海外不動産 · 2026-10-18
セルビアの不動産購入：投資と移住に何を買い、いくらかかるか
ベオグラード、ノヴィ・サド、スボティツァ、ニシュ、ドナウ川沿いの売りマンションと一戸建て、利回り、購入時の費用、居住許可。
2026年、共和国測地局によると、住宅の㎡単価は平均でベオグラードが約$3,700（3,300ユーロ）、ノヴィ・サドが約$2,800、ニシュが約$2,100です。ニシュのマンションは$81,000からで、ご自身が住む住まいなら最低額なしで居住許可が得られます。
このページでは、購入者に特に多いご希望に合わせたマンションと一戸建て、地区と都市別の㎡単価、賃貸利回り、物件価格に加わる諸費用、購入と居住許可の関係をまとめています。今日売りに出ている物件と正確な価格はコンサルタントが確認します。
市場の概要
2026年時点の価格とルール。
投資家がセルビアで買う物件
購入者と投資家に特に多いご希望に合わせて、注目の物件をまとめました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。
聖サワ公園そば、改装済みの寝室2つのマンション
$81,000
ニシュ中心部の地区にある50㎡のマンション。キッチン付きのリビング、寝室2つ、物置。改装済みで、ラミネートの床、樹脂サッシの窓、エアコンがあり、家具付きでも購入でき、すぐに貸せます。聖サワ公園、ショッピングセンター、市場、学校が近くにあります。権原は登記済みで、住宅ローンも利用できます。ニシュのこのようなマンションは月約$440（390ユーロ）で貸せ、年約6.5%です。
寝室2つとテラスのあるメゾネット
$210,000
ベオグラード中心部で特に人気の地区ヴラチャルの静かな通りにある、2層の56㎡のマンション。下の階にリビング、ダイニング付きのキッチン、バスルーム、テラス、上の階に独立した寝室2つ。家具付きで販売し、すぐに入居できます。学校、幼稚園2つ、商店、交通機関が近くにあります。現金でも住宅ローンでも購入できます。ヴラチャルのこのようなマンションは月約$1,120（1,000ユーロ）で貸せ、年約6.5%です。
遊歩道に面した最前列の、サヴァ川を望むマンション
$307,000
サヴァ川沿いの最前列に建つ新築で、川の開けた眺めがあり、遊歩道に直接出られます。61㎡のマンションには、キッチンとダイニング付きのリビング、寝室、ランドリールーム、テラスがあります。レセプション付きのロビー、24時間の警備、ジム。完成は2029年末で、工事の段階に応じた7回の分割払い、購入者の仲介手数料はありません。ガレージの駐車スペースは$41,000（36,000ユーロ）から。川沿いのこのようなマンションは月約$1,290（1,150ユーロ）で貸せます。
広々とした64㎡の屋根裏階のマンション
$112,000
ノヴィ・サドの住宅地区テレプにある64㎡の屋根裏階のマンション。広い寝室、リビング、独立したキッチン、バスルーム。電気と水道の通った中庭の広いガレージも追加でき、車、収納、作業場に使えます。権原は登記済みで、住宅ローンも利用できます。このマンションの所有はセルビアの居住許可の根拠になり、このような住まいは月約$520（460ユーロ）で貸せます。
住宅ローンで買える、広いテラス付きの家具付きマンション
$81,000
スボティツァの住宅地区ケルトヴァーロシュにある、エレベーターのない5階建ての建物の1階の55㎡のマンション。廊下、ダイニングとパントリー付きのキッチン、2部屋、バスルーム、広いテラス、地下倉庫。家具付きで販売し、建物には駐輪室とランドリールームがあります。マンションは合法化され土地登記簿に記載されているので、住宅ローンで購入できます。スーパーと経済学部が近くにあります。
ノヴィ・サド近く、ドナウ川沿いの村の菜園付きの家
$56,000
ノヴィ・サドから20キロ、ベオグラードから70キロの静かな村コヴィリにある、平屋の75㎡の家。2部屋と、菜園のある手入れの行き届いた敷地。コヴィリ修道院とドナウ川の入り江が近く、診療所のある村の中心まで歩いて10分、ノヴィ・サド行きのバス停もすぐです。家は改装が必要で、権原は登記済みです。田舎の暮らし、川辺での時間、自家栽培に向いています。
2027年完成、新築のテラス付きマンション
$118,000
サヴァ川左岸のレディネの静かな一角に建つ新築で、完成は2027年4月です。56㎡のマンションは2.5部屋で、テラス、床暖房、一級品のタイル、インバーターエアコン付き。建物には防犯カメラがあります。価格に付加価値税は加わらず、現金で買う場合は工事の段階に応じて支払います。ここの㎡単価は約$2,110（1,875ユーロ）で、ノヴィ・ベオグラードの中央値のほぼ半分です。
わずか8戸の新築にある3部屋のマンション
$226,000
ドナウ川を見下ろす丘の上の、ゼムンの旧市街ゴルニ・グラードにある8戸の小さな新築。2階の67㎡のマンションは3部屋で、テラス、床暖房、お好みで選べる寄木の床かタイル、エアコン2台付き。建物にはエレベーターがあります。前の駐車スペースは別売りで、住宅ローンも利用できます。静かな地区の家族向けの住まいで、所有はセルビアの居住許可の根拠になります。
都市別のマンション
2026年、ベオグラードとセルビアの都市の㎡単価
ベオグラードはほかの地域よりはるかに高く、都市部の10区の㎡単価は約$3,700ですが、ニシュとクラグイェヴァツではその半分です。ベオグラードの中でも、サフスキ・ヴェナツの㎡単価はゼムンのほぼ1.5倍です。
| 場所 | ㎡単価の中央値 | 50㎡のマンション |
|---|---|---|
| ベオグラード、サフスキ・ヴェナツ、新築 | 約$5,500（4,900ユーロ） | 約$280,000 |
| ベオグラード、サフスキ・ヴェナツ | 約$4,700（4,200ユーロ） | 約$240,000 |
| ベオグラード、スタリ・グラード | 約$4,600（4,100ユーロ） | 約$230,000 |
| ベオグラード、ヴラチャル | 約$4,000（3,600ユーロ） | 約$200,000 |
| ベオグラード、ノヴィ・ベオグラード | 約$4,000（3,500ユーロ） | 約$200,000 |
| ベオグラード、都市部の10区 | 約$3,700（3,300ユーロ） | 約$190,000 |
| ベオグラード、ズヴェズダラ | 約$3,600（3,200ユーロ） | 約$180,000 |
| ベオグラード、ヴォジュドヴァツ | 約$3,300（3,000ユーロ） | 約$170,000 |
