海外不動産 · 2026-10-18
ボスニア・ヘルツェゴビナの不動産購入：投資と移住に何を買い、いくらかかるか
サラエボ、バニャ・ルカ、モスタル、ネウム、ヤホリナの売りマンション、一戸建て、ヴィラ、賃貸利回り、購入と保有にかかる税金。
ボスニア・ヘルツェゴビナ連邦とスルプスカ共和国の統計局によると、2026年第2四半期の新築マンションの㎡単価は、サラエボで約$2,480（4,305マルク）、バニャ・ルカで$2,390（4,154マルク）、連邦の平均で$1,990（3,466マルク）でした。スキー場のあるヤホリナ山のマンションは$61,000、バニャ・ルカの寝室2つのマンションは$82,000、ネウムの海まで30メートルのマンションは$184,000で売りに出ています。外国人は相互主義にもとづいて住宅を買え、不動産による居住許可は国との実際のつながりがあれば得られます。
このページでは、ヤホリナのマンションからサラエボ近郊ブトミルのプール付きの家まで、購入者に特に多いご希望に合うマンションと一戸建て、都市別の価格、賃貸利回り、価格に加わる税金、外国人購入者のルールをまとめています。現在売りに出ている物件と正確な価格はコンサルタントが確認します。
市場の概要
2026年時点の価格とルール。
投資家がボスニア・ヘルツェゴビナで買う物件
購入者と投資家に特に多いご希望に合わせて、注目の物件をまとめました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。
ヤホリナのスキーリゾートの静かな一角にあるマンション
$61,000
1984年冬季オリンピックの競技が行われたヤホリナ山のドヴォリシュタにある、2015年以降に完成した建物の1階の30㎡のマンション。リビング、オープンなキッチンとダイニング、バスルーム、寄木の床があり、一部家具付きです。建物の前を車は通りません。薪ストーブで暖まり、各部屋に電気暖房のラジエーターもあります。ヤホリナはスルプスカ共和国にあるため、購入に移転税はかかりません。
ネウムの海まで30メートル、家具付きのマンション
$184,000
海とビーチまで30メートルの2階にある46㎡のマンション。家具付きで販売し、改装は不要です。ネウムはボスニア・ヘルツェゴビナ唯一のアドリア海への出口で、スプリトとドゥブロヴニクの間の海岸にあるリゾートの町です。ビーチそばのマンションは、海辺での暮らしと家族の休暇のために買われます。
サラエボ中心部の家具付き、南向きのマンション
$155,000
ツェンタル区のアヴデ・ヤブチツェ通りにある、1950年以前の建物の2階の2部屋の58㎡のマンション。南向きの窓、ガス暖房、エアコンがあり、家具付きで販売し、権原は登記済みです。サラエボは国内で最も高い市場で、市内の新築マンションの㎡単価は約$2,480です。ツェンタルの45～70㎡のマンションは月$560（960マルク）で貸せ、年約4.3%です。
ドブリニャの隣、ルカヴィツァのバスターミナルそばの68㎡のマンション
$79,000
サラエボのドブリニャ地区の隣、ルカヴィツァのアカデミカ・ペトラ・マンディチャ通りにある、2010年以降に完成した建物の4階の2部屋の68㎡のマンション。状態は良く、家具なしで、駐車場と電気暖房があります。売主は単独の所有者で、権原は土地登記簿に記載されています。ここの㎡単価は約$1,150（2,000マルク）で、スルプスカ共和国には移転税がありません。こうしたマンションは月$320（550マルク）で貸せ、年約4.9%です。
ラザレヴォの、寝室2つとバルコニー付きの家のワンフロア
$82,000
ラザレヴォ地区の3層の家の中間階にある70㎡のマンション。玄関、キッチン付きのリビング、独立した寝室2つ（1つはバルコニーに面する）、バスルーム、物置があります。庭は共有で、駐車場と別棟の離れがあります。家は1970年代の頑丈な造りで、マンションは一部家具付きで販売します。スルプスカ共和国には移転税がありません。バニャ・ルカの50～80㎡のマンションは月$440（750マルク）で貸せ、年約6.3%です。
ビシュチェ・ポリェの、エアコン付きの家具付きマンション
$95,000
サラエボ～プロチェ幹線道路から200メートルのビシュチェ・ポリェ地区にある、1階の2部屋の71㎡のマンション。北向きと南向きの窓、ラミネートの床、エアコン、インターネット、ケーブルテレビがあり、状態は良く、家具付きで販売します。近くにショッピングセンターとホテルがあり、旧橋のある中心部まで市バスが走っています。モスタルの50～80㎡のマンションは月$460（800マルク）で貸せ、年約5.8%です。
パレ中心部近く、町を見渡す900㎡の敷地付きの家
$69,000
町の中心にとても近いパレの静かな住宅地にある、2階建ての100㎡の家で、パレの美しい眺めがあります。家は一部改装済みで、薪で暖房します。900㎡の敷地には駐車場、薪小屋、物置があります。権原は1人の所有者が完全に保有しています。パレはヤホリナのスキーリゾートに最も近い町で、家は家族の暮らしにも週末の滞在にも向いています。
サラエボ近郊、プールとガレージ付きの170㎡のヴィラ
