Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier en Bosnie-Herzégovine : quoi acheter et à quel prix
Appartements, maisons et villas à vendre à Sarajevo, Banja Luka, Mostar, Neum et sur la Jahorina, rendements locatifs, impôts à l'achat et sur la détention.
Selon les offices statistiques de la Fédération de Bosnie-Herzégovine et de la Republika Srpska, au deuxième trimestre 2026 le mètre carré d'un appartement neuf coûtait environ 2 480 $ (4 305 marks) à Sarajevo, 2 390 $ (4 154 marks) à Banja Luka et 1 990 $ (3 466 marks) en moyenne dans la Fédération. Un appartement sur la montagne de ski de Jahorina est en vente à 61 000 $, un appartement de deux chambres à Banja Luka à 82 000 $ et un appartement à 30 m de la mer à Neum à 184 000 $. Un étranger achète un logement selon le principe de réciprocité, et le titre de séjour par la propriété est accordé en cas de lien réel avec le pays.
Cette page présente des appartements et des maisons pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs, d'un appartement sur la Jahorina à une maison avec piscine à Butmir près de Sarajevo, les prix par ville, les rendements locatifs, les impôts en plus du prix et les règles pour les acheteurs étrangers. Un conseiller confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Quels biens les investisseurs achètent en Bosnie-Herzégovine
Voici les offres les plus intéressantes pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs et des investisseurs. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Un appartement dans un coin calme de la station de ski de Jahorina
61 000 $
Un appartement de 30 m² en rez-de-chaussée dans un immeuble achevé après 2015 à Dvorišta, sur la Jahorina, la montagne qui a accueilli des épreuves des Jeux olympiques d'hiver de 1984. Un séjour, une cuisine-salle à manger ouverte et une salle de bains, du parquet, partiellement meublé. Aucune voiture ne passe devant l'immeuble. Un poêle à bois chauffe l'appartement, et chaque pièce dispose aussi de radiateurs électriques. La Jahorina se trouve en Republika Srpska : l'achat n'est donc soumis à aucune taxe de mutation.
Un appartement meublé à 30 mètres de la mer à Neum
184 000 $
Un appartement de 46 m² au deuxième étage, à 30 m de la mer et de la plage. Il est vendu meublé et ne nécessite aucune rénovation. Neum est le seul accès de la Bosnie-Herzégovine à l'Adriatique, une station balnéaire sur la côte entre Split et Dubrovnik. Un appartement près de la plage s'achète pour vivre au bord de la mer et pour les vacances en famille.
Un appartement meublé orienté au sud au centre de Sarajevo
155 000 $
Un appartement de deux pièces de 58 m² au deuxième étage d'un immeuble d'avant 1950, rue Avde Jabučice, dans la commune de Centar. Fenêtres orientées au sud, chauffage au gaz et climatisation ; l'appartement est vendu meublé et le titre de propriété est enregistré. Sarajevo est le marché le plus cher du pays : le mètre carré d'un appartement neuf en ville coûte environ 2 480 $. Les appartements de 45 à 70 m² à Centar se louent 560 $ (960 marks) par mois, soit environ 4,3 % par an.
Un appartement de 68 m² près de la gare routière de Lukavica, à côté de Dobrinja
79 000 $
Un appartement de deux pièces de 68 m² au quatrième étage d'un immeuble achevé après 2010, rue Akademika Petra Mandića à Lukavica, à côté du quartier de Dobrinja à Sarajevo. En bon état, non meublé, avec parking et chauffage électrique. Le vendeur est l'unique propriétaire, et le titre est inscrit au registre foncier. Le mètre carré y coûte environ 1 150 $ (2 000 marks), et la Republika Srpska n'a pas de taxe de mutation. Ce type d'appartement se loue 320 $ (550 marks) par mois, soit environ 4,9 % par an.
Un étage de maison avec deux chambres et un balcon à Lazarevo
82 000 $
Un appartement de 70 m² à l'étage intermédiaire d'une maison de trois niveaux dans le quartier de Lazarevo : une entrée, un séjour avec cuisine, deux chambres séparées, dont une donnant sur un balcon, une salle de bains et un cellier. La cour est en copropriété, avec parking et une dépendance séparée. La maison est une construction solide des années 1970, et l'appartement est vendu partiellement meublé. La Republika Srpska n'a pas de taxe de mutation. Les appartements de 50 à 80 m² à Banja Luka se louent 440 $ (750 marks) par mois, soit environ 6,3 % par an.
