union européenne, avec des institutions de l'UE, des banques et des fonds : les logements y sont donc chers et se louent toute l'année, et en un an les loyers des appartements ont augmenté de 5,8 % dans tout le pays. D'après les transactions des 12 mois jusqu'à juin 2026, le mètre carré d'un appartement ancien coûte en moyenne environ 8 700 $, et environ 12 000 $ dans la capitale. Un appartement d'une chambre coûte 430 000 $ à Differdange, 480 000 $ à Sanem près du quartier universitaire de Belval et 560 000 $ à Hollerich, dans la capitale. Ces appartements se louent avec un rendement de 3,8 à 5,2 % par an avant impôts, et un étranger achète un logement sans aucune autorisation.
Cette page présente des appartements dans la capitale, dans le sud du pays, sur la Moselle et dans les Ardennes, les prix au mètre carré et les loyers par commune, le rendement et le plafond légal du loyer, les impôts à l'achat, à la location et à la vente, ainsi que le titre de séjour. Un conseiller vous confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Les prix sont calculés à partir du prix moyen au mètre carré des transactions d'appartements anciens dans la commune du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, ajusté à la surface de l'appartement, et les loyers à partir du loyer moyen annoncé des appartements de la commune (dans la capitale, du quartier) sur les mêmes mois, selon l'Observatoire de l'Habitat du ministère du Logement du Luxembourg ; 1 euro = 1,1198 $.
Combien coûte un appartement au Luxembourg en 2026
Les appartements sont les plus chers dans la capitale : le mètre carré ancien y coûte environ 12 000 $, et environ 9 700 $ dans la commune voisine de Hesperange. Dans tout le pays, le mètre carré moyen coûte environ 8 700 $, et 6 200 à 8 100 $ dans le sud, sur la Moselle et dans les Ardennes. En 2025, les prix ont augmenté de 0,9 % dans tout le pays : le mètre carré a augmenté de 22,9 % à Clervaux et de 9,3 % à Ettelbruck, tandis qu'il a baissé de 3,5 à 3,9 % à Remich et à Dudelange. Le neuf coûte plus cher : le mètre carré d'un appartement en construction coûte en moyenne environ 12 000 $.
| Où | Prix au m² d'un appartement ancien | Loyer moyen d'un appartement par mois | Évolution du prix au m² en 2025 |
|---|---|---|---|
| Ville de Luxembourg | environ 12 000 $ | environ 2 300 $ | +2,4 % |
| Hesperange | environ 9 700 $ | environ 2 300 $ | -0,5 % |
| Luxembourg, tout le pays | environ 8 700 $ | environ 2 100 $ | +0,9 % |
| Sanem | environ 8 100 $ | environ 1 900 $ | +5,1 % |
| Remich | environ 7 700 $ | environ 1 900 $ | -3,9 % |
| Differdange | environ 7 600 $ | environ 1 700 $ | +0,4 % |
| Ettelbruck | environ 7 500 $ | environ 1 800 $ | +9,3 % |
| Dudelange | environ 7 300 $ | environ 1 900 $ | -3,5 % |
| Clervaux | environ 6 200 $ | environ 1 600 $ | +22,9 % |
Données de l'Observatoire de l'Habitat du ministère du Logement du Luxembourg, d'après les actes notariés : prix moyen au mètre carré d'un appartement ancien du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ; le loyer est le loyer moyen annoncé des appartements sur les mêmes mois ; l'évolution des prix compare 2025 à 2024. Dollars au cours de 1 euro = 1,1198 $, arrondis au supérieur.