$287,000
サラエボ県トルノヴォ区のキイェヴォにある、750㎡の敷地に建つ2階建てのヴィラ。5部屋、プール、ガレージ、防犯カメラがあります。2020年以降の建物で、改装済み、家具付きで販売し、権原は登記済みです。トルノヴォはサラエボの南の山あいの区で、首都の近くで森と静けさがあります。
ブトミルの1,640㎡の敷地に建つ、プール付きの250㎡の家
$414,000
サラエボ空港のあるイリジャ区のブトミルで、1,640㎡の敷地に建つ4部屋の250㎡の家。プールとガス暖房があり、家具付きで販売し、権原は登記済みです。同じ区にはイリジャの温泉と、ヴレロ・ボスネの泉の公園があります。
2026年、ボスニア・ヘルツェゴビナの不動産の価格
2026年第2四半期の新築マンションの㎡単価は、ボスニア・ヘルツェゴビナ連邦で1年に11.5%上がって平均約$1,990、スルプスカ共和国で0.8%上がって約$1,840でした。最も高いのはサラエボで㎡あたり約$2,480、サラエボを除く連邦では約$1,800です。カードの中古マンションは新築より安く、ルカヴィツァのマンションは㎡あたり約$1,150です。
| 場所 | 新築マンションの㎡単価 | 60㎡のマンション |
|---|---|---|
| サラエボ | 約$2,480（4,305マルク） | 約$149,000 |
| バニャ・ルカ | 約$2,390（4,154マルク） | 約$144,000 |
| ボスニア・ヘルツェゴビナ連邦 | 約$1,990（3,466マルク） | 約$120,000 |
| スルプスカ共和国 | 約$1,840（3,193マルク） | 約$110,000 |
| サラエボを除く連邦 | 約$1,800（3,128マルク） | 約$108,000 |
2026年第2四半期のデータ：連邦統計局とスルプスカ共和国統計研究所による、売れた新築マンションの平均価格。ドルは切り上げ。
賃貸に出したときの利回り
カードのマンションは税引き前で年4.3～6.3%で貸せます。最も高いのはバニャ・ルカのマンションとモスタルの家具付きのマンションで、最も低いのはサラエボ中心部のマンションです。ヤホリナとネウムのマンションは山と海での休暇のために、キイェヴォのヴィラとブトミルの家は家族の暮らしのために買われます。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 住宅の賃貸収入 | 連邦では30%の経費控除後に10%、スルプスカ共和国では13% |
| 固定資産税 | スルプスカ共和国で評価額の年0.20%まで、税率は市が定める |
| 新築の購入 | 17%の付加価値税が開発業者の価格に含まれる |
2026年のデータ：税金はボスニア・ヘルツェゴビナ連邦とスルプスカ共和国の法律による。国ごとの比較は賃貸利回りの表にあります。
税率と計算例はボスニア・ヘルツェゴビナの税金のページにあります。
物件価格に加わる諸費用
| 支払い | 金額 |
|---|---|
| サラエボ県の移転税 | 評価額の5%、購入者が取引から15日以内に払う |
| 連邦のほかの県の移転税 | 県の法律による、評価額の最大5% |
| スルプスカ共和国とブルチコの移転税 | なし |
| 開発業者の新築 | 17%の付加価値税が価格に含まれ、移転税はなし |
| 公証人 | 最大$1,200 |
| 権原の登記 | 連邦では$50、スルプスカ共和国では$30と価格の0.2% |
| 弁護士 | 価格の0.1～0.5% |
| 仲介業者 | 価格の2～3%、売主が払う |
2026年のデータ。サラエボ中心部の$155,000のマンションは、市の委員会が契約価格で評価すれば移転税が$7,750（13,500マルク）です。バニャ・ルカの$82,000のマンションは移転税がなく、権原の登記は約$200です。具体的な物件の合計はコンサルタントが計算します。
ボスニア・ヘルツェゴビナでは契約の前に相互主義と土地登記簿を確認します
ミスは税金より高くつきます。相互主義のない国籍で取引が登記されない、地籍と土地登記簿が一致しない土地、使用許可のない家、契約価格より高い委員会の税評価額、土地の権利が不明確なリゾートのマンション。Murblzのサポートがこれらのリスクを取り除きます。予算と目的に合う物件を選び、ご自身の国籍の相互主義、土地登記簿と地籍の抄本、建築許可を確認し、権原の登記まで取引を進めます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
購入で居住許可は得られるか
国との実際のつながりがあれば、不動産の所有で一時居住許可が得られます。外国人法第61条により、所有は例外的な根拠とされ、購入にはボスニア・ヘルツェゴビナとの実際のつながりが伴う必要があります。外国人局は、出自、国内の近親者、学校に通う子ども、現地の年金、投資をそうしたつながりと認めます。許可は最長1年で発給され、同じ条件で更新され、手数料は$90（150マルク）で、就労はできません。詳しくはボスニア・ヘルツェゴビナの不動産とボスニア・ヘルツェゴビナの市民権のページにあります。移住向けの住まいはコンサルタントがチャットにお送りします。