Un appartement meublé et climatisé à Bišće Polje
95 000 $
Un appartement de deux pièces de 71 m² au premier étage dans le quartier de Bišće Polje, à 200 m de la route principale Sarajevo-Ploče. Fenêtres orientées au nord et au sud, sol stratifié, climatisation, internet et télévision par câble ; l'appartement est en bon état et vendu meublé. Des centres commerciaux et des hôtels sont à proximité, et un bus urbain dessert le centre et le Vieux Pont. Les appartements de 50 à 80 m² à Mostar se louent 460 $ (800 marks) par mois, soit environ 5,8 % par an.
Une maison avec terrain de 900 m² et vue sur la ville près du centre de Pale
69 000 $
Une maison de deux niveaux de 100 m² dans un quartier résidentiel calme de Pale, tout près du centre-ville, avec une belle vue sur Pale. La maison est partiellement rénovée et chauffée au bois. Le terrain de 900 m² comprend un parking, un bûcher et un cellier. Le titre de propriété est détenu en totalité par un seul propriétaire. Pale est la ville la plus proche de la station de ski de Jahorina, et la maison convient à la vie de famille comme aux escapades de week-end.
Une villa de 170 m² avec piscine et garage près de Sarajevo
287 000 $
Une villa de deux niveaux sur un terrain de 750 m² à Kijevo, dans la commune de Trnovo du canton de Sarajevo : cinq pièces, une piscine, un garage et une vidéosurveillance. Construite après 2020, rénovée et vendue meublée, avec un titre de propriété enregistré. Trnovo est une commune de montagne au sud de Sarajevo, avec des forêts et du calme près de la capitale.
Une maison de 250 m² avec piscine sur un terrain de 1 640 m² à Butmir
414 000 $
Une maison de quatre pièces de 250 m² sur un terrain de 1 640 m² à Butmir, dans la commune d'Ilidža, où se trouve l'aéroport de Sarajevo. Une piscine et le chauffage au gaz ; la maison est vendue meublée et le titre de propriété est enregistré. La même commune abrite les thermes d'Ilidža et le parc de la source de la Bosna, Vrelo Bosne.
Combien coûte l'immobilier en Bosnie-Herzégovine en 2026
Au deuxième trimestre 2026, le mètre carré d'un appartement neuf dans la Fédération de Bosnie-Herzégovine a augmenté de 11,5 % sur un an, à environ 1 990 $ en moyenne, et en Republika Srpska de 0,8 %, à environ 1 840 $. Sarajevo est la plus chère, avec environ 2 480 $ le m², tandis que dans la Fédération hors Sarajevo le mètre carré coûte environ 1 800 $. Les appartements de revente des fiches sont moins chers que le neuf : l'appartement à Lukavica coûte environ 1 150 $ le m².
| Où | Appartement neuf au m² | Appartement de 60 m² |
|---|---|---|
| Sarajevo | environ 2 480 $ (4 305 marks) | environ 149 000 $ |
| Banja Luka | environ 2 390 $ (4 154 marks) | environ 144 000 $ |
| Fédération de Bosnie-Herzégovine | environ 1 990 $ (3 466 marks) | environ 120 000 $ |
| Republika Srpska | environ 1 840 $ (3 193 marks) | environ 110 000 $ |
| Fédération hors Sarajevo | environ 1 800 $ (3 128 marks) | environ 108 000 $ |
Données du deuxième trimestre 2026 : prix moyens des appartements neufs vendus, Office fédéral de la statistique et Institut républicain de la statistique de la Republika Srpska ; dollars arrondis à l'unité supérieure.
Quel rendement rapporte la location
Les appartements des fiches se louent à 4,3-6,3 % par an avant impôt : le plus haut pour l'appartement à Banja Luka et l'appartement meublé à Mostar, le plus bas pour l'appartement au centre de Sarajevo. Les appartements sur la Jahorina et à Neum s'achètent pour les vacances à la montagne et au bord de la mer, la villa à Kijevo et la maison à Butmir pour la vie de famille.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Revenus de la location d'un logement | 10 % après une déduction forfaitaire de 30 % dans la Fédération, 13 % en Republika Srpska |
| Taxe foncière | jusqu'à 0,20 % par an de la valeur évaluée en Republika Srpska, au taux fixé par la commune |
| Achat dans le neuf | la TVA de 17 % est déjà incluse dans le prix du promoteur |
Données 2026 : impôts selon les lois de la Fédération de Bosnie-Herzégovine et de la Republika Srpska ; comparaison des pays dans le tableau des rendements locatifs.