| ベオグラード、チュカリツァ | 約$3,300（2,900ユーロ） | 約$170,000 |
| ベオグラード、ゼムン | 約$3,200（2,900ユーロ） | 約$160,000 |
| ノヴィ・サド | 約$2,800（2,500ユーロ） | 約$140,000 |
| ニシュ | 約$2,030（1,800ユーロ） | 約$110,000 |
| クラグイェヴァツ | 約$1,800（1,600ユーロ） | 約$89,000 |
| スボティツァ | 約$1,690（1,500ユーロ） | 約$80,000 |
2026年のデータ：共和国測地局の2026年第2四半期の報告書（8月公表）による契約価格の中央値。ドルは2026年の為替レートで換算。
賃貸に出したときの利回り
ベオグラードの長期賃貸の表面利回りは税引き前で年約6.4%です。セルビアの賃貸と保有にかかる税金は穏やかで、収入は、審査した入居者に貸す改装済みの家具付きマンションから生まれます。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 賃貸収入の税金 | 25%の標準控除後に20%、実質的に家賃の15% |
| 固定資産税 | $96,000（85,000ユーロ）までの物件で、市の評価額の年0.4%まで |
| 売却時の税金 | 売却益の15% |
2026年のデータ：利回りはベオグラードの平均。国ごとの比較は賃貸利回りの表にあります。
固定資産税は購入価格ではなく市の評価額で計算されます。税率と計算例はセルビアの税金のページにあります。
物件価格に加わる諸費用
| 支払い | 金額 |
|---|---|
| 移転税（中古） | 価格の2.5%、法律上は売主、実際には購入者が払う |
| 新築の付加価値税 | 10%、価格に含まれる |
| 公証人 | 公証人会の料金表による、価格によって異なる |
| 固定資産税 | 市の評価額の年0.4%まで |
| 売却時の税金 | 売却益の15% |
2026年のデータ。仲介と翻訳の費用は取引によって異なり、具体的なマンションの合計はコンサルタントが計算します。
セルビアでは手付金の前に地籍でマンションを確認します
ミスは高くつきます。違法な間取りの変更や債務のあるマンション、使用許可のない建物、地籍を確認せずに払った手付金は売主の手元に残ります。Murblzのサポートがこれらのリスクを取り除きます。物件を探し、権原と開発業者を確認し、公証人のための契約を準備し、居住許可の手続きを整えます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
購入で居住許可は得られるか
最低額なしで得られます。外国人法は住宅の所有を一時居住の根拠としており、外国人が所有し、ご自身が住むセルビアの一戸建てやマンションが対象です。許可は最長3年で発給され、根拠がある限り同じ期間で更新されます。
この許可の対象になるのはご自身が住む住まいで、入居者に貸しているマンションや家のない土地は対象外です。外国人は国籍国との相互主義にもとづいて買え、農地は買えません。ほかの根拠はセルビアの居住許可：すべての方法のページにあります。
物件の探し方
- 予算と目的：投資、移住と居住許可のための住まい、またはその両方。コンサルタントが都市、地区、支払い方法を確認します。
- 実在の物件を選定：売主の価格、面積、間取り、利回りの計算がそろったマンション。
- 確認：地籍での権原と債務、建物の使用許可、間取りの変更が合法かどうか。
- 委任状による遠隔での取引：納税者番号、セルビアの銀行口座、公証人のもとでの契約、地籍への登記。
コンサルタントが、選定日時点の売主の価格を添えて、物件の候補をチャットにお送りします。
ほかの国の物件
ほかの国の投資用不動産：
- トルコで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- UAEで不動産投資：ドバイで何を買い、いくらかかるか
- ブラジルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ジョージアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- スペインで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- イタリアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブルガリアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- キプロスで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- モンテネグロで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ギリシャで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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- ポルトガルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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- フランスで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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- ボスニア・ヘルツェゴビナで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
この国での購入について詳しく：
すべての国と予算の比較は海外不動産投資のページにまとめました。
よくある質問
2026年、セルビアのマンションはいくらですか？
外国人はセルビアで不動産を買えますか？
セルビアのマンションを貸すと利回りはどのくらいですか？
マンションを買うとセルビアの居住許可は得られますか？
セルビアでマンションを買うときの費用は？
セルビアの固定資産税はいくらですか？
セルビアでマンションが一番安いのはどこですか？
セルビアのマンションは現地に行かずに買えますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。