外国人は相互主義にもとづいて住宅を買います。ドイツ、イギリス、クロアチア、イタリア、スロベニア、セルビア、モンテネグロ、オーストリア、トルコ、アメリカ、ジョージア、モルドバは、ボスニア・ヘルツェゴビナと相互主義の関係にあります。UAE、カタール、クウェート、オマーン、中国、スイス、イスラエルの国民は現地の会社を通じて買います。連邦法務省のリストにない国の場合は、取引の前に法務省の書面の回答が必要で、代わりの方法は現地の会社です。農地と森林は外国人に売られません。ご自身の国籍の相互主義はコンサルタントが確認します。
物件の探し方
- 予算と目的：投資、住むための家、リゾートのマンション、家族のための家。コンサルタントが都市、国のどの地域か、支払い方法を確認します。
- 実在の物件を選定：売主の価格、面積、築年、権原の登記、利回りの計算がそろったマンション、一戸建て、ヴィラ。
- 確認：購入者の国籍の相互主義、土地登記簿と地籍の抄本、使用許可、移転税のための評価額。
- 遠隔での取引：アポスティーユ付きの委任状、公証人のもとでの契約、支払い、移転税、購入者への権原の登記。
コンサルタントが、選定日時点の売主の価格を添えて、物件の候補をチャットにお送りします。
ほかの国の物件
ほかの国の投資用不動産：
- トルコで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- UAEで不動産投資：ドバイで何を買い、いくらかかるか
- セルビアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブラジルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ジョージアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- スペインで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- イタリアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブルガリアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- キプロスで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- モンテネグロで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ギリシャで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- タイで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- バリ島で不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- パラグアイで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ポルトガルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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- パナマで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- フランスで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- アメリカで不動産投資：フロリダで何を買い、いくらかかるか
- イギリスで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
この国での購入について詳しく：
- 外国人のためのボスニア・ヘルツェゴビナの不動産：ルール、税金、取引
- ボスニア・ヘルツェゴビナでマンションを買う方法
- ボスニア・ヘルツェゴビナへの送金方法
- ボスニア・ヘルツェゴビナの税金
- ボスニア・ヘルツェゴビナの市民権の取り方
- サラエボ：見どころと移住に向くか
- ボスニア・ヘルツェゴビナ：すべての制度
すべての国と予算の比較は海外不動産投資のページにまとめました。
よくある質問
2026年、ボスニア・ヘルツェゴビナの不動産はいくらですか？
外国人はボスニア・ヘルツェゴビナで不動産を買えますか？
不動産を買うとボスニア・ヘルツェゴビナの居住許可は得られますか？
ボスニア・ヘルツェゴビナの不動産の賃貸利回りは？
ボスニア・ヘルツェゴビナで不動産を買うときの税金は？
ボスニア・ヘルツェゴビナで投資用の不動産はどこで買えばいいですか？
ボスニア・ヘルツェゴビナの不動産は現地に行かずに買えますか？
連邦とスルプスカ共和国では購入がどう違いますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。