Taux et exemples de calcul sur la page impôts en Bosnie-Herzégovine.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation dans le canton de Sarajevo | 5 % de la valeur évaluée, payée par l'acheteur dans les 15 jours suivant la transaction |
| Taxe de mutation dans les autres cantons de la Fédération | selon la loi du canton, jusqu'à 5 % de la valeur évaluée |
| Taxe de mutation en Republika Srpska et à Brčko | aucune |
| Neuf auprès du promoteur | TVA de 17 % déjà incluse dans le prix, sans taxe de mutation |
| Notaire | jusqu'à 1 200 $ |
| Inscription de la propriété | 50 $ dans la Fédération, 30 $ plus 0,2 % de la valeur en Republika Srpska |
| Avocat | 0,1 à 0,5 % du prix |
| Agent | 2 à 3 % du prix, payés par le vendeur |
Données 2026. L'appartement à 155 000 $ au centre de Sarajevo : une taxe de mutation de 7 750 $ (13 500 marks) si la commission communale l'évalue au prix du contrat. L'appartement à 82 000 $ à Banja Luka : pas de taxe de mutation, inscription de la propriété pour environ 200 $. Un conseiller calcule le total pour un bien précis.
En Bosnie-Herzégovine, la réciprocité et le registre foncier sont vérifiés avant le contrat
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : une citoyenneté sans réciprocité, et la transaction n'est pas enregistrée, un terrain au cadastre qui ne correspond pas au registre foncier, une maison sans permis d'habiter, une évaluation de la commission pour la taxe supérieure au prix du contrat, et un appartement en station avec un droit flou sur le terrain. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous sélectionnons un bien selon votre budget et votre objectif, vérifions la réciprocité pour votre citoyenneté, les extraits du registre foncier et du cadastre et les permis de construire, et menons la transaction jusqu'à l'inscription de la propriété.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
La propriété d'un bien est un motif exceptionnel de séjour temporaire : selon l'article 61 de la loi sur les étrangers, l'achat doit s'accompagner d'un lien réel avec la Bosnie-Herzégovine. Le Service des affaires des étrangers accepte comme lien l'origine, des proches parents dans le pays, des enfants scolarisés, une pension locale ou un investissement. Le titre est délivré pour 1 an au maximum et renouvelé aux mêmes conditions, les frais sont de 90 $ (150 marks), et il ne permet pas de travailler. Plus de détails sur les pages immobilier en Bosnie-Herzégovine et citoyenneté de Bosnie-Herzégovine. Un conseiller vous envoie dans le chat des logements pour vous installer.
Les étrangers achètent un logement selon le principe de réciprocité. L'Allemagne, le Royaume-Uni, la Croatie, l'Italie, la Slovénie, la Serbie, le Monténégro, l'Autriche, la Turquie, les États-Unis, la Géorgie et la Moldavie ont la réciprocité avec la Bosnie-Herzégovine. Les citoyens des Émirats arabes unis, du Qatar, du Koweït, d'Oman, de Chine, de Suisse et d'Israël achètent par une société locale. Pour un pays absent de la liste du ministère de la Justice de la Fédération, une réponse écrite du ministère est nécessaire avant la transaction, avec une société locale comme solution de repli. Les terres agricoles et les forêts ne sont pas vendues aux étrangers. Un conseiller vérifie la réciprocité pour votre citoyenneté.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement pour y vivre, appartement en station ou maison pour une famille. Le conseiller précise la ville, la partie du pays et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des appartements, des maisons et des villas avec le prix du vendeur, la surface, l'année de construction, l'inscription de la propriété et un calcul de rendement.
- Vérifications : la réciprocité pour la citoyenneté de l'acheteur, les extraits du registre foncier et du cadastre, le permis d'habiter et l'évaluation pour la taxe de mutation.
- Une transaction à distance : une procuration apostillée, le contrat chez le notaire, le paiement, la taxe de mutation et l'inscription de la propriété au nom de l'acheteur.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine en 2026 ?
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Bosnie-Herzégovine ?
L'achat d'un bien donne-t-il un titre de séjour en Bosnie-Herzégovine ?
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