Quel rendement rapporte la location et quels impôts payer
Les appartements des fiches se louent avec un rendement de 3,8 à 5,2 % par an avant impôts : le plus élevé à Dudelange et à Hesperange, le plus bas à Ettelbruck et à Clervaux. Le calcul utilise le loyer moyen annoncé des appartements de la commune du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et en un an les loyers des appartements ont augmenté de 5,8 % dans tout le pays. La loi plafonne le loyer : au maximum 5 % par an du capital investi dans l'appartement, il peut être augmenté une fois tous les 2 ans d'au plus 10 %, la garantie locative est de 2 mois de loyer au maximum, et pour les baux conclus depuis le 1er août 2024, les frais d'agence sont partagés à parts égales entre le propriétaire et le locataire. Un conseiller calcule dans le chat le revenu locatif d'un appartement précis après impôts.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Revenus locatifs | barème progressif, le taux marginal, impôt de solidarité compris, est de 42,8 à 43,6 %, plus une contribution dépendance de 1,4 % |
| Ce qui se déduit du loyer | intérêts d'emprunt, travaux et amortissement de 2 % par an du prix du bâtiment hors terrain (4 % pour les bâtiments de moins de 5 ans) ; pour les bâtiments de plus de 15 ans, 35 % du loyer à la place, jusqu'à 2 700 euros par an |
| Impôt foncier | calculé sur la valeur cadastrale au taux de la commune |
| Logement inoccupé | la commune peut prélever une taxe spéciale si personne n'est déclaré dans l'appartement pendant 18 mois consécutifs |
| Vente dans les 5 ans | la plus-value est imposée au barème progressif, jusqu'à 42 % |
| Vente après 5 ans | jusqu'à 21 % de la plus-value, le prix d'achat est indexé, avec un abattement de 50 000 euros par période de 10 ans (100 000 euros pour un couple) |
Données 2026 : loyers - Observatoire de l'Habitat du ministère du Logement du Luxembourg, 1er juillet 2025 - 30 juin 2026 ; impôts - administration fiscale du Luxembourg ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
Tous les impôts luxembourgeois sont réunis sur la page impôts au Luxembourg, et la façon d'apporter l'argent de l'achat est présentée sur la page envoyer de l'argent au Luxembourg.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Droit d'enregistrement | 6 % du prix, payé à la signature de l'acte notarié |
| Droit de transcription au registre des hypothèques | 1 % du prix |
| TVA dans le prix du neuf | déjà incluse dans le prix |
| Notaire | au tarif public, qui augmente avec le prix de l'appartement |
| Crédit d'impôt Bëllegen Akt | jusqu'à 45 000 $ (40 000 euros) par acheteur, uniquement pour un logement que l'acheteur habite lui-même, pas pour un appartement destiné à la location |
Données 2026. Les parties signent d'abord un compromis de vente, puis l'acte notarié ; il peut être signé en personne ou par procuration. Le conseiller calcule le total pour un bien précis.
Au Luxembourg, le titre, l'immeuble et le plafond du loyer sont vérifiés avant l'acte notarié
Ici, les erreurs coûtent plus cher que les droits : un loyer au-dessus du plafond légal que le locataire contestera devant la commission des loyers, des dettes et des litiges entre copropriétaires de l'immeuble, des travaux de façade ou de toiture déjà votés par l'assemblée des copropriétaires, des retards sur un chantier neuf, une faible classe énergétique qui laisse les travaux absorber le revenu. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un appartement selon votre budget et votre objectif, vérifions avec le notaire le titre, les documents de l'immeuble et le calcul du loyer, préparons le paiement, menons la transaction jusqu'à l'enregistrement du titre et aidons à la mise en location.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Le titre de séjour au Luxembourg s'obtient pour le travail, une activité propre, les études, la famille ou en tant qu'investisseur, dès 560 000 $ (500 000 euros) investis dans une société du pays, et l'achat d'un bien ne fait pas partie de ces motifs. Toutes les voies sont présentées sur la page titre de séjour au Luxembourg. Après 5 ans de résidence dans le pays, un examen de langue luxembourgeoise et un cours d'instruction civique, vous pouvez obtenir la nationalité luxembourgeoise.
Un appartement s'achète sans aucun statut : un étranger enregistre un logement ou un terrain à son nom sans autorisation ni restriction liée à la nationalité. Le Luxembourg fait partie de l'Union européenne et de l'espace Schengen, et la transaction se signe chez le notaire en personne ou par procuration. Un conseiller trouve dans le chat un appartement pour l'installation de votre famille.
Comment nous sélectionnons un bien
- Budget et objectif : revenu locatif, préservation du capital, installation ou logement pour vous-même. Le conseiller précise la ville et la commune : la capitale, le sud à la frontière française, la Moselle ou le nord.
- Une sélection de biens réels : des appartements avec le prix du vendeur, la surface, l'année de construction, la classe énergétique et un calcul du rendement qui tient compte du plafond légal du loyer.
- Vérifications avec le notaire : le titre et les charges au registre des hypothèques, le règlement de copropriété de l'immeuble et les charges, les autorisations d'urbanisme, le certificat de performance énergétique.
- Une transaction à distance par procuration : un compromis de vente, un prêt ou un paiement par virement, l'acte notarié, 7 % de droits et l'enregistrement du titre au registre des hypothèques.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
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