海外不動産 · 2026-10-18
バリ島の不動産購入：投資と移住に何を買い、いくらかかるか
ブキット、ウルワツ、チャングー、プレレナン、スミニャック、ウブド、サヌールの売りヴィラ、利回り、購入と保有にかかる税金。
2026年、外国人はバリ島のヴィラを土地と建物の20～30年の長期リースで購入します。リースはパスポートでご自身の名義で契約でき、会社も在留資格も不要です。専用プール付きの寝室1つのロフトはブキットで$69,000から、寝室2つのヴィラはウルワツで$140,000からです。同様のヴィラは年単位の賃貸で利回り8.5～11.5%、デンパサールの新築住宅の価格は1年で1.02%上昇しました。
このページでは、購入者に特に多いご希望に合うヴィラとロフト（ブキットの$69,000からプレレナンの$300,000まで）、エリア別の土地の価格、賃貸利回り、税金、ビザをまとめました。現在売りに出ている物件と正確な価格はコンサルタントが確認します。
市場の概要
2026年時点の価格とルール。
投資家がバリ島で買う物件
購入者と投資家に特に多いご希望に合わせて、注目の物件をまとめました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。
ビンギンとドリームランドのビーチ近く、プール付きの寝室1つのロフト
$69,000
39㎡の敷地に建つ、専用プール付きの34㎡の寝室1つのロフト。家具付きで2025年築です。ヴィラの権利はリース契約で22年間続きます。ドリームランドのビーチまでスクーターで10分、ビンギン、パダンパダン、カフェ、ジム、サーフポイントが近くにあります。投資にも、ブキットのビーチのそばでの暮らしにも向いています。
チャングーにある専用プール付きの2階建てヴィラ
$84,000
75㎡の敷地に建つ70㎡の2階建てヴィラ。寝室1つ、バスルーム2つ、リビング、キッチン、専用プール、専用井戸、駐車場。家具付きで2021年築、リース18年です。ビーチまで車で5分。チャングーはバリ島で外国人に最も人気があり土地も最も高いエリアで、1アールあたり年最大$2,800、ここで専用プール付きのヴィラは$84,000からです。
ウブド近くのサヤンにある、ジャングルを望む新築のエコヴィラ
$106,000
100㎡の敷地に建つ新築の75㎡のエコヴィラ。ジャングルの眺め、オープンな間取り、自然素材、家具付きで2025年築、リース23年です。ウブド王宮まで15分。ウブドはバリ島の文化の中心で、人気エリアの中で最も土地が安いエリアです。ウブドの寝室1つのヴィラは年単位で$12,200から貸せ、年約11.5%です。
ムラスティビーチ近く、屋上テラス付きの新築の寝室2つのヴィラ
$140,000
160㎡の敷地に建つ、地中海風の新築の80㎡のヴィラ。寝室2つ、キッチン付きのオープンなリビング、屋上テラス。一部家具付きで2025年築です。リースは28年で、このセクションで最も長い期間のひとつです。ムラスティビーチまで7分。ウルワツの寝室2つのヴィラは年単位で$13,310から貸せ、年約9.5%です。
ゲート付きの複合施設にある、プール付きの寝室2つのヴィラ
$161,000
ゲート付きの複合施設の130㎡の敷地に建つ新築の98㎡のヴィラ。寝室2つ、6.5×3.4メートルのプールに面したリビング、家具付きで2025年築、リース24年です。ビーチまで10分。スミニャックは海のそばのレストランと店が集まるエリアで、住宅は一年中借り手がつきます。このようなヴィラは年単位で平均$13,730で貸せ、年約8.5%です。
静かなサヌールにある新築の寝室2つのヴィラ
$189,000
95㎡の敷地に建つ新築の103㎡のヴィラ。寝室2つ、オープンなリビング、家具付きで2026年築です。リースは29年で、このセクションで最も長い期間です。ビーチまで10分、市場まで2分。サヌールは東海岸の穏やかな海に面した静かなエリアで、子ども連れの家族に選ばれています。このようなヴィラは年単位で平均$19,240で貸せ、年約10.2%です。
プレレナンにある大きなプール付きの寝室3つのヴィラ
$300,000
280㎡の敷地に建つ新築の150㎡のヴィラ。寝室3つ、大きな専用プール、明るくオープンなリビング、家具付きで2026年築、すぐに住めます。リース26年です。ビーチまで5分。プレレナンはチャングーの隣のエリアで、バリ島で最も土地が高いエリアです。このようなヴィラは年単位で平均$26,890で貸せ、年約9%です。
エリア別のヴィラ
- チャングー · ヴィラは$94,000から · 利回り7.7～9% · 寝室2つのヴィラは$220,000
2026年、バリ島のヴィラ用の土地の価格
インドネシア銀行の指数によると、2026年第2四半期のデンパサールの新築住宅の価格は前年比1.02%、全国では0.69%上昇しました。市場は急騰することなく着実に成長しています。ヴィラの価格は土地のリース料に連動し、チャングーの最良のエリアでは1アール（100㎡）あたり年$2,300～2,800、ウブドでは$230～450です。
| バリ島のエリア | 1アール（100㎡）あたりの年間の土地のリース料 |
|---|---|
| チャングー：プレレナン、ブラワ、バトゥ・ボロン | $2,300～2,800（4,000万～5,000万ルピア） |
| チャングー中心部、ウマラス、海沿いのスミニャック | $1,700～2,300（3,000万～4,000万ルピア） |
| クタ、レギャン、クロボカン | $1,200～1,700（2,000万～3,000万ルピア） |
| ウルワツのビーチ | $1,700から（3,000万ルピア） |
| ウンガサン、パンダワ、海から離れたブキット | $560～840（1,000万～1,500万ルピア） |
| ウブド | $230～450（400万～800万ルピア） |
2026年のデータ：エリア別の住宅用地のリース料、インドネシア銀行の新築住宅価格指数（2026年第2四半期と2025年第2四半期の比較）。
賃貸に出したときの利回り
カードのヴィラは年単位の賃貸で税引き前に8.5～11.5%で、最も高いのはウブドのエコヴィラとサヌールのヴィラです。この利回りなら、22～29年のリースのヴィラは税引き前で9～12年で元が取れ、リースの残りの年数は投資額を上回る収入をもたらします。ヴィラを貸せるのは地主とのリース契約が認めている場合で、旅行者への1泊単位の賃貸には観光用途地域と宿泊業の許可が必要です。2026年3月31日からは予約サイトへの掲載にも許可が必要になりました。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 土地と建物の賃貸 | 家賃に10%の分離課税 |
| 毎年の土地建物税 | 課税評価額に基づき、誰が払うかはリース契約に記載 |
| 売却 | 売主が価格に2.5%の分離課税を支払う |
2026年のデータ：利回りは同じエリアのヴィラの長期賃貸の掲載に基づく。国別の比較は賃貸利回り表にまとめました。
バリ島のヴィラの家賃にかかる税金は、インドネシアで家賃に10%の分離課税として支払います。税率と計算例はインドネシアの税金のページにまとめました。
物件価格に加わる諸費用
| 支払い | 金額 |
|---|---|
| リース額にかかる税金 | 家賃に10%の分離課税、誰が払うかは契約に記載 |
| 土地証書公証人 | 法律上、証書記載価格の1%以下 |
| 土地の確認 | 証明書、用途地域、地主、延長条件 |
| リースではなく住宅の使用権 | 非課税枠$4,500（8,000万ルピア）を引いた価格に5%の取得税、売主は2.5%を支払う。住宅は$278,000（50億ルピア）からで、滞在許可が必要 |
2026年のデータ。外国人はビザも会社もなく、パスポートでご自身の名義でリース契約を結びます。契約は土地証書公証人のもとで署名し、登録します。個別のヴィラの総額はコンサルタントが計算します。
バリ島では手付金の前に地主と延長条件を確認します
ミスは税金より高くつきます。土地を所有していない人からのリース、観光用途地域ではない土地での1泊単位の賃貸向けヴィラ、田んぼの上の区画、契約に価格のない延長、現地の知人名義の取引。Murblzのサポートがこれらのリスクを取り除きます。予算と目的に合うヴィラを探し、証明書、用途地域、地主を確認し、延長を契約に定め、公証人のもとで登録まで取引を進めます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
購入で在留資格は得られるか
リースのヴィラはビザなしで契約でき、在留資格は得られません。5年または10年のセカンドホームビザは、国営銀行への$111,000（20億ルピア）の預金か、$1,000,000からの不動産で発給されます。滞在許可があれば外国人は最長80年の住宅の使用権を登録でき、そのための住宅は$278,000（50億ルピア）からです。
外国人は土地を所有できず、現地の知人名義の取引は法律上無効です。セカンドホームビザ向けの$1,000,000からの不動産はコンサルタントがチャットにお送りします。詳しくはインドネシアの在留資格のページにまとめました。
物件の探し方
- 予算と目的：投資、冬を過ごす住まい、または移住。コンサルタントがエリア、リース期間、支払い方法を確認します。
- 実在の物件を選定：売主の価格、建物と敷地の面積、リース期間、利回りの計算がそろったヴィラ。
- 確認：土地証明書、地主と土地を貸す権利、用途地域、建築許可、延長条件。
- アポスティーユ付きの委任状による遠隔での取引：土地証書公証人のもとでの契約、銀行経由の支払い、ご自身の名義でのリースの登録。
コンサルタントが、選定日時点の売主の価格を添えて、物件の候補をチャットにお送りします。
ほかの国の物件
ほかの国の投資用不動産：
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この国での購入について詳しく：
すべての国と予算の比較は海外不動産投資のページにまとめました。
よくある質問
2026年、バリ島のヴィラはいくらですか？
外国人はバリ島でヴィラを買えますか？
リースが終わるとヴィラはどうなりますか？
ヴィラを買うとバリ島のビザは取れますか？
バリ島のヴィラを貸すと利回りはどのくらいですか？
バリ島でヴィラを買うときの税金は？
バリ島で投資用のヴィラはどこで買うべきですか？
バリ島のヴィラは現地に行かずに買えますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。